兩年前的2016年，正是樓市表現(xiàn)“火熱”的時(shí)候，不少房企在土地市場(chǎng)“瘋狂搶地”，“地王潮”此起彼伏。以上海為例，2016年就先后出現(xiàn)了18個(gè)板塊或區(qū)域“地王”。在持續(xù)政策高壓下，特別是“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的背景下，上海的這批“地王”的日子過得怎么樣呢？
近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者時(shí)隔近1年再次以購房者身份走訪了位于上海寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)的“地王”后發(fā)現(xiàn)，雖然項(xiàng)目高層公寓已封頂，但何時(shí)開盤、價(jià)格多少、戶型如何，營銷人員仍然不得而知。
多棟高層封頂 開盤時(shí)間未定
12月4日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從地鐵1號(hào)線共富新村站出來，沿泰和西路向西南騎行約15分鐘，即到達(dá)位于上海寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)的“地王”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。
記者看到，該“地王”項(xiàng)目位于富長(zhǎng)路與聯(lián)誼路交叉口西北角，案名為“央璽”。信息顯示，上述項(xiàng)目地塊由建發(fā)、首開、中糧聯(lián)合體在2016年8月17日的土拍中擊敗萬科、融創(chuàng)等13家房企，以67.9億元的價(jià)格競(jìng)得。項(xiàng)目占地面積7萬平方米，規(guī)劃建筑面積12.6萬平方米，樓面價(jià)約5.4萬元/平方米。
“啟信寶”信息顯示，建發(fā)、首開、中糧的項(xiàng)目權(quán)益占比分別為37.5%、37.5%、25%。據(jù)悉，項(xiàng)目由北側(cè)的10棟高層公寓與南側(cè)的數(shù)十棟聯(lián)排別墅構(gòu)成。
記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，地塊目前還被圍擋包圍，圍擋內(nèi)矗立著約10座塔吊；北側(cè)的高層公寓已封頂，靠近富長(zhǎng)路一側(cè)的幾棟高層公寓的防護(hù)網(wǎng)正進(jìn)行拆除，并露出金黃色的外立面，現(xiàn)場(chǎng)同時(shí)在安裝窗戶；南側(cè)的聯(lián)排別墅還包裹著防護(hù)網(wǎng)，正在施工。
在項(xiàng)目營銷中心，除記者外并無其他購房者。現(xiàn)場(chǎng)一名置業(yè)顧問明確告知記者，目前項(xiàng)目還沒有開盤。對(duì)于價(jià)格、戶型等信息，該置業(yè)顧問也表示不知情。
“什么時(shí)候開盤、價(jià)格多少、戶型什么樣，我們跟你們一樣，也還在等消息，如果出消息了，我們會(huì)第一時(shí)間通知你。”該置業(yè)顧問告訴記者。
而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地觀察，上述項(xiàng)目北側(cè)距外環(huán)約1公里，西側(cè)為融創(chuàng)玉蘭公館，南側(cè)有一混凝土攪拌站，且南側(cè)部分建筑尚處于待拆遷狀態(tài)，東側(cè)則為樓齡較老的共富新村。項(xiàng)目周邊卡車、渣土車較多，環(huán)境較為嘈雜。在商業(yè)配套方面，最近的商業(yè)配套距離小區(qū)近800米，且以沿街商鋪為主，檔次較低。
雖然該項(xiàng)目貴為“地王”，但項(xiàng)目周邊環(huán)境顯然難以與之匹配，且商業(yè)等配套量級(jí)也難以支撐其過高的樓面價(jià)。
“面粉貴過面包”的壓力
值得注意的是，雖然該項(xiàng)目樓面價(jià)約5.4萬元/平方米，但根據(jù)出讓合同，競(jìng)得方須配建不低于總建筑面積5%的保障房，并無償交給寶山區(qū)政府。此外，競(jìng)得方還須自持不低于總建筑面積15%的商品住宅作為租賃住房。
這也意味著，扣除保障房和租賃住房后，可售商品住宅的樓面價(jià)超過6.67萬元/平方米。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述6.67萬元/平方米的可售部分樓面價(jià)也是當(dāng)年上海樓面價(jià)第四高的住宅地塊，僅次于同年融信于靜安區(qū)拿下的可售部分樓面價(jià)約10萬元/平方米的靜安“地王”、新城在虹口區(qū)拿下的可售部分樓面價(jià)約9.45萬元/平方米的虹口“地王”、融信在楊浦區(qū)拿下的可售部分樓面價(jià)約7.21萬元/平方米的楊浦“地王”，是名副其實(shí)的寶山“地王”。
不過，項(xiàng)目周邊較低的新房?jī)r(jià)格，以及區(qū)域二手房?jī)r(jià)格的回調(diào)，也讓寶山“地王”明顯感受到“面粉貴過面包”的壓力。
記者注意到，區(qū)域內(nèi)目前僅有南側(cè)的中環(huán)國際公寓一個(gè)新房項(xiàng)目在售。記者從中環(huán)國際公寓置業(yè)顧問處獲悉，目前該樓盤在售均價(jià)在5.6萬~6萬元/平方米，均為毛坯交付。
“目前我們的房源也不多了，只有少量高層房源，以及部分多層房源在售。”上述樓盤一名置業(yè)顧問告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“北邊的央璽樓面價(jià)都超過6萬元了，我們5萬多元的均價(jià)性價(jià)比已經(jīng)很高了。”
除了“競(jìng)品”項(xiàng)目的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格的回調(diào)也讓“央璽”備感壓力。
第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目西側(cè)的融創(chuàng)玉蘭公館目前在售二手房均價(jià)約5.4萬~5.7萬元/平方米；而東側(cè)共富新村目前在售二手房均價(jià)約4萬元/平方米，且房齡大多超過10年。而僅僅在一年前，融創(chuàng)玉蘭公館二手房?jī)r(jià)格在6萬~6.6萬元/平方米，共富新村二手房?jī)r(jià)格也還在4.4萬元/平方米左右。這意味著僅一年時(shí)間，區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格回調(diào)了10%左右。
“房企近兩年拿的地王項(xiàng)目，要么平價(jià)出貨回籠資金，要么繼續(xù)觀望等待市場(chǎng)回暖。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“對(duì)這些地王項(xiàng)目，一些全國性布局、資金實(shí)力強(qiáng)的大中型開發(fā)商可以通過其他項(xiàng)目的收益來平滑風(fēng)險(xiǎn)；但一些小開發(fā)商可能就吃不消，會(huì)面臨較大的資金壓力，需要考慮通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。”
不過嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)認(rèn)為，目前樓市調(diào)控政策已很嚴(yán)厲，房貸利率也處于高位，政策見頂?shù)穆曇粼絹碓蕉啵?ldquo;房企可以等待明年下半年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)”“地王項(xiàng)目的壓力或許會(huì)有所減輕”。
“我們即將推出高層公寓產(chǎn)品，面積在85~90平方米左右，但具體什么時(shí)候推，我們也沒有信息。”在央璽營銷中心內(nèi)，置業(yè)顧問如是告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。（記者 程成）
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