房價(jià)高企的情形下，貸款購房無疑是擺在諸多剛需購房者面前的一道必選題。隨著各地銀行上調(diào)住房貸款基準(zhǔn)利率，購房資金壓力倍增，而住房公積金被視作是解決職工住房問題的專項(xiàng)資金，因其貸款利率低于商業(yè)貸款，受到剛需購房者們關(guān)注。
（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）
盡管公積金在購房貸款上“好處”不少，但真正實(shí)現(xiàn)公積金貸款買房卻并不容易。貸款額度、審批流程、放款時(shí)間等難題都讓不少試圖通過公積金貸款買房的剛需者們“望而卻步”。
自2017年末，四部委聯(lián)合發(fā)文要求維護(hù)住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益后，近期更有包括上海、深圳、蘭州等地陸續(xù)出臺(tái)公積金新政，簡(jiǎn)化審批流程，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，整治“樓盤拒絕公積金貸款”等現(xiàn)象。購房者、房企、銀行均與公積金政策緊密聯(lián)系，而在“住房回歸居住屬性”的樓市調(diào)控下，市場(chǎng)的真實(shí)聲音在哪里？有何變化？
“全款的里邊請(qǐng)，商貸的請(qǐng)排隊(duì)，公積金貸款的請(qǐng)出去把車挪一下。”這不是一句玩笑話，而是真實(shí)發(fā)生著的情形。在市場(chǎng)需求旺盛的背景下，公積金貸款卻遭遇“嫌棄”。
作為住房保障制度的重要一環(huán)，公積金貸款是剛需購房者買房資金來源的一個(gè)重要渠道。2017年12月26日，四部委聯(lián)合發(fā)文規(guī)定，住房公積金管理中心要規(guī)范貸款業(yè)務(wù)流程，壓縮審批時(shí)限，自受理貸款申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成審批工作。與此并行的是，近期，深圳、上海、蘭州等地紛紛出臺(tái)新規(guī)，嚴(yán)控“樓盤不接受公積金貸款”這一現(xiàn)象。
多名接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的開發(fā)商、專家人士認(rèn)為，對(duì)于公積金申請(qǐng)的整治，符合“住房回歸居住屬性”、“房住不炒”的調(diào)控方向。上述多名業(yè)界人士也提到，在調(diào)控不放松的基調(diào)下，公積金額度進(jìn)行總體上調(diào)的可能性不高，但基于公積金的保障屬性，在支持首套房和合理的改善性住房需求等方面仍將發(fā)揮重要作用。
保障合理的居住需求
中國的公積金已經(jīng)具有一定的繳存規(guī)模，且在保障居民合理的住房需求方面起到了重要作用。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新發(fā)布的《2017年11月份全國住房公積金運(yùn)行情況》顯示，截至2017年11月底，全國住房公積金繳存總額12.3萬億元，提取總額7.2萬億元，繳存余額5.1萬億元；累計(jì)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款7.48萬億元，個(gè)人住房貸款余額4.5萬億元，個(gè)貸率（個(gè)人住房貸款余額/繳存余額）為87.6%。
“公積金貸款的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在利率方面，比起商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率低了很多。這對(duì)于剛需購房者而言，能夠減輕購房壓力。”一名金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員表示。以深圳為例，深圳住房公積金管理中心的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前公積金貸款利率5年以上為3.25%，而商業(yè)貸款5年以上則為4.9%。
在繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控、建立健全長效機(jī)制的住房政策之下，提高公積金的使用效率尤為重要，而“樓盤不得拒絕公積金”被視作是一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多名樓盤銷售、代理商人士和銀行人士處了解到，目前在廣州、珠海和深圳等城市，樓盤已經(jīng)較少完全拒絕公積金的情況，而且審批速度已經(jīng)加快了不少，“一個(gè)月內(nèi)絕對(duì)可以批下來。”廣州一國有銀行員工指出。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，從民生住房的屬性來看，公積金支持了居民合理的住房需求，這也符合目前調(diào)控政策的大背景。包括公積金審批速度加快、不得拒絕公積金等規(guī)定，實(shí)際上也是樓市差異化調(diào)控的重要環(huán)節(jié)。
部分省市在公積金提取的細(xì)則上也有所完善，例如廣州近期下發(fā)的《關(guān)于職工補(bǔ)交限價(jià)商品住宅土地收益價(jià)款提取公積金的通知》中指出，為充分發(fā)揮住房公積金對(duì)繳存人合理住房需求的支持作用，住房公積金繳存人補(bǔ)交限價(jià)商品住宅土地收益價(jià)款后變更權(quán)利屬性或房屋性質(zhì)為商品住房的，繳存人及其配偶在付款后兩年內(nèi)或還款期內(nèi)可以申請(qǐng)?zhí)崛€(gè)人賬戶內(nèi)的住房公積金，以后每半年可提取一次，至提取額達(dá)到實(shí)際支付的土地收益價(jià)款金額。
貸款額度難整體上調(diào)
公積金貸款雖在一定程度上支持了居民的合理住房需求，但面對(duì)較高的房價(jià)，大部分購房者仍不得不求助于其他貸款方式，例如商業(yè)住房貸款。
央行近期發(fā)布的《2017年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，2017年末，個(gè)人住房貸款余額為21.9萬億元；而在3月9日舉行的十三屆全國人大一次會(huì)議記者會(huì)上，中國人民銀行副行長潘功勝指出，2017年個(gè)人住房貸款增長了4萬億元。公積金貸款的規(guī)模與之相比仍然較小。
多名來自一二線城市的購房者在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也表示，單純的公積金貸款額度通常要低于按揭貸款的數(shù)額，因此他們?cè)谫徣胧滋追康臅r(shí)候，采取的是“組合貸款”（即公積金貸款加商業(yè)住房貸款）的方式。“公積金貸款我的額度是25萬元，但總共的按揭房款是80萬元，剩下的55萬元只能做商貸。”一名珠海的購房者指出。
然而，開發(fā)商對(duì)于組合貸款的接受程度并不是很高。多名樓盤銷售、銀行人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“組合貸款”操作程序較為繁瑣，針對(duì)這一部分客戶開發(fā)商通常會(huì)減少折扣。“公積金放款太慢，一些開發(fā)商前期是先幫客戶做商業(yè)貸款，后期再轉(zhuǎn)做公積金貸款。這樣可以較快地實(shí)現(xiàn)資金回籠。”一名代理商人士表示。
對(duì)于公積金的貸款額度，部分城市已經(jīng)根據(jù)自身情況擬對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，加大對(duì)特定群體的合理住房需求支持。例如南京2018年1月份出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人才安居工作的實(shí)施意見》中就指出，高層次人才在購買自住住房的貸款限額，最高可放寬到限額的4倍，按照現(xiàn)在每人最高可貸30萬元來計(jì)算，高層次人才買房公積金貸款最高可貸120萬元。
不過需要提醒的是，多名專家學(xué)者在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，公積金貸款額度上調(diào)僅是部分城市的特定情況，整體上調(diào)的可能性并不高。
中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄分析認(rèn)為，大規(guī)模上調(diào)公積金貸款額度雖然能降低購房者的利息負(fù)擔(dān)，但對(duì)于熱點(diǎn)城市來說不利于控制房價(jià)過快上漲。從建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的目標(biāo)來講，多元化供給方式更適合熱點(diǎn)城市滿足不同人群的住房需求。（吳抒穎）
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