前8月50城土地出讓金增三成 熔斷、搖號再現(xiàn)市場

　　在住宅交易因進(jìn)入傳統(tǒng)淡季而降溫之時，土地市場的熱度絲毫未受影響。

　　今年7、8月份以來，土地市場供需兩旺。在監(jiān)管層的督促下，熱點(diǎn)城市加大土地出讓規(guī)模，并采取各種措施防止土地價格過高的現(xiàn)象出現(xiàn)。需求端的熱情也十分高漲，房企爭搶部分熱門地塊。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年1-8月，全國50大城市的土地出讓金額高達(dá)19671億，同比上漲34.3%，京滬杭三地的土地出讓金超過千億。其中，6、7、8月三個月的出讓金合計超過9000億，相當(dāng)于前8月的一半。

　　分城市看，北京、廣州（樓盤）兩個一線城市成交土地的規(guī)劃建筑面積已經(jīng)翻番。重慶（樓盤）、成都、嘉興（樓盤）、無錫（樓盤）等城市的土地單價則實(shí)現(xiàn)超過100%的增長。

　　分析人士指出，房企補(bǔ)倉的時機(jī)已經(jīng)到來，對土地的需求十分強(qiáng)烈，預(yù)計未來土地市場仍將維持較高的熱度。

　　土地市場逆勢升溫

　　8月31日，南通（樓盤）迎來兩宗宅地出讓。其中，長泰路東R17010號地塊經(jīng)過一個半小時311輪的競價后，地價達(dá)到最高限價16500元/平方米。根據(jù)規(guī)則，該地塊將于9月5日以此價格，由多家開發(fā)商采用搖號方式確認(rèn)最終競得人。

　　此前的8月28日，長沙（樓盤）正式出臺了類似的“熔斷+搖號”規(guī)則（土地熔斷，是指當(dāng)?shù)貕K競價達(dá)到最高限價時，終止土地出讓，所有報價無效），即設(shè)定最高限價，達(dá)到該限價后如有多家企業(yè)繼續(xù)競標(biāo)，則改為現(xiàn)場搖號的方式確定競得者。8月底，上海（樓盤）也連續(xù)采用招標(biāo)掛牌復(fù)合方式出讓了數(shù)宗土地。

　　這些交易規(guī)則的變化，意在防止高價地的出現(xiàn)，這也側(cè)面反映出土地市場交易旺盛的現(xiàn)實(shí)。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至2017年8月30日，今年全國賣地最多的50大城市，合計土地出讓金額高達(dá)19671億，再創(chuàng)歷史新高，同比漲幅達(dá)到了34.3%。

　　從成交面積上看，北京、廣州、溫州（樓盤）、菏澤的成交土地的規(guī)劃建筑面積漲幅均超過100%。從成交價格上看，北京以21024元／平方米的單價位居全國第一，同比上漲81%。另外包括重慶、成都、嘉興、無錫在內(nèi)的12個城市，土地單價實(shí)現(xiàn)翻倍。

　　由于設(shè)置了相應(yīng)的限制性條款，北京、上海、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、武漢（樓盤）等熱點(diǎn)城市的溢價率均比去年大幅下降。但在激烈的競爭下，部分三四線城市的土地溢價率仍然高企。如在8月14日，青島（樓盤）的一宗土地經(jīng)歷了299輪競拍后仍未決出競得者，暫由出讓人收回，轉(zhuǎn)至線下競拍商品房銷售價格。

　　事實(shí)上，由于受到樓市調(diào)控影響，一二季度的土地市場相對平靜，真正的升溫從6月開始。供應(yīng)端的發(fā)力，被認(rèn)為是刺激交易的主要原因。

　　今年4月6日，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　此后，熱點(diǎn)城市便開始大量供地，土地供應(yīng)規(guī)模和質(zhì)量均好于此前。8月末9月初，北京、上海、武漢、合肥（樓盤）等地仍在批量推出土地。截至目前，一線城市的土地成交面積已達(dá)到去年全年的水平，三線城市的供地規(guī)模也明顯高于去年同期，熱點(diǎn)二線城市的絕對供地量也較大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，熱點(diǎn)一二線城市推地規(guī)模較大，但由于受到政策限制，土地溢價率并不高。部分三四線城市的地價反而高企，這些城市有可能成為下一輪土地交易的熱點(diǎn)。

　　值得注意的是，這段時間正是房屋交易的傳統(tǒng)淡季。今年6-8月間，北京、上海、廣州三地的新房交易規(guī)模同比幾乎減半，被認(rèn)為處于“觸底”階段。因此，此輪土地交易的火爆，也被稱為“逆勢升溫”。

　　庫存規(guī)模下降明顯

　　從需求端來看，房企的拿地意愿同樣強(qiáng)烈。“傳統(tǒng)的開發(fā)思路是，市場不好時拿地，市場好時賣房。”北京某上市房企營銷負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，“當(dāng)前正是拿地的好時機(jī)。”

　　按照該人士的觀點(diǎn)，經(jīng)過了2016年和2017年上半年的火爆銷售，房企的庫存大幅下滑，但手中的資金較為充裕，可以說“既有拿地意愿，又有拿地實(shí)力。”

　　其中，拿地意愿最為關(guān)鍵。上述人士表示，傳統(tǒng)房企對規(guī)模的追求仍在繼續(xù)，土地儲備是決定下一個上升周期中業(yè)績的關(guān)鍵。因此，企業(yè)對土地的競爭不會放松。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年前8月，50大房企的招牌掛拿地金額達(dá)到了14910億，同比上漲了49%。其中有21家房企的拿地支出超過200億，碧桂園、萬科、保利的拿地支出則超過千億。

　　從拿地趨勢上，也能看出房企正在借助此輪供地?zé)岢痹黾觾洹９骘@示，今年3-5月，萬科的月度新增項(xiàng)目分別為8個、11個、9個；但在6-8月的“供地潮”階段，萬科的月度新增項(xiàng)目上漲至17個、20個、24個。

　　但由于土地招拍掛價格已攀升至高位，仍有大量的企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向并購市場。因此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地交易的實(shí)際規(guī)模要明顯大于公開市場的交易規(guī)模。

　　房企全力拿地背后的另一個事實(shí)，是城市商品房庫存規(guī)模已經(jīng)大幅下降。

　　來自統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月末，全國商品房待售面積為6.35億平方米，比2016年初的高點(diǎn)下降了約1億平方米，降幅約為14%。

　　今年8月，龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績會上表示，過去兩年全國去庫存的效果非常好，如今一線和二線城市庫存量都不足10個月，而在2014年的時候，庫存的去化大概是16個月左右。華泰證券(601688,股吧)也認(rèn)為，經(jīng)過多年去庫存進(jìn)程，三四線城市供地過多、庫存龐大的邏輯已經(jīng)不復(fù)存在。

　　有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異仍然存在，但庫存規(guī)模大幅下降，說明新一輪的市場周期正在蓄力。因此，土地交易的升溫，也有房企跨周期布局的考慮。

　　易居克而瑞在近期的一份報告中也指出，從投資的角度看，未來房企拿地積極性將繼續(xù)保持。尤其是近期部分城市加快了供地節(jié)奏后，房企拿地的機(jī)會將加大。同時，部分房企或會強(qiáng)化對城市群周邊的三四線城市的拿地力度，以更好地改善土地儲備結(jié)構(gòu)。（記者張敏）

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