近日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于印發(fā)鄭州市示范文本的通知》（以下簡稱“《通知》”）?！锻ㄖ诽岬?，新版的《商品房買賣合同》將自2023年9月1日起，在全市推廣施行，屆時現(xiàn)行鄭州市《買賣合同》同時廢止。
9月1日起推廣新版買賣合同
《通知》表示，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，近年來鄭州市房地產(chǎn)市場消費者，對商品房交易投訴量占比較大的問題，主要為單方違約、一房多賣、面積差價款、房屋質(zhì)量、延期交房、房產(chǎn)糾紛等多方面問題。
推行新版《商品房買賣合同》，既能大幅度減少因商品房買賣合同而產(chǎn)生的糾紛，避免因合同條款不完善和當(dāng)事人意愿表示不真實、不確切，而造成顯失公平和公正等方面問題，同時又能最大限度地維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護社會和諧與穩(wěn)定。
根據(jù)啟用時間節(jié)點，新版《商品房買賣合同》將于2023年9月1日起，在全市推廣實施，要求全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)在企業(yè)售樓處、經(jīng)營場所公示《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》、《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》。同時，現(xiàn)行鄭州市《買賣合同》廢止。
新版買賣合同新增抵押方信息
相比現(xiàn)行的《買賣合同》，新版的《商品房買賣合同》除了對住房信息以及買受雙方信息的登記方面，又將抵押情況、預(yù)售監(jiān)管資金情況、抵押方信息、裝修建材標準等寫入合同，受法律保護。
新版《商品房買賣合同》第四條明確：目前合同所涉及商品房的有關(guān)抵押情況與否，對抵押類型、抵押人、抵押權(quán)人、抵押登記機構(gòu)等信息均有明確標注。
新版第六條商品房價款部分明確，合同涉及商品房是否有內(nèi)裝部分，內(nèi)裝部分價款將單獨明細進行標注，并按照“已含在該商品房總價款內(nèi)”統(tǒng)計。
第七條內(nèi)容對付款方式及期限進行了明確，將預(yù)售監(jiān)管資金賬戶名稱、賬號、開戶行等信息寫入合同，并明確提醒“買受人應(yīng)將全部房價款直接存入該項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶”，同時對于首付、貸款金額打入監(jiān)管賬戶都有金額標注。
目前，鄭州市部分新建小區(qū)交付，已經(jīng)在業(yè)主中部分實現(xiàn)“交房即發(fā)證”，這條前置性政策，也在新版合同中有所標注。
同時，有別于此前《買賣合同》中“七通一平”的交付標準，新版《商品房買賣合同》對于綠地率、非市政道路、規(guī)劃的車位車庫、物業(yè)服務(wù)用房等均有日期及達到率的建設(shè)標準，對到期未達成標準，明確標注相應(yīng)的違約條款。
多數(shù)購房者對于未收房商品房、未達標準商品房物業(yè)費如何支付的問題，新版《商品房買賣合同》內(nèi)也有明確：該商品房未達到交付條件或具備交付條件但出賣人未通知買受人交驗房的，由出賣人負責(zé)繳納前期物業(yè)服務(wù)費；該商品房達到交付條件且出賣人已通知買受人交驗房的，自通知發(fā)出之日起30日后，由買受人負責(zé)繳納前期物業(yè)服務(wù)費。
為了避免因為宣傳裝修標準和交付標準的出入，以及個別開發(fā)企業(yè)明確品牌不明確型號等行為，新版《商品房買賣合同》附件八內(nèi)，將材料、品牌、規(guī)格、型號、數(shù)量等進行了明確標注，且分功能區(qū)域進行約定。
買房更加有保證賣房市場更規(guī)范
那么對于新版《商品房買賣合同》的啟用，在購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中間，又會激起什么樣的浪花呢？
鄭州市民周女士2018年底，在農(nóng)業(yè)路附近購買了一套公寓產(chǎn)品，剛簽合同的幾個月，開發(fā)企業(yè)承諾的返月供等活動還是正常進行，半年之后，月供的返還政策，就突然停止了，2019年6月，項目開始處于停工狀態(tài)?！伴_發(fā)商監(jiān)管賬戶里一分錢都沒有，停工之后，還要繼續(xù)還月供，但什么時候交房，遙遙無期。”
在已經(jīng)人去樓空，大門緊鎖的售樓處，周女士得知，新版《商品房買賣合同》中，對于監(jiān)管資金賬戶以及第三方抵押方有了明確的責(zé)任劃分，項目監(jiān)管資金出現(xiàn)問題，再也不是和她一樣的購房者單獨承擔(dān)資金壓力，“如果當(dāng)時簽的責(zé)任劃分有這么詳細，可能我們2000多戶業(yè)主，就不用這么被動了”。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和營銷人員來說，宣傳以及銷售標準的更加明細，對于規(guī)范市場銷售行為，有更多的保證。
曾就職于金水北某項目的置業(yè)顧問陳女士表示，之前因為所在項目宣傳口徑和實際交付內(nèi)容的出入，業(yè)主將對房子的不滿，全盤發(fā)泄在她的身上。陳女士坦言，對外銷售口徑是公司統(tǒng)一培訓(xùn)的說辭，實際交付標準由工程部把關(guān)，“中間跨部門，業(yè)主對未交房的不滿與意見，可能只是轉(zhuǎn)發(fā)到客戶關(guān)系部門”。
陳女士說，把裝修標準寫在合同里，蓋的是公司的章，就有相應(yīng)的法律效力，出現(xiàn)問題后不會由置業(yè)顧問來“背鍋”，“不然出現(xiàn)問題了，公司就說是置業(yè)顧問自己瞎說的，人已經(jīng)開除，所以都寫進合同里，賣房的時候我們也更有底氣跟客戶承諾”。
制度查漏補缺體現(xiàn)法治的進步
對于鄭州推行新版《商品房買賣合同》范本，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，精裝修以及交付標準領(lǐng)域，是購房者權(quán)益受侵害較多的領(lǐng)域，寫入新版《商品房買賣合同》，主要還是受“保交樓”等后續(xù)政策的影響，此類合同范本，更多地保護了購房者的權(quán)益。
“相比此前監(jiān)管容易被架空的情況，從這個角度看，其實也是填補了過去的一些漏洞?！眹儡S進告誡廣大開發(fā)企業(yè)，對于此類監(jiān)管本身是為了促進行業(yè)和企業(yè)健康發(fā)展，不能簡單理解為“為難房企”，要以健康心態(tài)認識此類合同。
“從單純的概念性買賣合同到約定細節(jié)交付標準，體現(xiàn)了法治的進步?！敝?jīng)濟學(xué)家、中國商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會副會長，河南省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會會長宋向清指出，對于開發(fā)商來講，這次政策調(diào)控其實也是友好的，有利于構(gòu)建更加和諧的買賣關(guān)系，可以提升消費者對開發(fā)商的信任度，增進買賣雙方的相互了解和理解，“雖不一定能夠立即實現(xiàn)對過往房地產(chǎn)市場亂象的清零，但將大大減少新增問題，大大優(yōu)化樓市交易環(huán)境，大大提高買賣雙方的信心?！?/p>
中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤提到，監(jiān)管信息、抵押信息等內(nèi)容記入合同更加明確監(jiān)管責(zé)任，對開發(fā)商使用預(yù)售資金起到約束作用，能夠有效避免違規(guī)挪用資金的問題，一定程度上可以緩解延期、停工、爛尾等問題，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴，對于房企運用預(yù)售資金的限制更多，現(xiàn)金流壓力增加不可避免，特別是對于銷售乏力和融資受阻的房企，現(xiàn)金流壓力將變得更加緊張，而對于經(jīng)營穩(wěn)健、銷售良好的房企影響則較為微弱。
轉(zhuǎn)自：大河報·豫視頻
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