廣東省官方報(bào)告詳解房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 有哪些風(fēng)險需要警惕

　　作為第一經(jīng)濟(jì)大省，廣東的房地產(chǎn)業(yè)起步早，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)多，在全國的影響力大。

　　廣東省統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的一份《廣東房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)與效益研究》報(bào)告顯示，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對拉動經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)在創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會的同時，也為地方的財(cái)政作出了巨大的貢獻(xiàn)。

　　該報(bào)告是利用2018年全國第四次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，對廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和效益進(jìn)行分析，并對建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制提出相關(guān)建議。

　　需要說明的是，雖然報(bào)告中的最新數(shù)據(jù)是2018年的數(shù)據(jù)，但是分析2013年到2018年的變化，可以從中觀察到整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢和存在的問題，具有重要的參考意義。

　　報(bào)告顯示，2018年，廣東全省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)8721家，比2013年增加2140家，是歷次普查中企業(yè)數(shù)增加最多的一次，平均每年增加428家。2018年末，全省房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì) 111716.01億元，比2013年末增長169.6%，年平均增速21.9%。

　　在資產(chǎn)不斷攀升的同時，企業(yè)利潤率不斷提高。2018年廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤總額3461.84億元，是2013年的2.37倍，年均增長18.9%；平均利潤率(利潤總額 /營業(yè)收入)為23.4%，比2013年、2008年和2004年分別提高3.5個、7個和14.7個百分點(diǎn)。

　　廣東房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在快速發(fā)展的同時，也直接拉動經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重也不斷提高，對固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)日益凸顯。2013年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為 28.4%，2018 年上升至 40.9%。

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還拓寬就業(yè)渠道，增加地方財(cái)力。數(shù)據(jù)顯示，2013年，廣東省房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員人數(shù) 86.77 萬人，占就業(yè)人員比重為1.4%；2018 年，廣東房地產(chǎn)就業(yè)人員比 2013 年增加近 60 萬，達(dá)141.47萬人， 占就業(yè)人員的比重提高 0.8 個百分點(diǎn)。快速發(fā)展的房地產(chǎn)在創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會的同時，也為地方的財(cái)政作出了巨大的貢獻(xiàn)，2018 年，廣東房地產(chǎn)業(yè)稅收收入3406.03 億元，占稅收收入的14.4%。

　　當(dāng)然，在這個過程中，也存在不少需要關(guān)注的問題。其中一個是，土地購置費(fèi)上升較快，房價上漲壓力增大。從開發(fā)投資構(gòu)成來看，2013 年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資中土地購置費(fèi)981.77 億元，占投資的比重為 15.1%；2018年土地購置費(fèi)4921.64 億元，占完成投資比重上升為 34.1%。 土地價格的不斷上漲，助推住房價格上漲，對房價調(diào)控帶來不小壓力。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財(cái)經(jīng)分析，地價快速上漲，是房價上漲的重要因素。當(dāng)然，在地價之外，還有其他因素也影響了房價上漲，比如貨幣供應(yīng)、資金成本等。

　　根據(jù)人民銀行的統(tǒng)計(jì)，2018年廣東房地產(chǎn)貸款余額合計(jì)53380.73億元，占銀行業(yè)各項(xiàng)貸款比重達(dá)36.8%。

　　報(bào)告分析，一方面，信貸資金過度集中于房地產(chǎn)業(yè)，一旦出現(xiàn)房價大幅下降的情況，將嚴(yán)重影響銀行穩(wěn)健經(jīng)營，并有可能給社會穩(wěn)定帶來隱患；另一方面，在信貸資源有限的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的 “虹吸效應(yīng)”會對小微企業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、科創(chuàng)企業(yè)等造成擠出效應(yīng)。而且，在房價“只漲不跌”的預(yù)期下，更易滋生投機(jī)行為， 使資金繼續(xù)“脫實(shí)向虛”，流向房地產(chǎn)市場，這無疑不利于新舊動能轉(zhuǎn)換和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

　　“銀行也是企業(yè)，從企業(yè)經(jīng)營角度，更愿意支持規(guī)模大、抗風(fēng)險能力強(qiáng)的企業(yè)?！睆V東一家股份制銀行信貸部人士告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大、財(cái)務(wù)規(guī)范，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，而很多中小企業(yè)風(fēng)險比較大，企業(yè)壽命更短一些。

　　針對房地產(chǎn)長效機(jī)制，報(bào)告也提出一些建議，包括建立健全法律法規(guī)，確保房地產(chǎn)稅征收穩(wěn)步推進(jìn)。一方面，要在發(fā)揮房地產(chǎn)稅作用的前提下，體現(xiàn)稅收公平，保障政府稅收收入，拓展稅基。在具體征收中，需要將城市范圍內(nèi)的商品房、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等納入征稅范圍；另一方面要完善稅制結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)收入分配的功能。通過適當(dāng)消減開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種以及交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，重點(diǎn)增加持有環(huán)節(jié)的稅種，改革房地產(chǎn)稅制。

　　其次，報(bào)告建議，完善土地供應(yīng)，制定結(jié)構(gòu)合理的多元供應(yīng)模式。要加大土地供應(yīng)的監(jiān)管力度，探索差異化土地供應(yīng)方式，使土地供應(yīng)的優(yōu)化成為房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的起點(diǎn)。此外，報(bào)告還建議，要改革財(cái)政制度，降低政府對土地的依賴；優(yōu)化資源配置，推動資源均等化建設(shè)。

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)

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