樓市“金九”落空 四季度房企或積極保量


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2017-09-30





  在限購、限貸背景下,今年樓市的“金九”行情較往年全面縮水,一線城市九月新房、二手房成交出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”,這種降溫也傳導(dǎo)到熱點(diǎn)二線城市。在此環(huán)境下,土地市場環(huán)境和房企的應(yīng)對也逐漸變化。
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(圖片來源:互聯(lián)網(wǎng))
  同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,目前的熱點(diǎn)城市市場大多是置換性要求,但目前置換動力降低,四季度市場將會持續(xù)低迷。這為房企在提升交易量方面將帶來壓力,因此會主動迎合政府限價(jià)要求。二手房交易量方面也將是非常慘淡,目前月均只有1.1-1.2萬套成交,而去年最高交易量達(dá)到4.5萬套。
 
  與之觀點(diǎn)類似,中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為,今年“金九”行情遠(yuǎn)低于預(yù)期。
 
  “金九”行情不再
 
  整體而言,一線城市成交普遍表現(xiàn)出持續(xù)低迷的走勢。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示,9月首周,一線城市整體成交量平均環(huán)比下調(diào)20%。其中北京環(huán)比下調(diào)28%,同比跌幅達(dá)60%;廣州平均環(huán)比下調(diào)32%,同比跌幅72%;上海市場環(huán)比下調(diào)了22%,同比跌幅為27%。在調(diào)控政策和持續(xù)收緊的金融環(huán)境影響下,“金九樓市”落空。
 
  北京是其中樓市政策發(fā)布最密集的城市,一年內(nèi)發(fā)布了超過30次調(diào)控措施。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),過去一年,北京新建住宅簽約27667套,二手房住宅簽約167923套,一二手住宅簽約總量同比跌38.9%。今年1-8月,北京市住宅市場新增供應(yīng)12495套,同比下降35%。另據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì),2017年三季度北京二手房網(wǎng)簽量2.06萬套,同比下降73.7%,已降至自2015年以來最低。
 
  同樣受調(diào)控影響,1-9月,上海新房成交506.8萬平方米,同比減少55.9%,比正常新房流量80-100萬平方米/月低了37%。1-8月,二手房成交10.4萬套,同比減少64.8%,比正常流量大約低35%。截至9月25日,上海9月新房供應(yīng)21.4萬平方米,為有網(wǎng)簽記錄以來最低的九月。受供應(yīng)影響,上海9月房屋成交量僅37.5萬平方米,較往年大幅下滑。二手房方面,盡管看房人數(shù)有恢復(fù)性增加,但市場情緒較為謹(jǐn)慎,成交量在1萬多套低位徘徊。
 
  一線城市中,深圳開始出現(xiàn)回溫跡象。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,8月共有18個(gè)新盤入市,新房住宅的推售量達(dá)到7526套,環(huán)比升209.71%。9月截至24日,深圳市累計(jì)成交2249套,超過8月整月。不過這一表現(xiàn)很快扭轉(zhuǎn),截至9月27日,深圳僅推出6個(gè)新盤,住宅推貨量為871套,環(huán)比下降88%。根據(jù)深圳市規(guī)土委的備案數(shù)據(jù),二手房成交量除了第三周(9月11-17日)環(huán)比上升之外,其余三周的成交量都環(huán)比下跌。在價(jià)格方面,一手住宅和二手住宅的成交均價(jià)在9月前四周均出現(xiàn)微幅下跌。
 
  二三線城市也沒有表現(xiàn)出“金九”熱潮。據(jù)中國指數(shù)研究院跟蹤監(jiān)測,9月第一周,二線代表城市成交量環(huán)比下滑7.4%,同比大幅下降32.6%。其中溫州降幅最大,寧波次之;濟(jì)南則出現(xiàn)23.6%的漲幅。上半年表現(xiàn)火熱的三線城市也出現(xiàn)降溫,代表城市成交量環(huán)比下降13%,其中東莞降幅最大,達(dá)48.3%。
 
  四季度或持續(xù)低迷
 
  今年“金九”并未發(fā)力,或許暗示著房地產(chǎn)市場在第四季度的走向。盧文曦指出,一般而言,10月遇到國慶假期,大多數(shù)人重心不在買房上,預(yù)計(jì)成交也會受到一定影響。從最近政策風(fēng)聲來看,上海還會延續(xù)高壓,因此四季度成交也不太可能出現(xiàn)回暖。相反,考慮到年底信貸額度偏緊,對交易更是制約,年底交易可能還會有小幅回落。
 
  樓市低迷與密集出臺的調(diào)控政策密切相關(guān),在市場預(yù)期出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)之前,政策一般不會出現(xiàn)松動跡象。9月,南昌、西安、重慶、南寧、長沙等省會城市發(fā)布了新的樓市調(diào)控政策,北京、上海、深圳、南京等地銀行也陸續(xù)提高首套房貸利率水平,收緊信貸。
 
  對此,盧文曦認(rèn)為,全國范圍來看,越來越多城市趕在國慶前出臺調(diào)控政策,也給接下來市場帶來降溫預(yù)期,所以出臺調(diào)控加碼政策的城市成交10月或出現(xiàn)明顯縮水,四季度交易量可能出現(xiàn)快速下滑。
 
  據(jù)前述人士分析,下半年是開發(fā)商“保量沖業(yè)績”的時(shí)期,由于市場預(yù)期難以判斷加上信貸收緊,開發(fā)商資金回籠壓力增大,樓市可能會出現(xiàn)“以價(jià)換量”現(xiàn)象。
 
  以上海為例,張宏偉認(rèn)為,9月上海成交量仍然在低位徘徊,但四季度將會發(fā)生變化,今年估計(jì)能成交700萬平方米左右,將與2011年730萬平方米不相上下。因此,房企在提升交易量方面會有壓力,將主動迎合政府限價(jià)要求。
 
  盧文曦也認(rèn)為,對房企而言,基于這種預(yù)期,可能有些城市會加快出貨節(jié)奏,尤其價(jià)格上不會過多堅(jiān)持,而是盡可能多完成銷售指標(biāo)。
 
  對當(dāng)前市場的預(yù)判也對土拍市場帶來影響。9月29日,廈門推出7幅商住用地,總建筑面積52萬平方米,共有10多家房企參與競拍。不過卻遭遇開局遇冷,分析人士稱,其中有些地塊與周邊土地去年的價(jià)格相比降了近萬元。這說明在調(diào)控政策的風(fēng)險(xiǎn)之下,一些房企選擇進(jìn)倉的同時(shí)又保持謹(jǐn)慎姿態(tài),為下一個(gè)周期努力布局。
 
  轉(zhuǎn)自:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
 

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