多地樓市調(diào)控再加碼 政策趨“頂配”


專家稱亟須探索房地產(chǎn)長效調(diào)控機制


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)   作者:程士華 周強 楊紹功 魯暢    時間:2017-03-24





  3月22日,北京樓市調(diào)控再升級,非京籍購房需連續(xù)納稅60個月。目前,熱點城市全面實施“認房又認貸”模式,其中北京二套房首付提至60%,信貸調(diào)控直逼“頂配”。此外,不少熱點城市周邊地區(qū)和三四線城市樓市調(diào)控措施也頻頻出臺。針對樓市調(diào)控現(xiàn)狀,專家建議,亟待通過管理創(chuàng)新,挖掘關(guān)鍵數(shù)據(jù),探索房地產(chǎn)長效調(diào)控機制,稅收、金融等政策多管齊下,供給端需求端共同發(fā)力,確保樓市平穩(wěn)有序發(fā)展。


  多地樓市調(diào)控再加碼


  近日,北京、廣州、南京、鄭州等熱點城市以及熱點城市周邊地區(qū)樓市調(diào)控措施頻出。


  北京繼3.17樓市調(diào)控新政發(fā)布后,3月22日調(diào)控再升級,非京籍購房資格審核中的納稅記錄進一步從嚴,連續(xù)5年納稅記錄由過去的每年至少1次,改為往前推算60個月在本市連續(xù)繳納個人所得稅。另外,廣州、南京、鄭州、石家莊等二三十個城市,此前也已經(jīng)升級限購、收緊限貸,其中北京的“認房又認貸”,二套房貸款首付比例提至60%,尤為嚴厲。同時,安徽滁州、河北滄州、廊坊、涿州、浙江嘉興等熱點城市周邊的三四線城市,近期也都出臺了一系列打擊炒房、穩(wěn)定市場的調(diào)控政策。


  房產(chǎn)交易市場受調(diào)控政策影響顯著。由于政策發(fā)布后次日即實施,不少購房者抓緊時間搶搭“末班車”。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,3月17日,北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套,較前一日增加近40%,創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量的新高。18日,北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽968套,較前一日下降35%。


  在南京,由于新政于3月16日開始實施,3月15日限購新政出臺當(dāng)晚,南京樓市住宅的認購量迅速上升,最終定格在671套,比前一天多了451套。而3月16日新政實施當(dāng)天,認購量猛跌倒140套,與平時200套左右相比,下滑明顯。


  “投資性購房者的行動更謹慎了。”南京一家房地產(chǎn)中介公司的置業(yè)顧問吳偉說,總體而言,限購對于剛需購房者是利好消息。因為有兩套住房的居民購買二手房也受到了限制,預(yù)計近期二手房交易會受到一定影響。


  “從上海到深圳,從北京再到廣州,認房又認貸已在四大一線城市全面實施。調(diào)控政策的嚴厲程度已經(jīng)接近‘頂配’,且政策工具有趨同性。地方政府樓市調(diào)控的主體責(zé)任落地有聲。”中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說。


  從因城施策到“因區(qū)施策”


  專家表示,當(dāng)前調(diào)控思路是“控一線、穩(wěn)二線、活三四線”,因城施策的調(diào)控策略明確。熱點城市樓市價格對周邊城市的輻射效果愈加明顯,不僅不同城市之間存在“去庫存”和“控房價”雙軌并行,即使在同一城市范圍內(nèi),不同區(qū)域也是雙軌并行。因此,三四線城市面對“火氣”蔓延,如何處理好“活”與“火”的關(guān)系,極為關(guān)鍵。


  “河北滄州、涿州、浙江嘉興等地出臺調(diào)控新政,表明京滬一線城市的外溢效應(yīng)正逐步放大。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說,從限購地區(qū)看,本輪調(diào)控已從一線城市、熱點二線城市,擴展到三四線城市,隨著廣州、北京再次升級調(diào)控,“外溢”勢能增大,環(huán)一線城市周邊樓市調(diào)控壓力進一步加大。


  南京一家知名房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人表示,此次樓市限購可以看成是去年限購政策的深化和延續(xù),是對熱點城市熱點區(qū)域限購政策的加碼和打補丁,也是對熱點城市擠出效應(yīng)造成的局部過熱的針對性調(diào)整。去年部分熱點城市限購后,大量的投資需求被擠出到熱點城市周邊的三四線城市,以及熱點城市之外的部分二線城市。


  “三四線城市限購,說明其進入了‘去庫存’和‘控房價’雙軌并行的模式,但去庫存依然是三四線城市的核心要務(wù),限購政策主要是針對局部區(qū)域的,不會盲目地全面限購。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說,因城施策不僅在一二線城市與三四線城市之間有差異,在三四線城市之間也呈現(xiàn)不同特征。


  記者采訪了解到,當(dāng)前一些城市已呈現(xiàn)區(qū)域性冷熱不均,如廣東佛山呈現(xiàn)出明顯的“東熱西冷”格局,由于靠近廣州,東部住房明顯供不應(yīng)求。繼因城施策之后,“因區(qū)施策”的特點將會凸顯。


  嚴躍進分析說,本輪調(diào)控主要對非戶籍人口的購房資格進一步收緊,體現(xiàn)了此類城市房地產(chǎn)市場把控房價風(fēng)險的考慮,進而引導(dǎo)更多的資金到其他需要去庫存的城市或其郊區(qū)市場,有利于防范炒房現(xiàn)象。


  “對于過熱城市,預(yù)計后續(xù)政策仍存在繼續(xù)收緊的可能性,尤其是類似‘認房又認貸’的政策,可能會繼續(xù)實施。”嚴躍進說,對于銷售不好的區(qū)域和城市,還會有寬松的購房環(huán)境和政策。


  亟須探索地產(chǎn)調(diào)控長效機制


  市場期待樓市調(diào)控長效機制。不少地方住建部門負責(zé)人告訴記者,“環(huán)比不增長”成為地方調(diào)控的主要目標(biāo),但限于地方事權(quán),地方政府在樓市調(diào)控中只能通過戶籍、社保年限、首付成數(shù)等進行調(diào)控,相關(guān)政策工作儲備已經(jīng)快用盡了。


  安徽省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長王立國認為,目前各地政府樓市調(diào)控屬于典型的事后調(diào)控。如何通過管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新,挖掘房地產(chǎn)開工、備案等關(guān)鍵數(shù)據(jù),配合稅收、金融等政策,逐步研究建立長效調(diào)控機制,通過擴大土地供給、激活市場存量等方式,提前進行調(diào)節(jié),避免房價過快上漲,這是當(dāng)前需要思考需要創(chuàng)新的工作。


  “長效機制涉及金融、稅收、土地財政,已經(jīng)超越了地方政府權(quán)限。需要國家層面協(xié)調(diào)相關(guān)部委,理順法律法規(guī),政策機制銜接,如此才能讓地方政府具有較強的操作性。”珠三角一名不愿具名的住建局長說。


  業(yè)內(nèi)人士及地方政府建議,在細化房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時,需要探索長效機制,著眼長遠完善各地多層次住房體系建設(shè),做到低端有保障、中端有市場、高端有約束。在供給端,要從土地市場開始理順房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局,督促熱點城市從嚴落實供地計劃出發(fā),加大土地和住房供給。同時,還要從企業(yè)、個人資金審查,銀行業(yè)機構(gòu)監(jiān)管等多渠道入手,遏制熱錢流入樓市。(記者程士華 周強 楊紹功 魯暢 采寫)



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