前10月房地產(chǎn)投資小幅回落 整體穩(wěn)定依然是大趨勢(shì)

　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。2019年1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109603億元，同比增長(zhǎng)10.3%；商品房銷(xiāo)售面積133251萬(wàn)平方米，增速今年以來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)0.1%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金145151億元，同比增長(zhǎng)7.0%。

　　具體來(lái)看，1—10月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資57615億元，同比增長(zhǎng)8.4%，增速比1—9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資22822億元，增長(zhǎng)10.0%，增速持平；西部地區(qū)投資24588億元，增長(zhǎng)15.7%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資4579億元，增長(zhǎng)9.5%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　從商品房銷(xiāo)售和待售情況來(lái)看，1月份至10月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積52415萬(wàn)平方米，同比下降2.1%，降幅比1月份至9月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額65844億元，增長(zhǎng)6.8%，增速加快0.8個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積37960萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.6%，增速加快0.1個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額27118億元，增長(zhǎng)6.8%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積36786萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.8%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額26611億元，增長(zhǎng)10.1%。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況方面，1—10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金145151億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速比1—9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款21288億元，增長(zhǎng)7.9%；利用外資131億元，增長(zhǎng)63.2%；自籌資金46996億元，增長(zhǎng)3.3%；定金及預(yù)收款49163億元，增長(zhǎng)9.4%；個(gè)人按揭貸款22137億元，增長(zhǎng)14.1%。

　　房地產(chǎn)投資小幅回落

　　1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比1—9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，總體來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落依然持續(xù)，延續(xù)了自今年5月以來(lái)持續(xù)增速回落的趨勢(shì)。但值得關(guān)注的是，東部和東北部地區(qū)的回落尤為明顯，東部地區(qū)由于投資額絕對(duì)值高，其增速放緩對(duì)全國(guó)平均水平產(chǎn)生明顯下拉作用，東北地區(qū)的降溫的速度要高于上半年水平，更是低于2018年全年17.5%的水平，直接顯示出房企在這一區(qū)域的謹(jǐn)慎度不斷提升。另一方面，市場(chǎng)面促銷(xiāo)動(dòng)作增強(qiáng)，顯示出10月“以?xún)r(jià)換量”效果得到明顯體現(xiàn)，房企通過(guò)打折促銷(xiāo)、精裝變毛坯等方式，拉動(dòng)銷(xiāo)量提升，同步平抑了價(jià)格上漲預(yù)期。此外，值得關(guān)注的是，東北地區(qū)的銷(xiāo)售面積同比依然呈現(xiàn)5%的下降，銷(xiāo)售金額僅有3.3%的提升也顯示出區(qū)域降溫在加速，同時(shí)更多的銷(xiāo)量在向東北地區(qū)的核心城市集中。

　　專(zhuān)家分析稱(chēng)，在市場(chǎng)降溫的大背景下，整體穩(wěn)定依然是2019年最后兩個(gè)月的大趨勢(shì)。預(yù)計(jì)商品房成交量?jī)r(jià)亦不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)，但市場(chǎng)信心指數(shù)或?qū)⒀永m(xù)下跌。

　　對(duì)此，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任、研究員王業(yè)強(qiáng)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，雖然2019年1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.3%，增速比1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。但從全年走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速是趨穩(wěn)的。從往年的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在季末通常都有一個(gè)激增的趨勢(shì)，相對(duì)于9月的高基數(shù)，必然影響到10月份開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)。另外，從新開(kāi)工面積增速看，增長(zhǎng)了1.4個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明房企新開(kāi)工熱情有所回升；土地購(gòu)置面積來(lái)看，降幅比1-9月份收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明房企拿地積極性在回升。因此，2019年最后兩個(gè)月的開(kāi)發(fā)投資將整體穩(wěn)定在兩位數(shù)的增速。

　　與此同時(shí)，對(duì)于前10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速小幅回落的情況以及未來(lái)的走勢(shì)，也有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)趨勢(shì)性回調(diào)。從數(shù)據(jù)上可以看到，房地產(chǎn)投資10月高位回落，結(jié)構(gòu)上拿地費(fèi)用低位略反彈，而建安投資見(jiàn)頂回落，上游在短暫的分歧加大后價(jià)格下行壓力后續(xù)或?qū)⒓哟?。限價(jià)政策逐步放開(kāi)帶動(dòng)復(fù)停工缺口和開(kāi)發(fā)速度均出現(xiàn)較明顯改善，以及近期融資收緊導(dǎo)致促開(kāi)發(fā)搶回款，是投資脈沖高位的主要原因，但這些影響都較難持續(xù)，隨著建安投資10月見(jiàn)頂回落，投資趨勢(shì)性回調(diào)將被暴露的更明顯。

　　銷(xiāo)售面積首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)

　　值得關(guān)注的變化是，今年前10個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)0.1%，今年首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，單月同比連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這或許意味著，今年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額有望超越2018年，出乎業(yè)內(nèi)對(duì)今年樓市銷(xiāo)售將下滑的普遍預(yù)判。對(duì)此，王業(yè)強(qiáng)指出，由于去年基數(shù)較高，今年上半年樓市的整體表現(xiàn)不及去年同期。但下半年以來(lái)，從7月至10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積連續(xù)四個(gè)月高于去年同期，累計(jì)同比降幅也是逐月收窄，至10月首次轉(zhuǎn)正。按照慣例，房企往往在年末加大銷(xiāo)售力度來(lái)沖擊年度銷(xiāo)售目標(biāo)。供應(yīng)放量在一定程度上也會(huì)帶動(dòng)最后兩個(gè)月成交的穩(wěn)步增加，從目前的數(shù)據(jù)看，全年銷(xiāo)售面積、金額這兩項(xiàng)指標(biāo)高于去年基本已成定局。

　　“究其原因，可以從供需兩個(gè)方面來(lái)看：一方面，由于市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)施壓，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)融資進(jìn)一步收緊，房企面臨資金壓力增大，不少房企在9、10月加大促銷(xiāo)力度，‘以?xún)r(jià)換量、回籠資金’成為房企應(yīng)對(duì)資金壓力的首要選擇。另一方面，自2016年，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了3年時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體趨穩(wěn)或小幅回落，新的利率形成機(jī)制促使房貸利率整體下調(diào)，同時(shí)，在‘一城一策’推動(dòng)下各地紛紛出臺(tái)的各種人才房政策、房貸利息房租抵稅政策等等，都有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定和剛需以及改善需求的積極入市。”王業(yè)強(qiáng)進(jìn)一步說(shuō)道。

　　與此同時(shí)，萬(wàn)博新經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)劉哲向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的情況下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速的變化短期是有所失真的。房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，通過(guò)搶銷(xiāo)售、搶開(kāi)工加快回籠資金，透支了房地產(chǎn)未來(lái)的銷(xiāo)售潛力，其并不能準(zhǔn)確反映當(dāng)前房地產(chǎn)的真實(shí)的供給和需求關(guān)系?？紤]到低基數(shù)效應(yīng)，疊加竣工周期，預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售回款還將是房企重要的資金來(lái)源，短期房地產(chǎn)銷(xiāo)售還會(huì)維持一段時(shí)間的韌性。但房地產(chǎn)的調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)明顯松動(dòng)，也不能把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段。后續(xù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資可能會(huì)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下行，中西部地區(qū)、三四線(xiàn)城市率先顯露疲態(tài)，之后慢慢波及到東部地區(qū)和大城市。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)，樓市調(diào)控延續(xù)從嚴(yán)基調(diào)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，前10個(gè)月相關(guān)方面共發(fā)布482次調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，市場(chǎng)整體預(yù)期較為悲觀，開(kāi)發(fā)商普遍降價(jià)促銷(xiāo)，而調(diào)控加碼“融資端”以后，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源增速呈下降態(tài)勢(shì)，從上半年的7.5%左右降至7%，其中國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金下降明顯。在當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期、政策環(huán)境以及到位資金環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售面積依然出現(xiàn)了較為積極的變化。對(duì)此，王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，首先，政策調(diào)控的主基調(diào)是從嚴(yán)，但也強(qiáng)調(diào)分類(lèi)調(diào)控和“一城一策”。在房住不炒的大政策背景下，對(duì)于剛需和改善型需求依　然是有很多的政策支持。其次，融資收緊是針對(duì)之前市場(chǎng)上各類(lèi)信貸資金違規(guī)入市的集中清理和規(guī)范整頓，一些違規(guī)企業(yè)則有可能在市場(chǎng)壓力下資金鏈斷裂退出市場(chǎng)，而對(duì)于優(yōu)質(zhì)企業(yè)正常的資金需求是依然有保障的。當(dāng)前房企資金來(lái)源整體穩(wěn)定，各類(lèi)資金來(lái)源依然是有不同程度的增長(zhǎng)。最后，在市場(chǎng)缺乏更為優(yōu)質(zhì)的投資產(chǎn)品的情況下，房地產(chǎn)依然是市場(chǎng)投資的優(yōu)先選擇。在經(jīng)濟(jì)壓力明顯增大的情況下，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的期望將有所提升。

　　“短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸趨穩(wěn)并進(jìn)入回暖通道，長(zhǎng)期仍將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。”王業(yè)強(qiáng)補(bǔ)充說(shuō)道。（見(jiàn)習(xí)記者 寧婧）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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