買(mǎi)房與“公攤”難說(shuō)再見(jiàn) 配套標(biāo)準(zhǔn)仍需合理制定

　　從公攤面積本身來(lái)說(shuō)，要客觀看待公攤面積與公攤面積計(jì)量的概念。

　　時(shí)下最火熱的話題之一，莫過(guò)于對(duì)公攤面積的討論。

　　受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部委托，2016年中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司在現(xiàn)行《住宅建筑規(guī)范》的基礎(chǔ)上，牽頭承擔(dān)了《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的起草任務(wù)。中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司組織國(guó)內(nèi)14家建筑設(shè)計(jì)、施工、研究、高校等單位組成起草組，經(jīng)過(guò)兩年多的研編，目前已完成了《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》。2019年2月18日，包括該規(guī)范在內(nèi)的38項(xiàng)工程建設(shè)規(guī)范一并公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。

　　《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》公布后，其中第2.4.6條“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”受到廣泛關(guān)注。

　　新條款引熱議

　　對(duì)于中國(guó)大部分省區(qū)市來(lái)說(shuō)，目前購(gòu)買(mǎi)的房屋面積包括了套內(nèi)面積和公攤面積兩個(gè)部分，電梯井、樓梯間、公共門(mén)廳等統(tǒng)統(tǒng)算在公攤面積里，缺乏標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，由此產(chǎn)生的矛盾不勝枚舉。消息一出，不少人拍手稱(chēng)快。要知道，國(guó)際上基本都是按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，公攤面積這種中國(guó)特色早就應(yīng)該取消了。

　　中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。在規(guī)范起草過(guò)程中，對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)住宅面積計(jì)算做法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國(guó)際通行做法，而我國(guó)住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化水平”要求，為了提高我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見(jiàn)稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算。

　　該負(fù)責(zé)人說(shuō)，這一做法可以解決兩個(gè)方面問(wèn)題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問(wèn)題。由于我國(guó)地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類(lèi)型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問(wèn)題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，在沒(méi)有專(zhuān)業(yè)支撐的情況下難以做到?？梢哉f(shuō)，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，此次國(guó)家出臺(tái)此類(lèi)政策，呼應(yīng)了此前公攤面積相關(guān)的疑問(wèn)，所以既是一個(gè)建筑標(biāo)準(zhǔn)的概念，同時(shí)也是一個(gè)社會(huì)方面的問(wèn)題。從建筑標(biāo)準(zhǔn)的概念角度看，以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量，有助于實(shí)現(xiàn)房屋交易的更清晰，防范各類(lèi)糾紛，同時(shí)也使得后續(xù)購(gòu)房者享受更為真實(shí)的居住面積或可實(shí)際使用的面積。而從民生的角度看，類(lèi)似做法有助于保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，防范房企隨意通過(guò)公攤面積來(lái)做各類(lèi)小文章。

　　“公攤”是否合理

　　去年8月，新華每日電訊曾刊發(fā)《買(mǎi)100平方米得70平方米：公攤面積七大亂象》揭露公攤面積帶來(lái)的種種，指出在當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買(mǎi)100平方米得70平方米”，個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。公攤面積“貓兒膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。

　　中研普華研究員葉奮在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，公攤面積從購(gòu)房者的角度來(lái)看，增大了消費(fèi)者買(mǎi)房時(shí)的支付成本以及后續(xù)的管理成本。此外，當(dāng)前公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂也是購(gòu)房者怨聲載道的原因；從行業(yè)發(fā)展的角度看，公攤面積有助于開(kāi)發(fā)商清除小區(qū)住房銷(xiāo)售的權(quán)屬障礙以及簡(jiǎn)化后續(xù)的管理維護(hù)難度等。

　　綜合來(lái)看，推行公攤面積在我國(guó)由來(lái)已久，是較為成熟的住宅買(mǎi)賣(mài)計(jì)量方式，短期來(lái)看取消也不太可能，更好的做法是，細(xì)化各類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，進(jìn)一步約束開(kāi)發(fā)商合理計(jì)量公攤面積。

　　嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，對(duì)于類(lèi)似公攤面積來(lái)說(shuō)，本身不是一個(gè)貶義詞，本身小區(qū)要發(fā)展，就需要公攤面積來(lái)落實(shí)。關(guān)鍵就是公攤面積如何計(jì)量和收費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題是大家比較關(guān)心的問(wèn)題。所以后續(xù)公攤面積還是需要做好文章，而不是說(shuō)刻意做大套內(nèi)面積。

　　房?jī)r(jià)“漲不漲”

　　俗話說(shuō)，羊毛出在羊背上，當(dāng)房屋價(jià)格按照建筑面積出售時(shí)，是否意味著房?jī)r(jià)即將上漲呢？

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，類(lèi)似公攤面積本身也還會(huì)存在，但是確實(shí)會(huì)影響后續(xù)房屋交易的情況，所以各類(lèi)房屋交易方面合同等都會(huì)有調(diào)整。另外到了未來(lái)現(xiàn)房交易的時(shí)候，可能公攤面積會(huì)成為一種營(yíng)銷(xiāo)的手段。目前營(yíng)銷(xiāo)主要強(qiáng)調(diào)得房率。在后續(xù)現(xiàn)房和套內(nèi)面積計(jì)算的情況下，公攤面積越大，小區(qū)品質(zhì)越高。當(dāng)然從目前來(lái)看，要防范成本轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，是否套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣(mài)低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷(xiāo)售，對(duì)于現(xiàn)房和二手房，購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

　　有專(zhuān)家學(xué)者表示，在房屋出售方面，還是要向重慶學(xué)習(xí)。重慶是我國(guó)目前重點(diǎn)城市中唯一強(qiáng)制施行商品房銷(xiāo)售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的地方。

　　早在2002年6月，重慶人大常委會(huì)就通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷(xiāo)售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%-10%的罰款。

　　短時(shí)間難以落地

　　專(zhuān)家認(rèn)為，住建部此次發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿雖然離真正廢除“公攤面積”還很遠(yuǎn)，但能夠在市民中引發(fā)廣泛的關(guān)注和討論，說(shuō)明我國(guó)在法律層面真正廢除“公攤面積”的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。

　　張大偉認(rèn)為，這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)稿，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，老百姓關(guān)注比較多，也是符合預(yù)期的，這不是說(shuō)認(rèn)為此類(lèi)政策不對(duì)，而是說(shuō)老百姓在高房?jī)r(jià)下，會(huì)更加關(guān)注自己入住的套內(nèi)面積，這是最核心的。另外，針對(duì)老百姓關(guān)注的各類(lèi)問(wèn)題，建議后續(xù)還是要搜集，尤其是在涉及到類(lèi)似二手房交易等環(huán)節(jié)，這都是需要關(guān)注的。

　　如果房屋交易按照套內(nèi)面積計(jì)算，那么很多成本會(huì)降低，畢竟過(guò)去都是按照建筑面積來(lái)計(jì)算的。后續(xù)類(lèi)似房地產(chǎn)稅等征收，也會(huì)考慮通過(guò)套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行，這樣其實(shí)也是可以降低各類(lèi)負(fù)擔(dān)的。

　　從公攤面積本身來(lái)說(shuō)，要客觀看待公攤面積與公攤面積計(jì)量的概念。從開(kāi)發(fā)商的角度看，最終就是一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯，即追求房屋銷(xiāo)售收益最大化。倘若是按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算，而公攤面積本身成本沒(méi)法轉(zhuǎn)嫁，那么這個(gè)時(shí)候做公攤的意義就減弱，這個(gè)時(shí)候就會(huì)盲目做大套內(nèi)面積，而壓縮公攤面積。一個(gè)直觀的例子就是電梯空間會(huì)越來(lái)越狹窄，或者說(shuō)綠化帶會(huì)越來(lái)越少。對(duì)于類(lèi)似問(wèn)題，確實(shí)是后續(xù)征求意見(jiàn)稿中需要注意的。（記者 趙琳琳）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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