資料圖：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。中新網(wǎng)記者 邱宇 攝
7月下旬，武漢多名業(yè)主維權(quán)，抗議某樓盤開發(fā)商在公攤問題上玩貓膩。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，有業(yè)主反映，該樓盤開發(fā)商對(duì)電梯、走廊等公攤面積也按室內(nèi)精裝價(jià)收費(fèi)，且價(jià)格虛高。一套125平米的房子，精裝修標(biāo)準(zhǔn)是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過(guò)公攤多收了8萬(wàn)多元。
事實(shí)上，公攤問題積弊已久。近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，部分開發(fā)商趁機(jī)推高公攤比例。
住房公攤面積的存在是否合理？這里面開發(fā)商又有哪些貓膩？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查采訪。
公攤面積是什么？
買100平米的房子，結(jié)果實(shí)際住進(jìn)去只有70平，這憑空少了的面積就是公攤面積。
根據(jù)2000年開始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用 房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。
2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。
這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由購(gòu)房者買單。
房本上寫著房屋建筑面積、專有建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ娣e。中新網(wǎng)記者 邱宇 攝
公攤占比不斷攀升，甚至超過(guò)使用面積
誰(shuí)都不希望房子的公攤面積太大，這里就涉及到公攤系數(shù)的概念。
舉個(gè)例子，打開房本，上面寫著“房屋建筑面積：84.47㎡；專有建筑面積(使用面積)：63.43㎡，分?jǐn)偨ㄖ娣e：21.04㎡”。但并沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤系數(shù)就是用分?jǐn)偨ㄖ娣e除以專有建筑面積，數(shù)值是0.33(即33%)。
旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部設(shè)計(jì)管理部高級(jí)經(jīng)理劉嘉告訴中新網(wǎng)記者，住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25，商業(yè)用房一般在0.3-0.4，這些數(shù)據(jù)來(lái)自測(cè)繪公司的經(jīng)驗(yàn)值。
但近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升，部分住宅超過(guò)了30%。2010年，山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過(guò)52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大，得房率只有42%。
而問題在于，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對(duì)公攤系數(shù)設(shè)定上限。
貓膩一：做大公攤面積
一線城市四千多戶樓盤，靠公攤面積可多賺千萬(wàn)
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請(qǐng)測(cè)繪公司去實(shí)地測(cè)量，隨后出具測(cè)繪成果報(bào)告，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開發(fā)商。
也就是說(shuō)，測(cè)繪企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在于，開發(fā)商并不會(huì)把這份有詳細(xì)公攤情況的測(cè)繪成果報(bào)告交給購(gòu)房者。
事實(shí)上，國(guó)際上基本是按實(shí)際使用面積計(jì)算房?jī)r(jià)的。為何國(guó)內(nèi)要采用包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計(jì)算呢？
“按實(shí)際使用面積來(lái)算的話，開發(fā)商沒法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。”上海翊堯建設(shè)工程技術(shù)檢測(cè)咨詢有限公司技術(shù)總監(jiān)李平說(shuō)。
他說(shuō)，購(gòu)房者可以很容易地測(cè)出實(shí)際使用面積，卻無(wú)法測(cè)量公攤面積到底有多少。開發(fā)商可以在第三方測(cè)量時(shí)與之達(dá)成默契，在公攤面積的大小上做文章。房?jī)r(jià)這么高，哪怕每戶多分?jǐn)偭泓c(diǎn)幾個(gè)平米，一個(gè)幾十萬(wàn)平米的項(xiàng)目，就會(huì)多出很多錢。
舉個(gè)例子：
易居房地產(chǎn)研究院的百城住宅價(jià)格報(bào)告顯示，6月，一線城市4萬(wàn)元以上均價(jià)水平持續(xù)了15個(gè)月，二線城市1.2萬(wàn)元以上均價(jià)水平持續(xù)了12個(gè)月，三四線城市1萬(wàn)元以上均價(jià)水平則持續(xù)了10個(gè)月。
如上圖，以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價(jià)4萬(wàn)元/平米計(jì)算，假設(shè)開發(fā)商每套多算0.1平米的公攤面積，那么整個(gè)樓盤就可多賺1659萬(wàn)元。
貓膩二：重復(fù)公攤、重復(fù)收錢
消防應(yīng)急場(chǎng)所變停車位，又可多賺千萬(wàn)
到底哪些屬于公攤面積？其內(nèi)容的不明晰也給了開發(fā)商鉆空子的機(jī)會(huì)。
你為公攤面積買了單，就擁有其所有權(quán)和使用權(quán)。但公攤實(shí)在是五花八門，加上開發(fā)商很少明確公示，購(gòu)房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。
“比如，有些小區(qū)的消防應(yīng)急場(chǎng)所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤。”山東名仕宜居建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司董事長(zhǎng)王清華說(shuō)，這樣的車位沒有產(chǎn)權(quán)，只能使用，不能轉(zhuǎn)讓。
他說(shuō)，這類車位在小縣城能賣到10萬(wàn)左右，在省會(huì)城市能賣到20萬(wàn)。一個(gè)中型社區(qū)，如果開發(fā)商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個(gè)車位，地上也有幾十個(gè)。
以北京為例：
據(jù)北京青年報(bào)2017年的調(diào)查報(bào)道，北京五環(huán)及五環(huán)以外的普通住宅小區(qū)地下停車位的售價(jià)(含二手車位)在15萬(wàn)至20萬(wàn)元/個(gè)之間；四環(huán)到三環(huán)間的車位基本在15萬(wàn)至30萬(wàn)元/個(gè)之間。
假如開發(fā)商違規(guī)劃出100個(gè)車位，每個(gè)賣20萬(wàn)元，一個(gè)小區(qū)就可賺2000萬(wàn)元。實(shí)際中，很多小區(qū)的車位價(jià)格要比20萬(wàn)高。
貓膩三：業(yè)主的公攤面積被拿去牟利
小區(qū)廣告收入返給業(yè)主，可少交一半物業(yè)費(fèi)
王清華說(shuō)，還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用，但現(xiàn)實(shí)中很少有人會(huì)這么做。
“小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有，前期開發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利，難道不應(yīng)該向業(yè)主交錢嗎？”他說(shuō)。
某廣告交易平臺(tái)上的社區(qū)廣告報(bào)價(jià)情況。
在某廣告交易平臺(tái)上，社區(qū)的廣告位置五花八門。社區(qū)出入口、電梯間、電梯門口、社區(qū)燈箱、社區(qū)戶外、停車場(chǎng)、停車場(chǎng)道閘、單元門禁機(jī)屏、樓房墻體等都可設(shè)置廣告位或廣告屏，通過(guò)投放廣告賺錢。
中新網(wǎng)記者注意到，不同城市的不同廣告位置價(jià)格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區(qū)出入口動(dòng)感燈箱報(bào)價(jià)為6000元；北京道閘起落桿媒體位則報(bào)價(jià)1800元，要求30框起投，最短發(fā)布周期一月。
王清華認(rèn)為，一個(gè)中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實(shí)際繳納的物業(yè)費(fèi)其實(shí)可以減少50%。
爭(zhēng)議一：
是否應(yīng)該為公攤支付取暖費(fèi)？
還有一點(diǎn)疑問是，購(gòu)房者是否應(yīng)該為公攤面積支付取暖費(fèi)等費(fèi)用。
目前，取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等都是按建筑面積來(lái)計(jì)算的。也就是說(shuō)，購(gòu)房者不僅要為房子里的實(shí)際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設(shè)備間、門廳、地下室和門口的警衛(wèi)室交取暖費(fèi)。
對(duì)此，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波建議，每年公布的價(jià)格都應(yīng)該告訴大家是怎么測(cè)算的。公布的每平米多少錢，是包括公攤的產(chǎn)權(quán)證的全部建筑面積，還是不包括。如果價(jià)格構(gòu)成透明，公攤是否算入，不是根本的問題，關(guān)鍵還是要科學(xué)、透明。
爭(zhēng)議二：
有無(wú)可能取消公攤？
隨著房屋精裝修政策乃至未來(lái)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，都會(huì)面臨按哪種面積收費(fèi)的問題。既然公攤?cè)鄙贅?biāo)準(zhǔn)、管理混亂，未來(lái)購(gòu)房時(shí)，是否有可能只看套內(nèi)實(shí)際使用面積呢？
其實(shí)早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。
近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗認(rèn)為，對(duì)公攤面積的計(jì)算和管理，其實(shí)是很簡(jiǎn)單的問題，在政策和技術(shù)上都能做到，但問題就在于交易的信息是否透明，開發(fā)商是否愿意公開具體的公攤內(nèi)容、是否有虛報(bào)公攤面積的嫌疑。
“建議取消公攤，按照實(shí)際使用面積來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，這樣購(gòu)房者能更清楚明白。”他說(shuō)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，一套房子的總價(jià)是固定的，如果按照套內(nèi)面積來(lái)算，那么每平米的單價(jià)必然會(huì)有所提高。其實(shí)無(wú)論按哪種方式，最關(guān)鍵的是把標(biāo)準(zhǔn)制定清楚，能讓人看得明白。
樓建波建議，在現(xiàn)有購(gòu)房方式下，給開發(fā)商或代理銷售中介一項(xiàng)強(qiáng)制義務(wù)，即向購(gòu)房者明示“到底分?jǐn)偭四男┟娣e”。（作者：邱宇）
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