國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中有50個(gè)城市10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲；這一數(shù)字比上個(gè)月增加了6個(gè)。然而，筆者分析認(rèn)為，樓市定調(diào)“房住不炒”，在調(diào)控可能松動(dòng)的預(yù)期被打破后，會(huì)有越來越多的房企主動(dòng)適應(yīng)政策，積極降價(jià)跑量。
雖然大多數(shù)品牌房企已經(jīng)提早完成年度銷售目標(biāo)，部分房企還上調(diào)了目標(biāo)，今年的銷售壓力已經(jīng)不大。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售業(yè)績(jī)下半年以來開始顯現(xiàn)壓力，尤其近一個(gè)月來，大部分開發(fā)商在一二線熱點(diǎn)城市銷量平平，銷售均價(jià)也開始下滑。
萬科10月份實(shí)現(xiàn)銷售面積247.8萬平方米，銷售金額367.9億元，同比分別減少28.75%、24.9%，其銷售均價(jià)約為1.48萬元/平方米，而今年2月萬科的銷售均價(jià)達(dá)到了歷史的高點(diǎn)1.63萬元/平方米。融創(chuàng)10月銷售均價(jià)為1.54萬元/平方米，而其前10月銷售均價(jià)約為1.73萬元/平方米。旭輝10月份合同銷售均價(jià)約1.59萬元/平方米，而其前10個(gè)月銷售均價(jià)約1.75萬元/平方米。
如果這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)延續(xù)到2018年，房企提高銷售目標(biāo)后，面對(duì)的壓力也將越來越大，年底恐怕難現(xiàn)“翹尾”行情。可以預(yù)想，明年第一季度，樓市將延續(xù)當(dāng)前低迷的市場(chǎng)行情。
從資金層面來看，一方面，2016年房企加杠桿的情況比較普遍，考慮到借貸資金平均周期為2年，2018年其資金到期集中兌付壓力將真正體現(xiàn)出來。另一方面，下半年資本市場(chǎng)環(huán)境大幅收緊，銷售渠道回籠資金趨緩的影響已在第四季度逐漸顯露。同策咨詢監(jiān)控的40家上市房企10月份融資額531億，環(huán)比9月減少24%。再以萬科為例：今年前三季度，萬科經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為167億元，比上年同期減少61.14%；到第三季度末，萬科一年內(nèi)到期的債務(wù)比上年末增加37.92%。筆者預(yù)計(jì)，少數(shù)房企，比如個(gè)別閩系房企甚至可能有資金鏈斷裂，未來被其他房企收購股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
再者，出于各種原因，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并購談判暗潮洶涌：有的企業(yè)是為了剝離不良資產(chǎn)，有的企業(yè)是因?yàn)橘Y金鏈出現(xiàn)問題，有的企業(yè)是為了調(diào)整市場(chǎng)布局。2018年勢(shì)必成為樓市的深度調(diào)整之年。
筆者預(yù)計(jì)，出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場(chǎng)“借新還舊”渠道收緊等因素，通過主動(dòng)大幅降價(jià)來回款的現(xiàn)象將越來越多。最快接下來這兩個(gè)月，最晚2018年春節(jié)后，熱點(diǎn)城市的新建商品房會(huì)進(jìn)入一個(gè)“以價(jià)換量”的周期。（作者：同策研究院 張宏偉）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)
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