住宅供地因城施策成績單：一線城市增50%

　　4月17日，中國土地勘測規(guī)劃院(國土部直屬機構(gòu))發(fā)布了2017年第一季度全國主要城市地價監(jiān)測成果，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，住宅用地供應(yīng)量占比、房地產(chǎn)用地供應(yīng)量占比明顯提升，超過20%的占比率達(dá)到近兩年以來最高值。

　　今年一季度，全國105個主要監(jiān)測城市商服、住宅、工礦倉儲用地分別供應(yīng)約0.28、0.84、1.02萬公頃，同比變化分別為-23.91%、9.52%、-1.70%。住宅地價環(huán)比增速為2.06%，仍屬較快增長。一面是增長快速的供地面積，一面是持續(xù)高走的地價，住宅用地這根牽動房地產(chǎn)市場的“弦”再次引發(fā)關(guān)注。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松分析稱，2016年，在“三去一降一補”宏觀政策背景下，全國主要監(jiān)測城市各用途地價保持增長，部分城市房地產(chǎn)市場快速回暖帶動住宅地價增速達(dá)7.91%，進(jìn)入較快上升區(qū)間。

　　一位接近國土部的人士告訴經(jīng)濟觀察報，本次監(jiān)測的105個城市以大城市為主，因為住宅用地的供應(yīng)是“因城施策”，大城市相對于中小城市供地需求多，所以顯得供地比重大。如果將去庫存的三四線城市來看，新增住宅用地可能沒那么多。所以新增建設(shè)用地增加到一個峰值，對于全國來說是一個錯覺。

　　住宅供地占比創(chuàng)新高

　　在中國，城市土地的建設(shè)用地被分為商服、工礦倉儲、公用設(shè)施、公共建筑、住宅、交通用地(除農(nóng)村道路)、水利設(shè)施用地、特殊用地等8個地類。除了涉及公共服務(wù)和特殊用地的類型，商服、住宅、工礦倉儲用地這三類很大程度上代表了土地供應(yīng)的市場動態(tài)。

　　第一季度全國主要城市地價監(jiān)測結(jié)果顯示，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價同比增速依次為5.77%、3.76%、8.72%、2.73%，較上一季度的變化分別是0.46、0.67、0.81、-0.11個百分點。總體來看，本季度住宅地價仍屬較快增長，商服、工業(yè)地價增速較為平穩(wěn)。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉告訴經(jīng)濟觀察報，2016年，二線城市房地產(chǎn)市場火熱，庫存消化周期在半年左右，為了穩(wěn)定市場，去年開始，政府就要求熱點城市增加土地供應(yīng)，截至目前，包括二線城市在內(nèi)的很多城市的住宅用地都在增加。而之前，從2012年到2015年，住宅供地的面積整體而言是在下降過程中，這是導(dǎo)致一二線城市、熱點城市的庫存消化周期變短的主要原因之一。2015年初，住建部專門發(fā)文要求庫存過大的城市縮減土地供應(yīng)。不可否認(rèn)的是，經(jīng)過2014年、2015年的緊縮處理之后，三四線城市的去庫存取得了比較好的效果。

　　事實上，供地規(guī)模似乎還在受去庫存的影響。中國土地勘測規(guī)劃院公布的數(shù)據(jù)顯示，住宅用地供應(yīng)量一、二線城市同比增加明顯，一線城市增幅超過50%，三線城市微幅下降。房地產(chǎn)用地供應(yīng)量亦呈現(xiàn)相同規(guī)律，一線城市的同比漲幅尤為明顯，三線城市有所下降。從20個熱點城市的土地供應(yīng)來看，住宅用地供應(yīng)同比出現(xiàn)大幅上漲，漲幅超過30%，住宅用地供應(yīng)數(shù)量與結(jié)構(gòu)的變化符合分類調(diào)控的指導(dǎo)思想。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員李恩平在接受經(jīng)濟觀察報采訪時表示，實際上我國住宅用地的供給量相對偏少。原因在于現(xiàn)階段中國的城市化已經(jīng)從簡單的就業(yè)城市化轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼〕鞘谢?。中國八十年代以來的?jīng)濟增長，都是靠工業(yè)化推動的經(jīng)濟增長，工業(yè)化帶動城市化，是農(nóng)民工形式的城市化，不需要居住用地。城市空間擴張的屬性是開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園等形式用地的出現(xiàn)，而這些用地沒有考慮居住用地的主體，所以，在過去30多年的經(jīng)濟高速增長中，我國的居住用地比重一直處于下行狀態(tài)，直到2005年才開始有所改變。近幾年處于一個修正時期，但是這個修正力度還是不夠的，總的比重還要增加。所以目前出現(xiàn)的住宅用地的占比增加是正常的，是政府和市場對此前供應(yīng)力度不足的修正。

　　李恩平認(rèn)為，20%的占比不算高，按照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，居住用地在城市建設(shè)用地的占比應(yīng)該在40%左右。

　　因城施策

　　4月14日，國土部審議通過了2017年全國土地利用計劃，安排全國新增建設(shè)用地計劃600萬畝。這一數(shù)字和2016年全國國有建設(shè)用地供應(yīng)總量780萬畝相比，減少了約23%。

　　接近國土部人士告訴經(jīng)濟觀察報，全國新增用地600萬畝，是新增建設(shè)用地，沒有考慮存量，更多的考慮是經(jīng)濟下行，項目減少的影響。住宅用地增加是指地方政府在供地過程當(dāng)中，提供了多少居住用地，而這部分用地包括新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。所以，住宅用地的增加和新增建設(shè)用地指標(biāo)的變化沒有直接關(guān)系，也就是說，新增建設(shè)用地提供的住宅用地指標(biāo)只占新增住宅用地的一部分。居住用地的增加是政府供地的增加，600萬畝這個數(shù)字，從指標(biāo)出臺，到按照居住用地征地、報批、招拍掛，一般需要兩到三年時間。所以，今年新增建設(shè)用地減少，可能會導(dǎo)致三年以后的住宅用地的減少，但不會影響今年和明年住宅用地，且在當(dāng)前的時間點上，對住宅用地的供給、房價影響有限。

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為101.13，比2月份提高0.37點。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金35666億元，同比增長11.5%。數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1-2月份回落5.6個百分點，住宅銷售額增長20.2%。

　　在國家統(tǒng)計局最新公布的70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市分別是上海、南京、福州、武漢、深圳、成都、丹東、大理。其中上海、南京、武漢、丹東降幅僅為0.1%，大理下降0.2%，深圳下降0.3%，成都變化幅度最大，下降0.6%。

　　而在這些城市中，新房價格同比漲幅大都不小，比如南京上漲了27.4%，武漢上漲了20.2%。在被監(jiān)測的城市中，同比上漲最快的要數(shù)去年熱點城市之一的合肥，漲幅高達(dá)34.5%。

　　李恩平告訴經(jīng)濟觀察報，近幾年樓市房價上漲的一個重要原因就是地價推動。去年房價上漲過快，中央提出壓力較大的城市增加住宅用地供給，一季度土地供應(yīng)量已經(jīng)明顯增加，房價還上漲的原因是，土地供給增加的信號不會直接傳導(dǎo)到房地產(chǎn)銷售市場。此外，導(dǎo)致房價上漲的因素很多，比如貨幣超發(fā)引起的大量閑置資本到房地產(chǎn)市場中尋求保值增值，所以住宅用地供應(yīng)比重的提高，可能會促使房價穩(wěn)定，但也要考慮其他因素影響。

　　對于未來幾年中國政府的住宅用地供應(yīng)政策，李恩平認(rèn)為需要根據(jù)房地產(chǎn)市場的形勢來判斷。如果房價下行，土地供給就會收縮，房價繼續(xù)上漲，土地供給會進(jìn)一步增加。前述接近國土部人士認(rèn)為，保障房、棚戶區(qū)改造的土地供應(yīng)會受到政府的重視，整體上住宅用地政策會堅持“因城施策”，保持穩(wěn)定，而不會出現(xiàn)大的變化。

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