上半年土地“量跌價漲” 房企環(huán)一線城市搶地

　　近日，北京掛出5宗住宅用地。頗受關(guān)注的是，東城區(qū)一宗住宅用地，銷售均價限制為89068元/平方米，最高銷售價格限制為不超過93521元/平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，目前上述地塊周邊二手房均價在7萬元-8萬元/平方米之間，這明顯是在抑制該項目未來入市價格。

　　正如同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉所示，由于核心城市，尤其是“京滬深”等一線城市供地量有限，大部分房企在一線城市拿不到地，為了補充“京滬深”等一線城市的貨源，品牌房企開始積極布局“京滬深”周邊的三、四線城市。

　　無獨有偶，CRIC研究也認為，今年上半年，土地“量跌價漲”，一、二線城市土拍價格受限，三、四線城市土地明顯出現(xiàn)高溢價現(xiàn)象。

　　房企環(huán)一線城市搶地

　　CRIC研究表示，上半年土地平均樓面價為5381元/平方米，同比上漲18%；但成交面積低位運行，二季度較一季度繼續(xù)回落。

　　分城市能級來看，一線城市土地成交均價同比上漲19%，環(huán)比去年下半年微漲8%；二線城市土地價格環(huán)比微降3%，三、四線城市土地價格環(huán)比微漲3%，同比大漲87%，且與二線城市土地單價均價差距縮小至600元/平方米。

　　CRIC研究認為，由于熱點一、二線城市土拍制度從“限價”到“限售”的調(diào)控力度不斷加強，土拍競爭雖然依舊暗潮涌動，但熱度有所回落。

　　值得關(guān)注的是，環(huán)一線城市周邊的三、四線城市土地市場持續(xù)高熱，佛山土地拍賣溢價率高達100%，常熟、鹽城單價地王樓面價均被刷新。

　　對此，張宏偉認為，由于土地供應(yīng)原因?qū)е鲁鞘型顿Y價值與房企投資策略落地出現(xiàn)一定偏離，房企開始轉(zhuǎn)向三、四線城市布局，甚至即使三、四線城市地價短期內(nèi)高漲，有些企業(yè)也繼續(xù)跟進。

　　但房企三、四城市搶地補貨的背后，有機遇也有風險。

　　對此，張宏偉表示，并非所有三、四線城市都具有長期戰(zhàn)略投資價值，當前布局三、四線是為了短期內(nèi)補貨，、未來長期戰(zhàn)略投資重點仍然是回歸核心一、二線城市。

　　事實上，大部分三、四線城市市場人口有限、市場容量有限、價格上漲的彈性空間有限，即使有當前“地王”頻出，三、四線城市也很難像核心一、二線城市樓市那樣很快地消化地價帶來的成本壓力。

　　更重要的是，張宏偉認為，對于三、四線城市來講，當前房企投資關(guān)注的重點是核心城市外溢較為明顯的周邊城市，對于大部分房企來講，東北的、中西部的三、四線城市并沒有長期的戰(zhàn)略投資價值。

　　通過買公司曲線拿地

　　事實上，今年上半年，不少大型房企是通過買上市公司股權(quán)的方式來變相增加自己的土地儲備，這也是上半年房地產(chǎn)并購案快速猛增的原因。

　　張宏偉也稱，就今年的土地市場而言，即使在樓市調(diào)整期，要想在一線城市及部分核心二線城市拿到地也并不容易。鑒于此，大型房企已經(jīng)將觸角伸向二級市場進行項目或項目公司股權(quán)的收購動作。

　　比如，近期融創(chuàng)中國、恒大、融信中國、陽光城等上市房企收購動作頻出。以恒大收購嘉凱城等房企的股權(quán)為例，通過收購房企股權(quán)獲得長三角、京津冀地區(qū)的土地儲備，恒大完善了城市布局格局。此外，由于通過直接收購房企股權(quán)的方式成本相對較低，并且布局核心戰(zhàn)略要地也更為迅速，因此，能更為直接地提升恒大的銷售業(yè)績。

　　然而，這些大宗收購動作將進一步加劇。

　　據(jù)張宏偉預(yù)計，今年下半年市場將進入調(diào)整期，一部分中小房企會遇到資金問題，比如曾經(jīng)的百強房企深圳奧宸資金已經(jīng)斷裂，甚至個別大型房企也會面臨資金斷裂的風險。屆時，大型房企以“買地太貴就買上市公司”的這種資本運作方式拿地的動作將更多。

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