監(jiān)管補(bǔ)缺和供需放量 住房租賃時(shí)代漸行漸近

　　近日，中共中央政治局會議在研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，明確提出“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制”。這意味著，未來樓市調(diào)控將堅(jiān)持“政策穩(wěn)定”和“查漏補(bǔ)缺”的基調(diào)。同時(shí)，利用調(diào)控高壓下騰挪出的“窗口期”，啟動長效機(jī)制建設(shè)，將是下一步樓市管理的重點(diǎn)。在長效機(jī)制建設(shè)上，培育和發(fā)展住房租賃市場、實(shí)現(xiàn)“租售并舉”被寄予厚望。近期，熱點(diǎn)城市不僅加快供地，供地結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，配建租賃住房和企業(yè)自持租賃常態(tài)化。

　　7月18日，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)文，要求人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。同時(shí)，深圳、廣州、南京等12個(gè)城市被列入首批租賃試點(diǎn)。發(fā)文要求，人口凈流入的大中城市，充分發(fā)揮國企引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國企轉(zhuǎn)型為租賃企業(yè)；鼓勵國企將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房；集體建設(shè)用地可試點(diǎn)租賃住房建設(shè)。目前，由于租金回報(bào)率低，企業(yè)參與長期租賃經(jīng)營的積極性不高。因此，國企發(fā)揮帶頭和引領(lǐng)作用，輔之以用地、稅收、融資等一系列政策優(yōu)惠，將成為培育企業(yè)規(guī)?；赓U經(jīng)營的突破口。

　　7月初，上海發(fā)布兩個(gè)用途均為“租賃住房”的地塊擬出讓公告，當(dāng)時(shí)曾引起了很大反響。近日，這兩宗地正式出讓，并再次引起關(guān)注。首先，兩宗地都以超低底價(jià)甚至近乎贈送出讓，張江地塊和嘉定新城地塊樓面均價(jià)分別為5569元和5950元；其次，兩宗地均由區(qū)屬國企獲得，張江地塊由上海張江(集團(tuán))有限公司競得，嘉定新城地塊由嘉定新城發(fā)展有限公司競得。注意的是，一年前距嘉定新城地塊不到700米的地方成交的“招拍掛”用地，樓面均價(jià)高達(dá)3.76萬元。

　　筆者認(rèn)為，大城市供地向租賃傾斜，并通過低地價(jià)來降低租賃企業(yè)運(yùn)營成本，提高租金回報(bào)率，將成為國家扶持租賃企業(yè)的重要途徑?？紤]到建安、財(cái)務(wù)、營銷等成本，張江及嘉定新城地塊綜合開發(fā)成本在1.5-1.8萬元，租金回報(bào)率可達(dá)4%-5%。但是，周邊“招拍掛”用地的綜合開發(fā)成本已高達(dá)5萬元，租金回報(bào)率僅1.5%左右。而且，除用地政策支持外，未來稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼、融資便利等扶持將相繼到位，企業(yè)參與規(guī)?；?、專業(yè)化租賃經(jīng)營的積極性將會提高。

　　供地向租賃傾斜，乃大城市樓市供需結(jié)構(gòu)倒逼所致。目前，大城市開發(fā)邊界已劃定，開發(fā)強(qiáng)度逼近天花板，“攤大餅”式擴(kuò)張導(dǎo)致城市病愈演愈烈。同時(shí)，高房價(jià)背景下城市空間“二次利用”受阻。因此，大城市供地彈性很低，中短期內(nèi)很難大規(guī)模增加供地，很難借助供地來降房價(jià)。而且，即便增加供地，“招拍掛”模式下也很難避免高地價(jià)、高房價(jià)。由此，即便未來商品住房供應(yīng)增加，也無法匹配當(dāng)前樓市“剛需”主體——新市民(外來常住人群和大學(xué)畢業(yè)生)的住房需求。

　　目前，20個(gè)大城市租房人群平均占比達(dá)40%，13個(gè)城市占比接近或超過50%。土地賣一塊少一塊，稀缺的供地更多轉(zhuǎn)向租賃住房(包括公租房)，不僅匹配新市民的住房需求，也是對住房回歸居住屬性的貫徹。

　　更重要的是，新增供地建設(shè)的租賃住房，具有政策性住房屬性，契合支持新市民住房需求的訴求。但凡租賃市場成熟規(guī)范的國家，比如德國、日本、美國等，不僅重視租賃市場規(guī)制、租賃雙方權(quán)利義務(wù)平衡，還要大規(guī)模增加適租型的房屋供應(yīng)，特別是公租房、社會租賃房。

　　除了重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要培育規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，壯大機(jī)構(gòu)租賃、增加租賃供應(yīng)、穩(wěn)定租賃關(guān)系以外，九部委文件還強(qiáng)調(diào)，要搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺。目前看，制約租賃市場發(fā)展的另一大問題，就是監(jiān)管缺失和管理無序，導(dǎo)致諸如隨意漲租、被逼搬家等侵害承租者權(quán)益，“二房東”多收費(fèi)、不退押金等違法行為，租賃房屋內(nèi)設(shè)施老舊差、物業(yè)維修不到位，租賃雙方權(quán)利責(zé)任不清晰等問題。當(dāng)前，租賃市場之所以亂象叢生，源于租賃基礎(chǔ)秩序和監(jiān)管信息基礎(chǔ)缺失。

　　因此，建立租賃交易服務(wù)平臺有兩個(gè)目標(biāo)：一是修復(fù)租賃市場基礎(chǔ)秩序，比如推行統(tǒng)一的租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案；建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，強(qiáng)化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制；二是建立政府加強(qiáng)租賃監(jiān)管需要的數(shù)據(jù)平臺，比如建立住房租賃信息發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)，避免信息不對稱下的侵權(quán)行為；比如加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)測，為政府進(jìn)行租賃供需分析、租賃發(fā)展規(guī)劃決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

　　目前，我國有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。未來，隨著“3個(gè)一億人”戰(zhàn)略推進(jìn)，新市民租賃需求將爆發(fā)式增長，租賃占比或?qū)⒊^50%。因此，各地紛紛加大公租房、租賃房源供應(yīng)。未來5年，北京新增住房中租賃住房占30%，深圳新增保障房中公租房占70%；“十三五”期間，上海租賃住房占新增住房的60%，廣州供地增長20%，也將向租賃住房傾斜。

　　我國租賃需求已經(jīng)崛起、租賃供應(yīng)開始放量，政府監(jiān)管“欠賬”逐漸補(bǔ)上，租賃市場秩序?qū)②呌谝?guī)范。同時(shí)，2016年國務(wù)院39號文、今年5月發(fā)布的租賃管理辦法，以及近期九部委文件等，均強(qiáng)調(diào)“租賃可享受公共服務(wù)”，再考慮到入戶門檻在降低，租房將成為新市民的重要居住選擇，我國也將邁入租賃時(shí)代。同時(shí)，建立“租售并舉”、“先租后買”的住房新制度，將極大地激活“3個(gè)一億人”的城鎮(zhèn)化，這也將是夯實(shí)樓市需求基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)泡沫“軟著陸”，避免新房開發(fā)空間觸頂而導(dǎo)致樓市上中下游“斷檔”下滑，壯大內(nèi)需和推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的可行路徑。

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