一季度住宅用地供需兩旺 多策控制地價(jià)“理性回歸”

　　4月17日，國土資源部發(fā)布了《2017年第一季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告》顯示，2017年第一季度，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為3880元/平方米，其中住宅地價(jià)6040元/平方米，環(huán)比增速2.06%，較上一季度下滑0.12個(gè)百分點(diǎn)。

　　在樓市“調(diào)控重拳”的傳導(dǎo)下，土地市場正呈現(xiàn)新的特點(diǎn)。

　　4月17日，國土資源部發(fā)布了《2017年第一季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告》(以下簡稱《報(bào)告》)顯示，2017年第一季度，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為3880元/平方米，其中住宅地價(jià)6040元/平方米，環(huán)比增速2.06%，較上一季度下滑0.12個(gè)百分點(diǎn)。

　　報(bào)告指出，全國地價(jià)總體水平持續(xù)溫和上行，住宅地價(jià)環(huán)比增速放緩、同比增速上升。其中，一線城市、環(huán)京及珠三角部分城市的地價(jià)仍處于高位運(yùn)行，而大部分二三線城市的地價(jià)處于溫和上行態(tài)勢(shì)，市場分化顯著。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松在解讀《報(bào)告》時(shí)稱，在2016年全年土地市場整體量跌價(jià)漲，地價(jià)增速由降轉(zhuǎn)升的背景下，2017年第一季度全國主要監(jiān)測城市綜合地價(jià)持續(xù)溫和上行，住宅地價(jià)較快增長。“但隨著主要監(jiān)測城市住宅用地供應(yīng)同比增加，供地結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，以及熱點(diǎn)城市調(diào)控收緊，市場交易抑制明顯，熱點(diǎn)城市住宅地價(jià)增速將會(huì)趨緩。”

　　一線城市住宅地價(jià)

　　環(huán)比增速放緩

　　國土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為3880元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為7017元/平方米、6040元/平方米和787元/平方米，環(huán)比增速分別為1.16%、2.06%和0.62%。

　　需要指出的是，住宅用地2.06%的增長速度，按照國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，仍處在較快增長階段。

　　其中，環(huán)比來看，一線城市住宅地價(jià)平均增速為3.25%，盡管仍然顯著高于二、三線城市的2.04%和1.66%，但較上一季度卻下降0.80個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，這也是2016年一季度以來，一線城市住宅用地價(jià)格增速首次低于4%，創(chuàng)下2015年四季度以來的近6個(gè)季度增速新低。

　　住宅地價(jià)環(huán)比上漲的城市92個(gè)，比上一季度增加3個(gè)，其中北京、上海、廣州、南京、蘇州等44個(gè)城市漲幅收窄，數(shù)量則比上一季度增加13個(gè)。住宅地價(jià)環(huán)比增速超過3%的城市有17個(gè)，較上一季度減少5個(gè)；環(huán)比下降的城市7個(gè)，比上一季度有所減少。

　　供給方面，《報(bào)告》顯示，105個(gè)主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積達(dá)到3.69萬公頃，供應(yīng)量環(huán)比減少50.45%，同比下降4.22%。商服、工礦倉儲(chǔ)用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)規(guī)模均出現(xiàn)了同比下滑。

　　唯一的例外是住宅用地。數(shù)據(jù)顯示，一季度住宅用地供應(yīng)約0.84萬公頃，同比增長9.52%。由此不難看出，一季度住宅用地市場仍呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)。趙松則指出，一二線城市住宅用地供應(yīng)量同比增加明顯。從20個(gè)熱點(diǎn)城市的一季度土地供應(yīng)來看，住宅用地供應(yīng)同比增長超過30%。

　　這一看法也與機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)相符。中國指數(shù)研究院此前發(fā)布《中國300城市土地市場交易情報(bào)(2017.1-3)》顯示，一線城市共推出土地117宗，推出土地面積601萬平方米，同比增加104%；成交樓面均價(jià)為19729元/平方米，同比增加8%，土地平均溢價(jià)率為20%。

　　建設(shè)用地規(guī)?？傮w“減量”

　　在土地市場未來走勢(shì)方面，《報(bào)告》判斷，2017年第二季度，整體經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)將有所持續(xù)，預(yù)計(jì)商服、工業(yè)地價(jià)總體不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)。同時(shí)，4月初住建部與國土部聯(lián)合發(fā)文，進(jìn)一步明確了在土地供應(yīng)方面因城施策的數(shù)量性標(biāo)準(zhǔn)，以及編制和公布住宅用地供應(yīng)規(guī)劃、穩(wěn)定預(yù)期的具體要求，多方合力下，住宅地價(jià)增速或?qū)⑦M(jìn)一步放緩。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，隨著新一輪調(diào)控的深入加碼，一方面收緊樓市預(yù)期，另一方面，將會(huì)使樓市進(jìn)入交易量低迷期，由此可能引發(fā)部分中小房企的資金問題，會(huì)使這些房企越來越難以進(jìn)入土地市場，市場的競爭激烈程度下降，也有利于地價(jià)回歸理性。但對(duì)于土地供應(yīng)仍然嚴(yán)重不足，房企拿地?zé)崆闃O高的一二線城市而言，控制地價(jià)還需要包括限價(jià)、熔斷在內(nèi)更多的政策輔助。

　　上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，調(diào)控背景下，對(duì)供應(yīng)端而言，融資成本是房企需要考慮的另一核心問題。從近期銀監(jiān)會(huì)對(duì)防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的表述來看，房企資金渠道還可能繼續(xù)收緊，這也有利于土地市場回歸理性。

　　不過，如何通過土地供應(yīng)的因城施策，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場的有效調(diào)控，被認(rèn)為還需要面對(duì)建設(shè)用地規(guī)?？傮w“減量”的挑戰(zhàn)。

　　4月14日，國土資源部審議通過2017年全國土地利用計(jì)劃，該計(jì)劃提出，2017年安排全國新增建設(shè)用地計(jì)劃600萬畝，這一數(shù)字比2015年實(shí)際凈增加的713.5萬畝建設(shè)用地，下降了約16%。

　　對(duì)此，《報(bào)告》認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)市場供給端根本性、制度性的長效機(jī)制尚在建設(shè)之中；下一步，建議著重從供給端入手，一是理順政策體系，加強(qiáng)加快推進(jìn)基礎(chǔ)性制度機(jī)制研建；二是關(guān)注去庫存加速下，部分三、四線城市房價(jià)及樓市杠桿率的變化；三是在分類調(diào)控的基礎(chǔ)上，保持政策的穩(wěn)定性，給市場以發(fā)揮作用、有序調(diào)整的空間。

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