5月房價地價比幾近觸底 房企直面盈利壓力

　　臨近6月底，房企又進(jìn)入沖刺半年業(yè)績關(guān)鍵時間點，已有多家機(jī)構(gòu)與多名業(yè)內(nèi)人士判斷今年下半年，房地產(chǎn)分水嶺將出現(xiàn)。而大部分房企在今年前5月順利甚至超額完成業(yè)績，短暫狂歡背后是調(diào)控深入、多個項目不得不延遲開盤，面臨整體盈利壓力。

　　另一方面，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份全國房地產(chǎn)新開工面積為16939 萬平方米，同比增長5.2%，增速較上月下滑4.9個百分點。

　　東方證券分析師竺勁分析認(rèn)為，近幾個月來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，主要由于去年基數(shù)較高。目前房價地價比已經(jīng)接近歷史較低的位置，部分開發(fā)商開始延遲新開工并適當(dāng)拉長施工時間來緩解盈利壓力。他預(yù)計6月份新開工面積增速將繼續(xù)收窄。

　　房價地價比接近歷史新低

　　東方證券研究所的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2015年1月到2017年5月，房價地價比整體呈現(xiàn)波浪式下滑態(tài)勢。其中房價地價最高的時候在2015年2月、2015年5月；房價地價最低的時候在2016年9月、2016年11月。今年4月，房價地價比又接近于去年11月的低位，5月則略有回升。這反映了房價走低同時地價成本上漲的市場環(huán)境。

　　億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，近兩年，北京房價地價比高峰在2015年2、3月，分別為2.88、3.23,5月為5.30；2016年11月僅為1.33；到了今年前三月有所上揚，4月為1.62,5月為1.37。上海房價地價比高峰出現(xiàn)在2015年1、2月，分別為6.12、5.83；5月為13.43；今年3月，上海房價地價比跌至2.12.

　　二線城市相對有滯后性，比如杭州，房價地價比最高峰出現(xiàn)在2015年5月，為9.02；2017年3月跌入谷底，為1.07.

　　去年調(diào)控在控制房價上漲與高價地的產(chǎn)生這兩方面都具有實效，因此才會出現(xiàn)去年底明顯的房價地價比下調(diào)，以及今年以來的低位徘徊。

　　表面上看，房企在上半年銷售增速略有回升。5月全國商品房銷售面積同比增長10.2%，銷售金額同比增長14.1%。單月銷售增速的抬頭主要是因為去年同期的基數(shù)較低。

　　竺勁認(rèn)為，目前市場兩大表現(xiàn)是有原因的：整體銷售動能仍在下降，限購限貸對需求產(chǎn)生了較為明顯的影響；投資增速收窄，房企到位資金增速持續(xù)放緩。

　　5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月同比增長7.3%，增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續(xù)下降，房企資金來源增速同比增長4.0%，較上月下降7.3個百分點，其中購房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個百分點；非購房款增速為6.9%，較上月下降9.5個百分點。

　　去年以來，購房款占總資金來源的比重就超過一半，房企資金回籠主要依賴于銷售回款。隨著限價、限簽等調(diào)控政策的加碼，購房款增速已經(jīng)連續(xù)三個月下降。同時房企融資渠道的監(jiān)管仍未放松，開發(fā)商的資金壓力增大，投資增速承壓。

　　資金面收緊下分水嶺將現(xiàn)

　　竺勁認(rèn)為，與上一輪全行業(yè)增速較低的邏輯不同之處在于，目前房地產(chǎn)行業(yè)集中度的大幅提升主要是來自于龍頭房企的內(nèi)生增長。在政策環(huán)境較緊的背景下，龍頭房企在融資和規(guī)模擴(kuò)張方面具有先天優(yōu)勢。

　　投資增速收窄，房企到位資金增速連續(xù)兩個月出現(xiàn)下滑。5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9863億元，同比增長7.3%，增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續(xù)下降。5月份全國土地購置面積為 2052萬平方米，同比增長0.0%，較上月下降了11.4個百分點。房企到位資金為 11768億元，同比增長 4.0%，較上月下降7.3個百分點，其中房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個百分點；非房款增速為6.9%，較上月下降9.5個百分點。

　　中信證券6月22日發(fā)布研究報告指出，三四線城市的景氣度可能受到按揭利率上行和短期銷售透支的沖擊。一二線城市由于此前網(wǎng)簽管制，新房項目定價比二手更低，因而未來新盤推貨時去化率有保障。從城市分布來看，幾家大房企策略不一樣，未來幾年保持穩(wěn)定的城市分布數(shù)量，擴(kuò)大每個重點城市的市場占有率，可能要比增加城市數(shù)量更加重要。

　　一個明顯的趨勢是：銷售增長大幅低于預(yù)期。政策調(diào)控嚴(yán)厲程度超出預(yù)期。利率出現(xiàn)明顯上升。近期21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者走訪了上海周邊的花橋鎮(zhèn)，發(fā)現(xiàn)限購之后這里的項目銷售速度有明顯放緩，售樓處人流也不再有人擠人的現(xiàn)象，觀望買家增加。而放緩開發(fā)速度也成為當(dāng)?shù)胤科蟮闹饕獞?yīng)對策略。限價、限簽對開發(fā)商的推盤節(jié)奏和資金回籠有較大影響。某全國知名房企去年下半年在花橋所拿高價地，其售樓處至今仍未開放。同樣的情況也發(fā)生在上海浦東、青浦等多個高端項目處。

　　事實上，從銷售增速環(huán)比來看，已經(jīng)連續(xù)兩個月下降。根據(jù)融360 數(shù)據(jù)，5月份全國首套房平均貸款利率達(dá)到4.73%，已經(jīng)達(dá)到一年以來的最高水平。在全國533家銀行中，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行僅剩12家，較上月減少30家。另有20家銀行已經(jīng)暫停房貸業(yè)務(wù)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，從地產(chǎn)周期的角度看，當(dāng)前政策面比較緊，資金方面的獲取壓力也開始增大，所以部分房企可能會有意識地放緩?fù)顿Y節(jié)奏，這也是為了把控成本。當(dāng)然對于地方政府來說，從補庫存的角度看，尤其是一些高房價的城市，尤其是要鼓勵房企積極新開工等。

　　另一方面，三四線城市的銷售催化動力其實也在開始減弱。從城市結(jié)構(gòu)上看，東部、中部、西部地區(qū)銷售面積同比增速分別為0.6%、4.3%、9.4%。竺勁預(yù)計， 6 月份東部和中部的增速將回落；西部地區(qū)作為城市能級最低的區(qū)域，銷售增速也開始收窄。

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