租住房有了法律保障


來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道   時(shí)間:2017-05-26





  最近有兩部法律、法規(guī)正在向全社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。一部是《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》,一部是《土地管理法(修正案)》。


  《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》是首次將住房租賃納入法規(guī)調(diào)整的范圍。如果說(shuō)拿地屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前端,銷(xiāo)售屬于中端,那么,租賃就屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后端,即住房交付后的范疇。這部分的社會(huì)關(guān)系急需用法律法規(guī)予以調(diào)整規(guī)范。


  住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分,規(guī)劃發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。我個(gè)人理解,法律制定的時(shí)間稍長(zhǎng),條例相對(duì)快一些,而住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范管理不能再拖下去了,故以條例形式調(diào)整之。


  據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)大約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。而提供租賃住房的多以個(gè)人為主,零散,管理難度巨大。雖然《征求意見(jiàn)稿》鼓勵(lì)簽訂三年以上住房租賃合同,給予相關(guān)政策支持。但供應(yīng)端的結(jié)構(gòu),決定了培育長(zhǎng)租住房市場(chǎng)頗為不易。


  培育長(zhǎng)租住房市場(chǎng),必須從租賃市場(chǎng)的源頭也就是供應(yīng)端下工夫。我就聯(lián)想到了《土地管理法(修正案)》。


  有朋友會(huì)奇怪,《土地管理法(修正案)》只字未提到住房租賃,為何將二者聯(lián)系起來(lái)?


  《土地管理法(修正案)》第六十三條:


  國(guó)家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式由單位或者個(gè)人使用,并簽訂書(shū)面合同。


  按照前款規(guī)定取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。


  也就是說(shuō),如果《土地管理法(修正案)》征求意見(jiàn)后得以通過(guò),那就意味著,集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地取得了與國(guó)有建設(shè)用地同等的轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押權(quán)利。


  集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓后,可以不可以建設(shè)商業(yè)性住房?以我個(gè)人對(duì)法律條文的理解,應(yīng)該是允許的。當(dāng)然,《修正案》第六十三條第三款還規(guī)定了,“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓的辦法,由國(guó)務(wù)院另行制定。”


  關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地具體的出讓轉(zhuǎn)讓辦法,正是我想提出建議的地方。即,鼓勵(lì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,建設(shè)長(zhǎng)租住房。據(jù)國(guó)土資源部2013年初步統(tǒng)計(jì),存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地有4200余萬(wàn)畝。將其中一部分拿出來(lái)建設(shè)長(zhǎng)租公房,可以相當(dāng)程度地緩解當(dāng)?shù)氐淖》烤o張問(wèn)題。當(dāng)然,它必須符合土地利用總體規(guī)劃。


  房?jī)r(jià)壓力比較大的大城市、特大城市,剛參加工作的年輕人,沒(méi)有家庭的支持,開(kāi)頭幾年買(mǎi)房比較困難,一般都是通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。如果當(dāng)?shù)赜信涮紫鄬?duì)完善、管理相對(duì)規(guī)范、租金適中又能長(zhǎng)期租賃的住房供應(yīng),我想年輕人是會(huì)選擇的。


  當(dāng)然,用市場(chǎng)化的方式建設(shè)長(zhǎng)租住房,除了基本的商業(yè)和生活配套,還要講究地段。說(shuō)得直白一點(diǎn),在大城市,需要有比較方便的公交,最好是能接駁軌道交通。因?yàn)閯倕⒓庸ぷ鞯哪贻p人,很少買(mǎi)車(chē),即使買(mǎi)得起車(chē)還可能需要搖號(hào)排隊(duì)。


  集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)長(zhǎng)租住房,有三種簡(jiǎn)單的方式。一種是村集體組建運(yùn)營(yíng)公司,直接開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng);一種是將土地出讓給第三方商業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)開(kāi)發(fā);一種是村集體與第三方商業(yè)機(jī)構(gòu)成立合資公司來(lái)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)。


  我建議采用第三種方式。原因是,第一種方式,村集體組織缺乏開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn);第二種方式,就是賣(mài)地,與轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地出讓相似,獲取的是一次性收入,弊端甚大;第三種,農(nóng)民和集體可以獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收入。


  雖然沒(méi)有任何人可以說(shuō),集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的價(jià)值量就一定比國(guó)有建設(shè)用地的價(jià)值量低,但無(wú)論是何種方式對(duì)外出讓集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用于長(zhǎng)租住房,應(yīng)該對(duì)出讓價(jià)格進(jìn)行限制。畢竟,這不同于開(kāi)發(fā)商品房用于出售。地價(jià)低,有利于攤薄建設(shè)成本,從而實(shí)現(xiàn)租金低于市場(chǎng)化水平,增加其吸引力。這方面,有賴于國(guó)家和地方的具體規(guī)定。


  集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)長(zhǎng)租住房,還可以為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民解決一定的就業(yè)。他們經(jīng)過(guò)適當(dāng)培訓(xùn)后,從事長(zhǎng)租住房及其配套設(shè)施交付后的服務(wù)工作,是可以勝任的。


  如果集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地得以建設(shè)長(zhǎng)租住房,無(wú)疑為長(zhǎng)租住房市場(chǎng)提供了非常重要的供應(yīng)來(lái)源,但這需要一個(gè)過(guò)程。還可開(kāi)辟其他供應(yīng)渠道。此前我已建議,國(guó)家有關(guān)部門(mén)和地方政府可出臺(tái)政策,鼓勵(lì)將閑置的廠房、商業(yè)辦公房,改造為長(zhǎng)租住房,水電氣參照普通住房進(jìn)行配套。尤其是已對(duì)商辦采取嚴(yán)厲調(diào)控政策的一線城市,這不失為一種盤(pán)活思路。


  文章寫(xiě)完后看到一條消息,北京市決定今后5年建設(shè)50萬(wàn)套租賃住房,且主要在集體用地建設(shè)。這值得各地借鑒。



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