為建立購租并舉的住房制度,規(guī)范住房租賃和銷售行為,保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,日前,住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,對當(dāng)前租賃和銷售市場不規(guī)范行為提出了明確要求及懲處辦法。接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這是國家對租賃市場的管理首次上升到國務(wù)院條例高度,也是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的一部分。該政策有利于培育長期穩(wěn)定的住房租賃和銷售市場,待條例正式發(fā)布后還需各地出臺執(zhí)行細(xì)則。
鼓勵長期租賃
征求意見稿提出,鼓勵發(fā)展規(guī)?;?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè),支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。同時,鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同,簽訂并履行3年以上住房租賃合同的,各地政府應(yīng)給予政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的,除承租人另有要求外,租賃期限不得低于3年。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時表示,該政策的目的是建立租售并舉的樓市消費觀念,核心是穩(wěn)定租賃關(guān)系,提高租戶在交易環(huán)節(jié)的話語權(quán),有利于保護(hù)租戶的權(quán)益。同時,政策鼓勵租賃行為長期保持,鼓勵3年期以上租賃周期,而且規(guī)定承租人可以依法申領(lǐng)居住證享受公共服務(wù)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受證券時報記者采訪時也認(rèn)為,鼓勵3年以上租賃合同對承租者是一種保護(hù),因為現(xiàn)在一般最長租賃合同是一年,這種長期鼓勵政策有助于提高大城市居民對租賃產(chǎn)品的偏好。未來有些地方也可以根據(jù)情況制定3年到5年中長期發(fā)展政策。
堵塞市場亂象
對于租賃市場,征求意見稿還提出,出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人,收回住房,不得無故單方面提高租金。各地政府應(yīng)建立住房租金發(fā)布制度,定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。
對于銷售市場,征求意見稿規(guī)定,房企取得預(yù)售許可證后,應(yīng)在十日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房價格,并對外銷售。同時,對房企和中介提出了十余項禁止行為。
新城控股高級副總裁歐陽捷接受證券時報記者采訪時表示,該政策非常有意義,從國家法律層面規(guī)范了住房的租賃和銷售管理,堵塞了大部分市場亂象,針對性很強(qiáng)。比如,在租賃管理上,針對租房人的痛點提出了明晰的管理標(biāo)準(zhǔn),比如租賃沒有書面協(xié)議或者書面協(xié)議非?;\統(tǒng),租賃期限不明確,租賃期未到期房租直接漲價或被逼趕走,出租人擅自進(jìn)入承租人房間,租金不退或拖延,租住條件等等。
“同時,銷售管理上也有針對購房者痛點的市場亂象作出的明確規(guī)定,比如虛假信息廣告、炒作哄抬房價、變相收取費用、捂盤惜售、捆綁搭售、一房兩賣等等。中介服務(wù)上也明確針對逃避稅費、騙取貸款、低買高賣(租)、自買自租經(jīng)紀(jì)服務(wù)的住房等。”歐陽捷說,規(guī)定也對防范可能的系統(tǒng)性風(fēng)險做出了明確要求,比如墊付首付、返本銷售、售后包租、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項目明碼標(biāo)價、違規(guī)融資、泄露客戶信息等。
嚴(yán)躍進(jìn)也表示,從政策內(nèi)容來看,對于租賃市場的各個參與主體都進(jìn)行了行為約束,這是最大的亮點。過去的類似約束其實不多,導(dǎo)致租賃市場權(quán)利和義務(wù)不對等。此次政策對于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等也提出了規(guī)范,有助于租賃市場流通性機(jī)制的更好建立。
細(xì)節(jié)有待完善
歐陽捷指出,我國相關(guān)法律還在起步階段,還有待不斷完善,比如,對個人出租人的違規(guī)行為處罰僅警告或5000元以下罰款,甚至不如租金上漲幅度,違法成本很低,而行政執(zhí)法成本很高,最終法律很可能被束之高閣。在治理市場亂象初期,法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加大力度,矯枉可以過正,才有助于迅速扭轉(zhuǎn)市場亂象,就像當(dāng)年治理酒駕一樣。
“事實上,歐洲發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度,也都先后出臺和不斷完善了房地產(chǎn)市場租賃銷售中介服務(wù)的法律法規(guī),德國也是由于過去存在大量的租賃銷售市場亂象,才制定和不斷完善了最嚴(yán)格的法律法規(guī)體系,這些法律法規(guī)也是值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的。”歐陽捷說。
張大偉也認(rèn)為,從長遠(yuǎn)看,該條例有利于市場平穩(wěn)發(fā)展,但包括租賃和銷售等行為都存著很多問題,所以還需要執(zhí)行過程中的各地細(xì)化調(diào)整。
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