取消“認(rèn)房又認(rèn)貸” 鄭州出臺(tái)多條措施促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展

　　3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，分別從支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等五個(gè)方面，提出了19條具體措施。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，相較于此前的政策規(guī)定，鄭州市本次新政在限購、限貸、土地供給等多個(gè)方面均有較大突破。如《通知》提出，有老年人來鄭投親養(yǎng)老的家庭，可新購一套住房；首套房結(jié)清貸款的家庭，二套房享受首套房貸款政策等。

　　“這是今年全國首個(gè)系統(tǒng)全面的樓市放松政策，相比過去一些城市零碎的操作，鄭州此次政策，具有非常實(shí)質(zhì)意義的穩(wěn)樓市和救樓市的導(dǎo)向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出。

　　放寬購房限制

　　在支持合理住房需求方面，《通知》指出，為滿足居家養(yǎng)老需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。對(duì)新建小區(qū)要加強(qiáng)適老化設(shè)計(jì)，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造，對(duì)實(shí)施適老化改造的，給予一定補(bǔ)貼支持。

　　此外，《通知》還強(qiáng)調(diào)，支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數(shù)內(nèi)可提供個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。

　　記者注意到，根據(jù)此前鄭州市限購政策要求，本市戶籍已婚居民家庭限購兩套、未婚居民家庭限購一套；外市戶籍居民家庭在滿足社?；騻€(gè)稅要求后，限購一套。

　　而按照新政，鄭州市限購門檻將有所降低，有老年人投靠的家庭，在原有限購政策的基礎(chǔ)上，購房套數(shù)可實(shí)現(xiàn)“+1”。

　　另一方面，《通知》提出，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　“鄭州此次政策，很顯然對(duì)鼓勵(lì)改善型購房需求給予了很多支持性政策，放松了限貸、限購的標(biāo)準(zhǔn)。這一點(diǎn)也符合當(dāng)前購房市場(chǎng)的主流政策，即保障剛需、支持改善。基于信貸的流動(dòng)性增加、資金成本降低，未來二套房方面的政策會(huì)更加寬松，市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)也有進(jìn)一步反彈的可能。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。

　　貝克研究院高級(jí)分析師潘浩表示，鄭州明確取消了2016年底推出的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，因此也成為了此輪全國首個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市。這將實(shí)質(zhì)性降低購房成本，激發(fā)改善換房需求釋放，加快鄭州市場(chǎng)筑底修復(fù)，而對(duì)其他城市而言也有示范作用，利于提升市場(chǎng)預(yù)期。

　　改善市場(chǎng)供給

　　“鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會(huì)有大問題，市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整。”日前，鄭州市代市長何雄在鄭州市委全會(huì)暨市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)做出分析判斷。

　　事實(shí)上，正如上述判斷所言，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)遇到了一些“小困難”。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2021年8月份以來，鄭州新房、二手房銷售價(jià)格已連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌。安居客監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則進(jìn)一步顯示，鄭州市新房市場(chǎng)2月成交均價(jià)為11500元/平方米，與1月相比下降3.16%，與去年同期相比，更是下降了27.19%。

　　此外，易居研究院百城庫存報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，鄭州新建商品住宅庫存去化周期僅為11.5個(gè)月，但是到今年2月，去化周期已達(dá)到21.9個(gè)月。

　　另一方面，記者注意到，作為全國22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市之一，鄭州市去年的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)同樣并不亮眼。

　　據(jù)了解，去年多個(gè)城市在第二批集中供地“遇冷”時(shí)，紛紛選擇將第三批集中供地降低“門檻”。如第三批供地中，濟(jì)南平均保證金比例為35%，較二批次的50%下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)；蘇州將此前的30%、50%為主統(tǒng)一下調(diào)至30%。而鄭州第三批集中供地的規(guī)則并未調(diào)整，依舊保持著50%左右的保證金比例。

　　對(duì)于當(dāng)前鄭州住房市場(chǎng)供給狀況，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局指出，改善住房市場(chǎng)供給，主要解決部分區(qū)域住房供給和需求階段性、結(jié)構(gòu)性不平衡問題，供過于求、銷售不暢、施工進(jìn)度慢的區(qū)域適度減少住宅用地供應(yīng)量，供不應(yīng)求、房價(jià)較高的區(qū)域適度增加住宅用地供應(yīng)量。

　　而基于此，本次新政也提出了多項(xiàng)針對(duì)性的措施。

　　如《通知》提出，要穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。依據(jù)各片區(qū)商品住宅去化周期情況，合理確定新增住宅用地供應(yīng)量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個(gè)月時(shí)，適度增加住宅用地供應(yīng)量；在去化周期大于18個(gè)月時(shí)，適度減少住宅用地供應(yīng)量。土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。

　　完善房價(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。出讓住宅用地實(shí)行“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓政策，對(duì)于“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式供應(yīng)的地塊，將已確定的房屋銷售價(jià)格寫入土地出讓合同。房屋銷售時(shí)，不得超出確定的銷售價(jià)格辦理商品住房銷售價(jià)格備案。

　　此外，《通知》還強(qiáng)調(diào)，要提高商品住宅品質(zhì)。對(duì)低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，對(duì)銷售限價(jià)給予一定比例的上浮，逐步增加高品質(zhì)住宅供應(yīng)量。

　　提振市場(chǎng)信心

　　值得一提的是，《通知》還提出了多項(xiàng)面向房企的紓困措施。

　　在行政審批方面，要求加快項(xiàng)目開工、銷售節(jié)奏。精簡建設(shè)項(xiàng)目審批程序，工程建設(shè)項(xiàng)目全流程審批時(shí)間控制在54天以內(nèi)，實(shí)施科學(xué)精準(zhǔn)的揚(yáng)塵防控和疫情防控措施，增加有效施工天數(shù)。

　　在信貸融資方面，要給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持。定期組織銀企對(duì)接，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，按照依法依規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款支持，有效緩解市場(chǎng)主體資金鏈運(yùn)行壓力。

　　面向個(gè)人，《通知》中同樣給予了信貸方面的支持。要求降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。

　　對(duì)此，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局則表示，加大信貸融資支持，主要為解決企業(yè)資金流動(dòng)不暢、施工進(jìn)度慢、逾期交房問題，購房群眾貸款發(fā)放慢、利息支付壓力大問題。

　　記者注意到，在2021年，鄭州市住房貸款利率曾一度“破6”，最高時(shí)首套房利率達(dá)到6.62%，二套房利率達(dá)到6.76%。目前，鄭州市主流銀行房貸利率已有所下調(diào)，降至5.39%和5.88%左右。

　　而隨著本次新政的出臺(tái)，有分析人士指出，未來房貸利率或有繼續(xù)下調(diào)的可能。

　　“種種原因的影響，比起其他城市，去年鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該更加困難，確實(shí)需要政府給予強(qiáng)有力的政策支持，提振市場(chǎng)信心?！编嵵莓?dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，鄭州作為省會(huì)城市，相比近期三四線城市放松首付的做法更值得關(guān)注，說明二線城市也開始進(jìn)入到政策持續(xù)放松的階段。若是類似政策跟進(jìn)，也可以帶動(dòng)房地產(chǎn)交易行情回暖，促進(jìn)3月小陽春的到來。

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)營網(wǎng)

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