房地產(chǎn)行業(yè)分化進一步加劇

　　3月22日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的房地產(chǎn)500強測評報告顯示，2016年行業(yè)集中程度進一步提升，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)兩年低至個位數(shù)，行業(yè)平均利潤率下行趨勢未改，表明高增長時代已經(jīng)結束。在新的發(fā)展階段里，大型房企通過并購加速獲取資源，中小型房企加速轉型，行業(yè)分化進一步加劇。

　　行業(yè)集中度提升

　　從本次入榜企業(yè)看，500強頭名位次首次易主。恒大集團憑借2016年銷售金額3731億元、三年復合增長率達54.9%居首位，萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、萬達、融創(chuàng)、華夏幸福、龍湖分列二到十位。

　　25家企業(yè)連續(xù)9次進入100強；與2009年首次開展500強測評活動相比，榜單換血率近六成。

　　2016年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度繼續(xù)提升。從本次500強測評結果看，10強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強銷售總金額的35%，銷售面積總計約占38%。前50強、100強、200強企業(yè)銷售金額分別約占500強總銷售金額的60%、70%和90%。資源加速向500強為代表的領先企業(yè)聚集。

　　報告顯示，500強房企全年商品房銷售面積總額達5.2億平方米，同比增長31.6%；銷售金額創(chuàng)下6.3萬億元的新高，同比增長40.1%。500強房企市場份額按面積和金額分別為33.05%和53.35%，分別較上年提升6.33和7.51個百分點。從不同城市的銷售情況看，不論是銷售面積還是銷售金額，熱點二線城市表現(xiàn)最為強勢，部分三線城市回暖明顯。

　　土地市場同樣反映出市場分化態(tài)勢。2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%；土地成交價款9129億元，增長19.8%。地價上漲明顯，開發(fā)企業(yè)拿地成本明顯上升。這與企業(yè)集中熱點地區(qū)拿地有關，市場分化趨勢延續(xù)。熱點城市樓市銷售向好，開發(fā)企業(yè)集中拿地，增加土地供應、優(yōu)化土地供應結構成為這些城市的重點調控方向；部分三四線城市繼續(xù)推進去庫存，落實“暫停或減少土地供應”等政策。

　　資源整合步伐加快

　　報告顯示，2016年，房企特別是擁有品牌、布局、資源、開發(fā)能力優(yōu)勢的標桿企業(yè)，通過兼并收購、購買股份來增加土地儲備，并多元化布局。據(jù)統(tǒng)計，2016年房地產(chǎn)行業(yè)并購案為198宗，涉及金額為4014.83億元，金額同比上升43%。其中，央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。重組整合一方面能夠使部分業(yè)務雜泛的國企理清主營業(yè)務，更好地做強主業(yè)；另一方面能減少集團內多家房企的同業(yè)競爭。此外，標桿房企收購中小房企項目，擴大業(yè)務體量也是并購熱點。對于大型房企而言，通過兼并重組有利于企業(yè)獲取資源，從而化解土地市場價格高企的風險。同時，通過持有其他上市房企股權，有利于間接擴大土地儲備和提升話語權。

　　報告指出，隨著房屋自有率不斷上升，存量市場特別是一二線城市的存量市場規(guī)?？焖偬嵘?，其重要程度不斷提升。如何在存量資源上謀求企業(yè)發(fā)展，成為不少企業(yè)思考的重點。其中，存量改造及開發(fā)包括長租公寓、民宿改造、聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)；平臺撮合包括分時度假等分享經(jīng)濟；物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等存量資源開發(fā)等成為探索方向。

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