施壓負債掣肘 房企拿地模式生變


來源:中國證券報   時間:2017-04-07





  隨著調(diào)控不斷收緊,勢必對房企的銷售和經(jīng)營業(yè)績帶來影響,部分房企對今年市場的態(tài)度逐漸偏向謹慎。同時,在土地市場上,房企拿地策略也有所調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士表示,未來房企將采取更加多元的土地收購模式,除了公開市場拍賣以外,更多運用并收購、舊城舊村改造渠道等手段曲線拿地,從而獲得大量優(yōu)質(zhì)資源。


  資產(chǎn)負債率明顯提高


  今年一季度樓市調(diào)控政策密集出臺,調(diào)控范圍從一線城市和熱點二線城市擴大到環(huán)一線城市周邊的三四線城市。與此同時,大型房企的優(yōu)勢變得更為明顯。從一季度房企銷售情況來看,部分房企銷售業(yè)績非常亮眼,萬科、碧桂園和恒大的銷售額都突破千億元。其中,萬科1-3月份公司累計實現(xiàn)銷售面積988.2萬平方米,銷售金額1502.7億元。恒大1-3月份集團物業(yè)累計合約銷售金額約達1069.3億元,同比增長逾六成。


  但值得注意的是,在銷售業(yè)績增長的同時,部分房企相較去年資產(chǎn)負債率也有所提升。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,按行業(yè)類劃分,截至4月5日,資產(chǎn)負債率超過80%的共有13家房企。萬科達到了80.5%,首破80%;碧桂園資產(chǎn)負債率為86%,較前一年有明顯上升。


  從凈負債率來看,2016年,恒大凈負債率上升至119.8%,對比去年的93.5%同比上升26.3個百分點。恒大董事局副主席、總裁夏海鈞此前表示,負債率升高的原因就是公司大規(guī)模增加土地儲備,而今年恒大的重要工作之一就是降低負債率。


  另外,除去資產(chǎn)負債率的提升,在房企銷售額增長的同時,房企的利潤水平卻不盡如人意。中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示,截至目前,已公布的67家房企年報數(shù)據(jù)顯示,房企利潤率依然處于下降趨勢中。從67家房地產(chǎn)企業(yè)的平均凈利潤率看,2015年為9.44%,而2016年為9%。


  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,整體市場的利潤率依然處于下調(diào)中,從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看,雖然2016年資金價格下降,但整體看,企業(yè)的土地成本明顯上升,對企業(yè)的壓力越來越大,未來上市房企擴大規(guī)模的主要方向或是兼并重組。


  市場周期性調(diào)整壓力加大


  隨著樓市調(diào)控的不斷深入,部分房企對今年市場的態(tài)度也逐漸轉向謹慎。“過去幾年,房地產(chǎn)行業(yè)整體大環(huán)境良好,很多房企實現(xiàn)了規(guī)??缭?。”同策咨詢研究員任月圓表示,在限購限貸新政等多重因素影響下,今年注定是行業(yè)轉向平穩(wěn)運行的過度年。


  信達地產(chǎn)表示,未來政府將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制,后續(xù)可能還會有新的政策措施出臺。受相關政策影響,市場預期也有所變化,客戶觀望情緒還在增加,市場周期性調(diào)整的壓力加大。


  隨著全國熱點城市限購限貸措施不斷加碼,市場預期變化導致不同地區(qū)的房價走勢呈現(xiàn)分化。招商蛇口認為,這將影響客戶購買預期,對公司銷售業(yè)績和經(jīng)營收益帶來較大波動風險,進一步加大公司的經(jīng)營和轉型壓力。


  萬科在年報中表示,已對12個城市的13個項目做了“跌價準備”。項目存貨跌價準備為13.8億元,較2015年底增長82.3%,其原因就在于部分城市房價、地價持續(xù)調(diào)整和公司基于審慎的財務策略。


  不過,就目前龍頭房企的情況來看,國泰君安分析師侯麗科認為,布局全國的龍頭房企受調(diào)控政策影響較小,在資源、成本、品牌等優(yōu)勢下將繼續(xù)提升市占率,在三四線城市銷售持續(xù)復蘇的情況下,全國及區(qū)域龍頭也有望維持業(yè)績的高速增長。


  隨著因城施策繼續(xù)落實,當代置業(yè)指出,一線城市步入存量房時代,三四線城市去庫存的基調(diào)依然未改,二線城市持續(xù)聚焦,部分中心城市受益于城市群發(fā)展,城市潛力凸顯,量價進入平穩(wěn)增長期。同時,一二線城市與三四線城市情況分化較為顯著。


  與市場預期一致,克而瑞研究中心研究報告指出,正是基于當前一二線及三四線城市成交熱度仍在持續(xù)、土拍市場持續(xù)高溫等情況,預計緊縮的調(diào)控政策將貫穿全年,且還將會有更多二線城市和環(huán)一二線核心城市的三四線城市升級限購措施。


  業(yè)內(nèi)人士認為,對于房企來說,應積極理性地應對調(diào)控政策。在一些已經(jīng)或可能實施限購的城市以及重點城市周邊的城市,房企應靈活應對,適時加大供應、把握推案節(jié)奏,加快去化速度,避免后期因調(diào)控帶來的不利影響。


  融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌指出:“現(xiàn)在買地的唯一邏輯就是將來房價還要暴漲。但按照現(xiàn)在政府的限價措施,這個邏輯是不成立的,因為政府的限價掐斷了房價暴漲可能。利息增加,加之去杠桿等措施出臺后,房地產(chǎn)貸款會減少1/3以上,這意味著對房價產(chǎn)生較大影響。因此,我們認為現(xiàn)在這個行業(yè)風險特別大。”


  曲線拿地模式受青睞


  今年一季度在樓市普遍降溫的情況下,部分房企仍積極拿地。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2017年一季度,全國300個城市住宅用地共成交1.4億平方米,同比增長13.0%;各城市成交量均增長,其中二線城市同比增長19.0%,增幅最大。


  “雖然今年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出,但房企拿地意愿并未下降。主要原因在于行業(yè)進入調(diào)整期時,房企開始補庫存。部分房企通過低利率頻繁發(fā)債,在手資金寬裕。”愛建證券研究員劉孫亮表示,信貸政策開始收緊后,雖然土地出讓總量有所增加,但溢價率明顯下降,說明房企在一定程度上對市場有觀望情緒,并對未來房價持謹慎態(tài)度。


  從去年整體情況看,房企土地儲備相當充裕。因此,在今年后續(xù)時間內(nèi),房企策略或有所改變。旭輝集團董事長林中稱:“今年買地預算是基于650億元的銷售目標,買地的權益部分約200億元,在買地總金額中權益比重占60%,因此買地的合同金額約在350億元左右。如果能夠超額完成,買地的金額也可以隨之增加。”


  也有房企改變了在一級市場競爭拍地的拿地方式。比如當代置業(yè),不再在高點拿地,而是由兼并收購拿地。中原地產(chǎn)張大偉表示,從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展看,雖然2016年資金價格下降,但整體看,企業(yè)的土地成本明顯上升,對企業(yè)的壓力越來越大。


  業(yè)內(nèi)人士表示,未來房企將采取更加多元的土地收購模式。除了公開市場拍賣,更多運用并收購、舊城舊村改造渠道收購二手土地。如中海、保利等通過整合中信地產(chǎn)資產(chǎn)包、中航地產(chǎn)資產(chǎn)包等,獲得了大量優(yōu)質(zhì)資源。


  “多拿地、拿對地、拿值地”是房企高速發(fā)展的重要手段,但在投資風險加劇、資金壓力倍增、競爭激烈的背景下,這三大“秘笈”知易行難。有專家稱,對于房企而言,2017年不宜在招拍掛市場上盲目投資高溢價地塊,應理性看待土地市場,提高股權合作拿地比例或采用收并購項目等手段曲線拿地,降低拿地成本、擴大土地儲備。


  同時,隨著調(diào)控不斷收緊,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示,房企在拿地上也要注意把握時機。即拿地如何確定更好的時機,以契合當前樓市周期調(diào)整。另外,對于當下很多房企,尤其是在融資渠道困難的情況下,更需注重把控拿地的資金風險。未來預計聯(lián)合拿地的方式會增加,這也是目前很多房企在補庫存和投資方面所需要關注的內(nèi)容。此外,嚴躍進認為,房企適當參與項目并購很重要,部分城市項目礙于產(chǎn)品自身原因,一直銷售不好,類似此類城市會成為性價比較好的投資目的地,相關的地產(chǎn)投資節(jié)奏也會加快。


  另外,在行業(yè)競爭白熱化的時候,也有部分上市房企開始轉型。愛建證券研究員劉孫亮表示,部分房企開始在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部轉型,比如從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。還有部分房企收縮地產(chǎn)業(yè)務,謀求徹底轉型,向與房地產(chǎn)行業(yè)關聯(lián)度不高的其他相關行業(yè)轉型,以探求新的業(yè)務方向。



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