上半年樓市成交領跑全國 成都房地產市場已經見底？

　　在5月連續(xù)出臺樓市新政之后，成都房地產市場迅速回暖，商品房成交量大幅增長，同時，土地市場也在發(fā)生一些變化。

　　7月14日，成都2022年第二批次集中土地拍賣結束，最終成交53宗，合計2915畝，成交金額402.4億元。成交情況基本與今年3月底首批次土拍持平，央企、國企和平臺企業(yè)仍然是拿地主力，但是溢價率有所提升。

　　樓市迅速回暖

　　今年上半年，成都樓市的數據陸續(xù)出爐，在疫情沖擊之下，成都樓市卻在全國表現亮眼。

　　中指研究院數據顯示，成都市商品住宅上半年累計供應901萬㎡，同比增長3.8%，環(huán)比下降37.6%。成交面積為1000萬㎡，同比下降25.2%，環(huán)比下降14.9%，仍是全國商品住房成交量最高的城市。

　　中指研究院成都分院總經理黃雪向第一財經表示，成都上半年商品房成交量雖然下降了25%，但是與全國其他城市平均下降40%-50%來說要好很多，成都是上半年商品房成交規(guī)模全國最大的城市。

　　不僅如此，根據成都市住建局的成交數據，2022年上半年，成都共成交二手房72373套，僅6月單月，二手房就成交了16699套，創(chuàng)下了2019年以來的單月成交最高記錄。

　　黃雪表示，成都市土地供應和預售證發(fā)放控制有序，銷供比基本上保持1:1.而城市人口持續(xù)增長、產業(yè)規(guī)模比較大、高校畢業(yè)生人數多且留蓉的意愿強，另外，整個四川的城鎮(zhèn)化率低，所以吸引次級城市人口進入成都，這些因素都決定了成都的樓市有穩(wěn)定的基礎。

　　而且在5月，成都半個月兩出樓市新政，政策對市場的提振效應明顯。

　　5月16日，成都出臺政策規(guī)定，近郊區(qū)(市)縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)(青白江區(qū)除外)購房時家庭名下住房總套數計算。這一政策調整釋放了近郊區(qū)縣(市)人口對于中心城區(qū)的購房需求，將多年實行的限購政策開了一個口子。

　　5月31日，成都再出政策：二孩及以上家庭，可在現有限購套數基礎上新購買1套住房；居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房出租給新市民、青年人等群體，承諾遵守保障性租賃住房相關政策規(guī)定且5年內不上市交易，并納入成都市保障性租賃住房管理服務平臺管理的，可一次性新增購買一套住房。

　　另外，還有其他優(yōu)化的政策：公積金貸款首付比例下調10%，雙職工家庭購買首套住房的最高貸款額度提高至80萬。在全市范圍內個人轉讓家庭唯一住房的，增值稅由滿5年免征調整為滿2年免征等。

　　黃雪表示，“5·31政策出臺之后，無論是到訪量，還是新房成交量都是增長很快。6月商品住宅成交備案面積為170萬㎡，環(huán)比增長17.1%。全市認購套數環(huán)比增長約34%，加之企業(yè)630沖刺，6月市場明顯恢復。5·31政策確定了政策轉向，精準地針對改善型需求，釋放前幾年抑制的需求?！?/p>

　　土拍市場仍顯謹慎

　　不過，與樓市迅速起變化不一樣，成都的土地市場則仍處于平穩(wěn)狀態(tài)。黃雪表示，在土地市場方面，成都第二批次土拍算是平穩(wěn)完成，主要還是“央國平”在拿地，有溢價拿地，也流拍了兩宗。

　　此論土拍競買方式依然是以“限價競買+抽簽競得”，即觸發(fā)限價后以搖號抽簽成交。其中，11宗地塊抽簽成交，8宗地塊溢價成交，34宗地塊底價成交?！把雵健逼髽I(yè)拿地41宗，民企拿地12宗。

　　這與今年首批次土拍情況大致相同。首批次共拍賣50宗地，合計約3124畝，成交44宗，合計面積約2656畝，成交總額約393億元?！把雵健逼髽I(yè)是拿地主力，占了八成左右。

　　在此次土拍中，華潤置地和成都本地國企興城人居各拿地6宗，華潤和興城人居分別以總價87.15億元和總面積478.72畝成為拿地總價和拿地面積冠軍。

　　黃雪認為，相比“央國平”，民營企業(yè)現在資金承壓，或者對市場還比較謹慎，需要等到市場真實回暖之后才可能積極拿地。

　　不過，她認為，現在可能是開發(fā)商拿地比較好的機會，因為房地價差(清水銷售均價-土地限價)比較明顯。華潤就看準了時機拿了6塊。而且在“央國平”布局的同時，出現了一些新面孔。一些此前并非房地產行業(yè)或者重心不在房地產行業(yè)的企業(yè)也加入進來，也認為當前是一個好的時機。

　　中指院數據顯示，2022年成都首批次成交地塊折算的平均房地價差為10839元/㎡，與去年首批次相比提升了6156元/㎡，與去年第三批次相比提升了1923元/㎡。二批次土拍中，“5+2”區(qū)域推出樓面均價區(qū)間為8000-17000元/㎡，房地價差均在14000元/㎡以上。

　　事實上，政策的優(yōu)化、市場的復蘇、利潤空間的擴大將為開發(fā)商投資拿地創(chuàng)造有利條件。

　　根據中指院統(tǒng)計，此次拍賣平均溢價率5.3%，較一批次提升0.7個百分點。流拍率較今年一批次下降8.4個百分點，溢價成交地塊占比較今年一批次提升0.7個百分點。這也顯示了土地市場的一些積極變化。

　　黃雪認為，房地產市場在5月底已經整體見底，進入復蘇通道，但是，現在城市分化比較嚴重，對于成都而言，可以說已經見底。一般來講，房地產市場回暖先是二手房市場，再是新房，最后延伸到土地市場。目前，土地市場還比較謹慎。

　　轉自：第一財經

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