深圳廠房仍具吸引力 工業(yè)上樓成新趨勢

　　“沙井那邊有合適的廠房嗎？我這有客戶在找?！毙￡悘氖轮薪楣ぷ鳎ぷ鲀?nèi)容主要是寫字樓、廠房等物業(yè)?！吧钲谑袌鰧S房的需要還是挺旺盛的。”

　　有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳工業(yè)類物業(yè)交易額首次超越辦公類物業(yè)，其中廠房也成為了市場熱點(diǎn)。對此，證券時報記者實地走訪了深圳一些工業(yè)園區(qū)，實探工業(yè)廠房市場的冷暖。

　　企業(yè)面臨壓力增加　深圳廠房仍具吸引力

　　近日，記者以找廠房的名義探訪了深圳的多個工業(yè)區(qū)。在深圳龍崗區(qū)的一處工業(yè)園區(qū)，負(fù)責(zé)接待的工作人員表示，其所在的工業(yè)園區(qū)廠房較多，但目前基本處于滿租的狀態(tài)。她表示，“如果想租的話，目前只有一處廠房可供出租，其他都已經(jīng)租出去了?！痹诹硪惶幑I(yè)區(qū)，有工作人員則對記者表示，其所在工業(yè)區(qū)名下還有可供出租的廠房，各種不同面積的都還有一些。至于租金，根據(jù)記者的調(diào)查，深圳原特區(qū)外區(qū)域普通廠房月租金報價普遍在每平方米30元以上，深圳少數(shù)相對偏遠(yuǎn)片區(qū)的報價在每平方米30元以下。

　　作為一線城市，近年深圳在產(chǎn)業(yè)升級的大背景下，租金、工資等要素成本上漲，制造業(yè)企業(yè)面臨的壓力增加。工業(yè)園區(qū)內(nèi)的管理人員也表示，近年由于成本上升，一些工廠的租戶向深圳周邊的東莞、惠州等城市轉(zhuǎn)移的不算少數(shù)。這時，有中介還向記者推銷起東莞鳳崗和惠陽等臨深片區(qū)的廠房，目前最近租金多數(shù)在每平方米20元以下。

　　不過，這位管理人員也表示，深圳地區(qū)對廠房的租賃需求仍然較大，搬遷的主要是一些利潤率相對較低的工廠，一些利潤率較高，對租金等成本不太敏感的制造業(yè)企業(yè)，以及一些高端制造業(yè)企業(yè)，出于各種考慮因素仍會選擇在深圳租賃廠房。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)出于產(chǎn)業(yè)鏈聚集的需求，仍將深圳作為工廠落戶首選地。在業(yè)內(nèi)人士看來，企業(yè)將生產(chǎn)線遷至周邊城市，正是粵港澳大灣區(qū)發(fā)揮的產(chǎn)業(yè)承接作用，但產(chǎn)業(yè)鏈不是按行政區(qū)劃來界定的，只要在一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)實現(xiàn)生產(chǎn)要素流動，就不一定要在深圳。

　　老劉是一位在珠三角地區(qū)耕耘了十多年的工廠老板，常年在珠三角的深圳、東莞等地奔走。今年，他為了找到生產(chǎn)醫(yī)療器械的廠房，在珠三角多個城市找了一圈，還是覺得深圳坪山比較合適。在他看來，深圳坪山的醫(yī)療器械企業(yè)集中，產(chǎn)業(yè)配套較為完善。

　　另一邊，黃金珠寶產(chǎn)業(yè)是深圳特色產(chǎn)業(yè)之一。深圳黃金珠寶企業(yè)主要集中在原特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)水貝、布心等片區(qū)，但近年由于城市功能改造等因素影響，羅湖城區(qū)內(nèi)的工業(yè)區(qū)多數(shù)已改造成商辦物業(yè)，制造加工環(huán)節(jié)的黃金珠寶企業(yè)多數(shù)已經(jīng)搬遷，一部分前往汕尾等地，但多數(shù)還是選擇同城搬遷至離羅湖較近的龍崗區(qū)。目前，龍崗區(qū)的李朗、三聯(lián)等片區(qū)也已成為黃金珠寶制造的聚集地。

　　古力(化名)就是這樣一位珠寶工廠老板，他目前的工廠位于羅湖，由于工廠所在區(qū)域可能改造，他今年也起了搬廠的念頭，從年初起就一直在物色新的廠房，但出于產(chǎn)業(yè)完整性的考慮，他在尋找廠房時的目光一直都鎖定在深圳，其他城市還未納入其考慮范圍。

　　“工業(yè)上樓”新模式

　　來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，深圳廠房市場因新增供應(yīng)少，市場需求量大，租金逐年上漲，每年約5~10%的上漲，整體空置率約5.5%。特別是從2019年起，包括坂雪崗、福永、沙井、觀瀾、布吉等片區(qū)的廠房租金都呈現(xiàn)逐步上升的勢頭。今年上半年，從成交物業(yè)類型來看，工業(yè)類物業(yè)交易額首次超過辦公類物業(yè)，占今年上半年深圳大宗交易物業(yè)類型的50%以上。據(jù)CBRE世邦魏理仕最新研報顯示，從子市場來看，深圳廠房類園區(qū)物業(yè)需求主要來自高端制造業(yè)、生物醫(yī)藥和電子信息三大板塊。

　　戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管及董事陳俊儒表示，今年上半年大宗交易顯示工業(yè)類物業(yè)已成投資市場關(guān)注熱點(diǎn)，除了全國都很熱門的物流倉儲以外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心的投資機(jī)會也是投資人的關(guān)注焦點(diǎn)，在上半年也看到了深圳及周邊城市如東莞、惠州都表現(xiàn)亮眼。

　　除了工業(yè)園區(qū)廠房，對于“寸土寸金”的深圳來說，工業(yè)用地的供給一直是需要破解的難題。日前，深圳市人民政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長提質(zhì)量的若干措施》，當(dāng)中就提出研究推動“工業(yè)上樓”新模式。

　　“工業(yè)上樓”主要是指讓企業(yè)在高層樓房中進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)的新型產(chǎn)業(yè)空間模式，在不改變工業(yè)用地性質(zhì)的前提下，提升樓宇的容積率，建設(shè)高度超過24米，或者樓宇樓層數(shù)達(dá)到6層及以上的工業(yè)廠房，重點(diǎn)吸引以新一代信息技術(shù)為核心的高端制造業(yè)，具有“精密小輕”、高環(huán)保、低能耗的特點(diǎn)。深圳一家激光切割設(shè)備企業(yè)的行政部工作人員表示，由于企業(yè)生產(chǎn)的設(shè)備體型較大，對廠房承重要求高，普通工業(yè)廠房的高樓層承重能力有限。現(xiàn)在，深圳已經(jīng)有“工業(yè)上樓”項目，樓層的設(shè)計都是根據(jù)工業(yè)生產(chǎn)的需求而設(shè)計。

　　戴德梁行深圳公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事秦志清表示，繼2005年后，深圳市再次提出“工業(yè)立市、工業(yè)強(qiáng)市”的口號，先進(jìn)制造業(yè)成為深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)先級。2022年上半年深圳產(chǎn)業(yè)市場呈現(xiàn)幾個明顯的特點(diǎn)：一是二三產(chǎn)用地融合試點(diǎn)探索出新路徑，突破規(guī)劃限制，更好的實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能規(guī)劃；二是制造優(yōu)先，6月初深圳出臺兩大重磅政策，20+8產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和20大先進(jìn)制造園區(qū)空間規(guī)劃，深圳市力爭工業(yè)第一城的決心巨大；三是工業(yè)上樓，目前深圳市規(guī)劃與自然資源局、工信局等部門均在積極推進(jìn)工業(yè)上樓相關(guān)規(guī)范和政策的制定，深圳市政府也要求各區(qū)需要確立1~2個工業(yè)上樓試點(diǎn)項目，推進(jìn)土地集約節(jié)約利用，為先進(jìn)制造業(yè)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，探索工業(yè)上樓新模式。

　　轉(zhuǎn)自：證券時報網(wǎng)

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