地價(jià)總體情況
全國(guó)地價(jià)總體水平保持溫和上行，綜合、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速放緩；各用途地價(jià)同比增速持續(xù)上升
綜合、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速放緩，商服地價(jià)環(huán)比增速有所上升。2018年第一季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為4148元／平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為7350元／平方米、6666元／平方米和813元／平方米，環(huán)比增速依次為1.58%、1.37%、2.21%、0.82%，分別較上一季度變化-0.09、0.25、-0.26、-0.02個(gè)百分點(diǎn)。與上一季度相比，綜合、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速出現(xiàn)放緩，住宅地價(jià)增速則持續(xù)3個(gè)季度回落。
各用途地價(jià)同比增速持續(xù)上升。第一季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增速依次為7.13%、5.33%、10.43%、3.44%，較上一季度分別上升0.42、0.81、0.22、0.42個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅、綜合、商服地價(jià)分別處于快速、較快速和低速增長(zhǎng)狀態(tài)，工業(yè)地價(jià)平穩(wěn)波動(dòng)。
三大重點(diǎn)區(qū)域綜合、商服地價(jià)環(huán)比增速均有所回落，住宅地價(jià)同比增速整體放緩
2018年第一季度，三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)水平均高于全國(guó)總體水平，整體呈上升態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)水平分別為5876元/平方米、7566元/平方米、4448元/平方米。
從環(huán)比增速看，長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)增速均放緩，依次為0.80%、2.44%、1.55%，分別下降0.04、0.25、0.02個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)各用途地價(jià)環(huán)比增速平穩(wěn)運(yùn)行，商服、住宅地價(jià)環(huán)比增速依次為0.36%、0.92%，分別較上一季度下降0.06、0.51個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速為0.74%，較上一季度上升0.30個(gè)百分點(diǎn)。珠江三角洲地區(qū)商服、住宅地價(jià)環(huán)比增速依次為1.02%、3.02%，分別較上一季度下降0.06、0.55個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅地價(jià)環(huán)比增速仍處于高位運(yùn)行；工業(yè)地價(jià)增速較上一季度上升0.04個(gè)百分點(diǎn)，為2.49%，保持較快速增長(zhǎng)。環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增速依次為1.29%、2.05%、1.01%，住宅地價(jià)增速較上一季度上升0.03個(gè)百分點(diǎn)，商服、工業(yè)地價(jià)增速分別下降0.08和0.07個(gè)百分點(diǎn)。
從同比增速看，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)增速為4.90%，較上一季度上升0.11個(gè)百分點(diǎn)；珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)增速依次為10.94%、7.04%，較上一季度分別下降0.29、0.02個(gè)百分點(diǎn)。珠江三角洲、環(huán)渤海及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)地價(jià)分別處于快速增長(zhǎng)、較快速增長(zhǎng)及低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。三大重點(diǎn)區(qū)域的住宅地價(jià)增速均有所回落，工業(yè)地價(jià)增速則整體上升。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增速依次為2.51%、7.14%、2.92%，較上一季度分別變化0.46、-1.30、0.56個(gè)百分點(diǎn)，住宅地價(jià)增速保持較高位運(yùn)行。珠江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增速較上一季度分別變化-0.61、-0.76、0.93個(gè)百分點(diǎn)，依次為4.42%、15.10%、9.62%。環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增速依次為6.08%、9.87%、3.86%，較上一季度分別變化0.15、-0.49、0.44個(gè)百分點(diǎn)。
東中西部地區(qū)綜合、住宅地價(jià)環(huán)比增速放緩，西部地區(qū)住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速高于東、中部地區(qū)
從環(huán)比增速看，東中西部地區(qū)綜合、住宅地價(jià)增速本季度均有所放緩。東部地區(qū)各用途地價(jià)增速保持低速增長(zhǎng)，綜合、商服、住宅地價(jià)增速下降，住宅地價(jià)增速為1.73%，較上一季度下降0.53個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)各用途地價(jià)增速均呈放緩態(tài)勢(shì)，住宅地價(jià)增速為1.83%，較上一季度下降0.07個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)綜合、住宅、工業(yè)地價(jià)增速較上一季度放緩，商服地價(jià)增速則略有上升，其中住宅地價(jià)增速為2.24%，較上一季度下降0.72個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于較高位運(yùn)行，增速超過(guò)東部及中部地區(qū)平均水平，區(qū)域內(nèi)僅西安住宅地價(jià)快速增長(zhǎng)，為7.07%。
從同比增速看，東部地區(qū)綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增速依次為7.96%、5.05%、10.07%、6.52%，較上一季度分別變化-0.41、-0.45、-1.0、0.61個(gè)百分點(diǎn)，住宅地價(jià)增速仍處于高位運(yùn)行。中部地區(qū)綜合、商服、住宅地價(jià)增速依次為5.49%、7.54%、7.84%，較上一季度分別下降0.98、1.65、1.44個(gè)百分點(diǎn)，商服、住宅地價(jià)仍增長(zhǎng)較快；工業(yè)地價(jià)增速與上一季度持平，為1.16%。西部地區(qū)各用途地價(jià)增速均較上一季度有所上升，住宅地價(jià)同比增速為10.81%，較上一季度上升0.86個(gè)百分點(diǎn)，處于高位運(yùn)行。
一線城市綜合、商服、住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速放緩；二線城市各用途地價(jià)環(huán)比增速回落；三線城市綜合、商服、住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)增長(zhǎng)，住宅地價(jià)增速超過(guò)一二線城市
從環(huán)比看，一線城市的綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)平均增速依次為1.75%、1.07%、1.63%、2.13%，較上一季度分別變化-0.07、-0.09、-0.47、0.31個(gè)百分點(diǎn)。廣州住宅地價(jià)較快速增長(zhǎng)；北京住宅地價(jià)低速增長(zhǎng)；上海、深圳住宅地價(jià)增速平穩(wěn)。與上一季度比較，4個(gè)一線城市住宅地價(jià)增速均放緩。從同比看，一線城市的綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)平均增速依次為8.80%、4.95%、10.88%、8.37%，較上一季度分別變化-0.62、-0.51、-1.79和0.69個(gè)百分點(diǎn)。
二線城市各用途地價(jià)環(huán)比增速均呈放緩態(tài)勢(shì)，除工業(yè)地價(jià)同比增速上升外，其他用途地價(jià)同比增速均呈放緩態(tài)勢(shì)。綜合、商服、住宅、工業(yè)環(huán)比增速依次為1.48%、1.47%、2.0%、0.46%，同比增速依次為6.92%、6.05%、9.56%、2.29%。
三線城市綜合、商服、住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速上升；工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速下降，同比增速則上升。綜合、商服、住宅、工業(yè)環(huán)比增速依次為1.60%、1.39%、2.63%、0.50%，同比增速依次為6.66%、4.67%、11.21%、2.11%，其中住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速超過(guò)一二線城市平均水平。
供地總體情況
2018年第一季度，主要監(jiān)測(cè)城市商服用地供應(yīng)同比增加明顯，住宅用地供應(yīng)比例加大，熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)連續(xù)5個(gè)季度同比增加。全國(guó)106個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)面積 4.28萬(wàn)公頃，是2016年以來(lái)同期供應(yīng)量最高的季度，供應(yīng)量環(huán)比減少48.99%，同比增加15.94%。其中商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地分別供應(yīng)約0.37、1.03、1.34、1.54萬(wàn)公頃，環(huán)比分別減少19.34%、28.59%、16.41%、68.44%，同比變化分別為31.99%、22.15%、30.70%、-0.12%。房地產(chǎn)用地供應(yīng)面積1.40萬(wàn)公頃，環(huán)比下降26.38%，同比增加24.59%，同比漲幅是2014年第一季度以來(lái)增幅最大的季度。商服用地供應(yīng)同比上漲明顯，增幅是近18個(gè)月內(nèi)的最高值；住宅用地同比增幅是2014年以來(lái)的次高值，同比漲幅僅次于2017年第四季度。第一季度，保障性住房用地供應(yīng)面積約為0.14萬(wàn)公頃，環(huán)比減少28.76%，同比增加30.42%。
從供地結(jié)構(gòu)來(lái)看，第一季度，商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)量占建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例分別為8.56%、24.12%、31.25%和36.07%，較上一季度分別變化3.15、6.89、12.18和-22.22個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期分別變化1.04、1.23、3.53、-5.80個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)用地供應(yīng)量占比32.68%，較上個(gè)季度增加10.04個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加2.27個(gè)百分點(diǎn)。住宅用地供應(yīng)占比達(dá)到2014年第一季度以來(lái)的最高。
分城市類型來(lái)看，第一季度各類城市商服、住宅用地供應(yīng)同比均有明顯增長(zhǎng)。其中，一、二、三線城市住宅用地供應(yīng)同比分別增加4.48%、22.15%、24.03%。從20個(gè)熱點(diǎn)城市來(lái)看，住宅用地供應(yīng)連續(xù)5個(gè)季度同比增加，本季度增幅17.67%。
市場(chǎng)形勢(shì)分析
第一季度國(guó)際正負(fù)因素交織，但國(guó)內(nèi)宏觀層面總體穩(wěn)定，得益于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展特征深化，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)階段，全國(guó)地價(jià)總體水平保持溫和上行。
房地產(chǎn)政策導(dǎo)向穩(wěn)定，調(diào)控成效顯現(xiàn)
第一季度，中央層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)延續(xù)了“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”“實(shí)行差別化調(diào)控”和“建立健全長(zhǎng)效機(jī)制”三個(gè)方面，政策導(dǎo)向基本穩(wěn)定。政府工作報(bào)告明確了“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的總體思路。兩會(huì)期間，多部委負(fù)責(zé)人表態(tài)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控趨嚴(yán)，長(zhǎng)效機(jī)制不斷深化。同時(shí)，金融監(jiān)管持續(xù)升級(jí)，對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行規(guī)范化、去通道、去杠桿的管理模式成為主基調(diào)，市場(chǎng)資金流動(dòng)性收緊。
地方層面，熱點(diǎn)城市政策深化，調(diào)控領(lǐng)域不斷擴(kuò)圍。北京、廣州等明確嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制市場(chǎng)泡沫；廣州四大銀行繼續(xù)上調(diào)房貸利率。海南省明確提出優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，減少房地產(chǎn)投資比重，繼續(xù)深化“兩個(gè)暫停”、中部生態(tài)核心區(qū)永久停止開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)等調(diào)控政策。大同市出臺(tái)去庫(kù)存的實(shí)施細(xì)則。調(diào)控向縣區(qū)范圍深入，抑制投機(jī)性需求和去庫(kù)存并存。大連市、蘭州市出臺(tái)了針對(duì)市轄區(qū)的分類調(diào)控政策，長(zhǎng)春市規(guī)定三環(huán)內(nèi)新購(gòu)非家庭唯一住房2年內(nèi)不得上市交易并強(qiáng)化價(jià)格監(jiān)管。同時(shí)，地方精準(zhǔn)調(diào)控管理手段向區(qū)縣聚焦，部分區(qū)縣行政單元也發(fā)布了限售、限購(gòu)的收緊調(diào)控政策。
第一季度，房地產(chǎn)投機(jī)行為進(jìn)一步受到遏制，調(diào)控成效鞏固，全國(guó)及一、二線熱點(diǎn)城市住宅地價(jià)環(huán)比增幅持續(xù)回落。
租賃住房、人才引進(jìn)等支持性政策落地
第一季度，在建立健全住房租賃金融支持體系方面，貨幣保持定向?qū)捤桑瑢?duì)建設(shè)租賃住房金融支持力度加大。多家銀行明確表示，對(duì)新增優(yōu)質(zhì)租賃住房供給項(xiàng)目和激活閑置、低效利用的存量物業(yè)改造給予授信支持，如北京集體土地建租賃住房建設(shè)獲農(nóng)行2000億信貸支持。
同時(shí)，政策保障基本住房需求，人才引進(jìn)政策進(jìn)入集中釋放期。長(zhǎng)沙市保障首套房購(gòu)置需求，廣州推出租購(gòu)?fù)瑱?quán)舉措，合法租賃有學(xué)位的住房享有與業(yè)主同等的入學(xué)權(quán)利。南京提出高層次人才購(gòu)買首套房不受戶籍限制，杭州市將按每年出讓住宅用地面積不少于 5%的比例提供用地，專門建設(shè)人才專項(xiàng)租賃住房。此外，武漢、成都、西安等城市也都出臺(tái)相應(yīng)優(yōu)惠政策，吸引人才落戶。
庫(kù)存去化加快，市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)樂(lè)觀
第一季度，庫(kù)存去化速度加快，1~2月，商品房待售面積降幅達(dá)到-17.1%，連續(xù)14個(gè)月同比下降。雖然調(diào)控對(duì)市場(chǎng)非理性上漲有一定的抑制作用，但基于高層次人才流入預(yù)期和庫(kù)存補(bǔ)充需求，企業(yè)對(duì)未來(lái)依然保持樂(lè)觀，房產(chǎn)開發(fā)投資基本穩(wěn)定，有所回升。2月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)101.66，達(dá)到2011年7月份以來(lái)的第二高值，僅次于2017年12月份的101.72；1~2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資有所回升，累計(jì)同比達(dá)到2015年第一季度以來(lái)的最高。尤其是在三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫拉動(dòng)土地市場(chǎng)，表現(xiàn)在住宅地價(jià)增幅方面，三線城市環(huán)比高于一二線城市，西部地區(qū)環(huán)、同比增幅高于東、中部地區(qū)。
后期走勢(shì)預(yù)判及關(guān)注要點(diǎn)
2018年第二季度，隨著市場(chǎng)調(diào)控預(yù)期趨向穩(wěn)定，地方治理水平不斷提高、精準(zhǔn)調(diào)控下沉區(qū)縣、住房租賃體系逐步構(gòu)建，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性將繼續(xù)遏制投機(jī)性需求，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，土地市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)，在調(diào)控措施嚴(yán)格執(zhí)行、各項(xiàng)政策穩(wěn)定的前提下，住宅地價(jià)增幅進(jìn)一步收窄的預(yù)期持續(xù)。
下一步，一方面要圍繞構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，統(tǒng)籌考慮區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略推進(jìn)，建立健全城、鄉(xiāng)地價(jià)管理體系，深化研究城鄉(xiāng)土地資源配置的內(nèi)在機(jī)制。另一方面要圍繞建設(shè)完善住宅租賃市場(chǎng)，積極探索多主體供地模式。此外，還要圍繞城市定位發(fā)展和房地產(chǎn)調(diào)控政策的綜合考量，基于城市資源環(huán)境約束邊界，關(guān)注人口、資本的要素流動(dòng)對(duì)市場(chǎng)的影響，對(duì)部分地區(qū)庫(kù)存明顯下降、“以房引人”政策實(shí)施等情況予以跟蹤。（中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)組）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)
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