樓市調(diào)控繼續(xù)收緊 房企資金壓力凸顯忙“自救”

　　全國率先取消“限購”的呼和浩特市，又成為這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中首個喊出“全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施”的城市。對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點(diǎn)城市目前的去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成。在因城施策的背景下，或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)退出去庫存政策。

　　如今，房地產(chǎn)市場已正式踏入“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季。但自今年下半年以來，從中央到地方，對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策一直在不斷收緊。受此影響，近段時間以來，全國土地流拍頻現(xiàn)，房企資金壓力凸顯，紛紛通過“裁員”“降負(fù)債率”等措施來“自救”。

　　調(diào)控再現(xiàn)新提法

　　來自呼和浩特市房管局的消息顯示，近期，呼和浩特市多次召開市長辦公會，把“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”作為房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo)，擬采取多項(xiàng)措施調(diào)控房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。其中，“全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施”的表述是自2016年開始的本輪調(diào)控中首次見于地方的公開表述，因而受到了廣泛關(guān)注。

　　除了上述措施外，其他措施還包括加快解決房地產(chǎn)項(xiàng)目遺留問題、加大房地產(chǎn)供應(yīng)量和加大整治房地產(chǎn)市場秩序力度三個方面。

　　“很多城市實(shí)質(zhì)上都已經(jīng)進(jìn)入了補(bǔ)庫存階段，呼和浩特是其中的一個典型。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，像東北、山西、四川、寧夏等?。▍^(qū)、市）未來房價也會上漲，部分去庫存的政策會減少，相對應(yīng)的則會增加很多補(bǔ)庫存的政策，包括積極供地和進(jìn)行限購等措施都會出臺。

　　“實(shí)際上，呼和浩特市的調(diào)控措施已在醞釀。”一位當(dāng)?shù)胤科笕耸勘硎荆m然呼和浩特市內(nèi)尚未有統(tǒng)一的限購、限價等措施出臺，但當(dāng)?shù)氐牟糠猪?xiàng)目已經(jīng)被政府部門要求售價必須限制在萬元以內(nèi)。

　　早在2016年5月，呼和浩特市便出臺了房地產(chǎn)去庫存工作實(shí)施方案，推出了實(shí)行購房補(bǔ)貼、推動回遷安置貨幣化以及放寬落戶和戶口遷移限制等多個優(yōu)惠政策。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，市場供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)是呼和浩特市此次提出“全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施”的最主要原因，上述實(shí)施方案的優(yōu)惠措施也即將終結(jié)。

　　據(jù)悉，在去庫存政策利好的推動下，呼和浩特市去庫存得以加速，尤其是自去年下半年以來，樓市持續(xù)火爆。今年1至7月，呼和浩特市商品房累計(jì)銷售面積達(dá)167.1萬平方米，同比增長了40.4%；商品房累計(jì)銷售額為121.9億元，同比增長了86.9%。從銷售價格來看，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲2.4%，同比上漲11.8%，環(huán)、同比漲幅均在70城中位列前十。

　　短期難現(xiàn)銷售高峰

　　進(jìn)入9月，也意味著房地產(chǎn)市場正式步入了傳統(tǒng)的旺季，但業(yè)內(nèi)人士卻對今年的“金九銀十”持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　事實(shí)上，自今年下半年以來，從中央到地方，對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策一直在不斷收緊。例如，6月底住建部等七部門對北京、上海等30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動，行動將持續(xù)到今年12月；7月31日召開的中共中央政治局會議明確提出，堅(jiān)決遏制房價上漲；此外，今年下半年以來，已有上海、重慶、廈門、?？?、寧波等多地發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控升級政策。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次住建部等七部門實(shí)施的專項(xiàng)行動意在形成高壓態(tài)勢、建立長效監(jiān)管機(jī)制。同時，客觀上將短期目標(biāo)對準(zhǔn)了今年的“金九銀十”，再加上房地產(chǎn)市場經(jīng)過一年多以來的調(diào)整，預(yù)計(jì)年內(nèi)“金九銀十”行情將很難出現(xiàn)。

　　如是金融研究院高級研究員楊芹芹此前也表示，種種跡象表明，未來政策層面對于房地產(chǎn)市場的收緊有進(jìn)一步加碼的趨勢，而這無疑會對房價形成一定的制約。

　　房企開始“自救”

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控步入深水區(qū)，尤其是今年下半年以來，全國土地流拍明顯增加，土地溢價率也隨之下行，調(diào)控政策顯現(xiàn)出了成效。受此影響，房地產(chǎn)市場的集中度進(jìn)一步提升。在密集發(fā)債的同時，部分房企甚至開始“裁員瘦身”，并主動降低負(fù)債率，行業(yè)步入“調(diào)整進(jìn)行時”。

　　在行業(yè)壓力面前，多家房企先后被曝光了裁員事件。近日，包括泰禾集團(tuán)、綠地集團(tuán)、華夏幸福、長江實(shí)業(yè)上海公司等接連推出了部分地區(qū)的“瘦身”計(jì)劃。而這場“名義上不會大張旗鼓，實(shí)際上數(shù)量可觀”的“人才調(diào)整”正在逐漸蔓延且持續(xù)深入。

　　“我們的裁員比例可能都不止30%，據(jù)說我們（投資拓展）中心會裁掉2/3。”某房企內(nèi)部人士何晴表示。自公司透露了裁員的消息后，何晴近日來異常焦慮。因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)，在裁員的大背景之下，房地產(chǎn)全行業(yè)均面臨人才過剩的現(xiàn)象。

　　新城控股副總裁歐陽捷對此表示：“在市場擴(kuò)張時，企業(yè)拓展區(qū)域擴(kuò)張、人員擴(kuò)張、財(cái)務(wù)擴(kuò)張；市場受限時，企業(yè)收縮項(xiàng)目拓展、人員規(guī)模、債務(wù)負(fù)擔(dān)。目前市場分化極為嚴(yán)重，在一些較好的區(qū)域市場，企業(yè)可能還在繼續(xù)擴(kuò)張，但在調(diào)控嚴(yán)格的一二線城市及周邊地區(qū)，量縮價穩(wěn)，固守在這樣的區(qū)域只能采取收縮戰(zhàn)略。”

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉表示：“裁員只是初步表現(xiàn)，接下來就是市場深度調(diào)整了，市場會出現(xiàn)大范圍的降價。這極有可能會從過去房價上漲比較快且幅度較高的城市率先開始，然后蔓延到全國一二線城市。”

　　在人事調(diào)整的同時，面對整體環(huán)境的變化，不少地產(chǎn)企業(yè)也開始主動降低負(fù)債率。

　　近日，中國恒大發(fā)布的半年報中提出，今年上半年，公司凈負(fù)債率從去年年末的184%大幅下降到130%以下，降幅達(dá)三成。據(jù)悉，恒大今年年初公布了新戰(zhàn)略——要堅(jiān)定不移地實(shí)施低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營模式，核心是大幅降低負(fù)債率。此外，據(jù)融信中國、中駿置業(yè)最新發(fā)布的半年報顯示，兩家公司的凈負(fù)債率均有所下降。其中，融信中國凈負(fù)債率下降了19%、中駿置業(yè)凈負(fù)債率下降了2%。

　　泰禾集團(tuán)日前公布的半年報也顯示，公司短期債務(wù)與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債之和為556.4億元，占全部有息負(fù)債的37.84%，債務(wù)融資期間結(jié)構(gòu)安排較為合理。截至上半年，凈負(fù)債率為371.1%，較去年末降低了102.3個百分點(diǎn)。

　　不過，上半年也有不少龍頭房企的凈負(fù)債率出現(xiàn)了上揚(yáng)。例如，一向穩(wěn)健經(jīng)營的萬科凈負(fù)債率為32.7%，較去年底的8.8%有大幅上升，但仍處于行業(yè)低位。同時，碧桂園、保利地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展等均出現(xiàn)了凈負(fù)債率上升的情況。其中，碧桂園上半年凈負(fù)債率為59%，相較2017年的56.9%有微升；保利地產(chǎn)凈負(fù)債率為93.26%，較去年末擴(kuò)大了7個百分點(diǎn)。

　　對于上述現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)表示，凈負(fù)債率上升、經(jīng)營性現(xiàn)金流下降說明企業(yè)的支出變多、回款變慢，融資惡化，負(fù)債壓力增加了。

　　香港地產(chǎn)基金研究人士黃立沖表示，限售、限價、限購等政策導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)的流動性大幅下滑。同時，融資端持續(xù)收緊，比如順應(yīng)上半年降杠桿的趨勢，銀行對房地產(chǎn)的貸款持續(xù)收緊，停止了許多房企發(fā)債，行業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流急速惡化是普遍趨勢。

　　嚴(yán)躍進(jìn)還表示，在當(dāng)前資金面收緊的情況下，房企應(yīng)適當(dāng)壓縮債務(wù)，通過聯(lián)合開發(fā)或者入股等方式降低負(fù)債的壓力。（宋興國杜雨萌）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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