房地產(chǎn)市場調(diào)控力度空前的2017年已經(jīng)過去，2018年房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策依然是大眾不變的關注熱點。
（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 2017年年底，一年一度的中央經(jīng)濟工作會議在北京如期舉行。對于老百姓最關心的住房問題，此次中央經(jīng)濟工作會議著墨不少。無論是住房制度、租賃市場，還是長效機制、樓市調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性等，都引發(fā)了業(yè)界的廣泛關注和討論。
繼去年中央經(jīng)濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位后，今年的中央經(jīng)濟工作會議上，關于房地產(chǎn)的表述為：“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調(diào)控。”
讓居民住有所居
“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度是房地產(chǎn)長效機制應有之義。”北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時指出。
2017年，京滬兩地試點積極發(fā)展共有產(chǎn)權住房為解決我國住房問題開辟了新的渠道。共有產(chǎn)權住房，是指地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭，房屋產(chǎn)權可由政府和市民按一定比例持有。
近日，備受關注的共有產(chǎn)權住房有了實質(zhì)性的進展。截至目前，全國已經(jīng)有北京、上海、南京、煙臺、福州等至少6個城市開始供應共有產(chǎn)權房。其中供應量最大的是北京，部分城市中買不起普通商品房，又沒有資格申請普通保障房的“夾心層”居民已率先嘗到了甜頭。
知名財經(jīng)評論員劉艷在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，對供給方進行調(diào)控是從平衡市場的實際供求關系角度出發(fā)。過去我們更多的是強調(diào)對需求方的調(diào)控，例如限購、限售、限貸等?？烧{(diào)控的空間已經(jīng)所剩無幾，所以綜合手段進行調(diào)控是下一步的側(cè)重點。房地產(chǎn)市場也正在經(jīng)歷供給側(cè)改革。
“多主體供給、多渠道保障既包括政府供給，也包括市場供給；既包括增量房供給，也包括存量房供給；有機構供給，也有個人供給；既包括國有土地上建設的住房，也包括集體土地上建設的住房；既有商品房供給，也有保障房供給。”趙秀池解釋說。
易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時總結道，當前對于此類工作會議來說，明確了住房制度的改革。“從多主體供給的角度看，主要是講參與主體。我們可以看近期的租賃市場，實際上就有包括銀行、互聯(lián)網(wǎng)機構、房企、運營企業(yè)、中介機構等積極介入，這實際上就是鼓勵多主體參與的導向。而從其他領域看，類似城市運營等領域，其實都是有類似的鼓勵思路。”
多渠道保障，就是住房保障方式和渠道要多元化。“對于多渠道保障，其實可以從產(chǎn)品層面來展開。”嚴躍進舉例說，比如住房市場未來在商品房市場、共有產(chǎn)權住房、租賃住房等方面的架構會很清晰，進而吻合了不同的住房需求。
“對于租購并舉來說，目前思路很清晰，成果也很多，即各地的租賃平臺陸續(xù)建立了起來。嚴躍進預計，春節(jié)后很多人購房的壓力會減少，因為有很多租房的房源等待我們。
“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的建立，會讓人們有更多的選擇權，根據(jù)自己的實際情況來決定住房是租還是買。高房價下租房更劃算，如果租房能夠得到與購房同樣的均等化公共服務，則會減少購買住房的需求，進而對平抑房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到重要作用。”趙秀池總結道。
發(fā)展長期租賃市場
要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。此次中央經(jīng)濟工作會議將租賃市場發(fā)展提到了前所未有的高度，對于長期租賃更是特別予以強調(diào)。
實際上，去年下半年，住房租賃制度改革已收到了不錯的成效。全國已有12個城市開展了住房租賃試點，超50個城市出臺了支持住房租賃的政策。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，在58同城、趕集網(wǎng)、安居客等信息平臺租房信息遞增速度很快，尤其一線城市，租房市場可以說已經(jīng)有很大的規(guī)模。
“盡管目前高房價下租戶劃算，但是租賃住房還是有租賃期限較短、租賃關系不穩(wěn)定的弊病。正因如此，政府強調(diào)要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。”趙秀池分析指出，專業(yè)化、機構化的住房租賃企業(yè)經(jīng)營比較規(guī)范，相對個人出租而言，租賃期限較長，租賃關系較穩(wěn)定，可以規(guī)避目前租賃市場的很多弊病。有利于改變?nèi)藗冎毁彶蛔獾挠^念，促進租賃市場的發(fā)展。
長期租賃，就是3年以上、時間比較長的租賃。“正因為如此，所以需要破解很多問題。比如說很多企業(yè)不愿意做長期租賃，就是因為不劃算或者回本太難，也或許是考慮到一年漲一次租賃的考慮。”嚴躍進指出，所以現(xiàn)在很多銀行愿意給予3年的貸款，那么此類企業(yè)就可以回籠此類租金，就會有較好的意義，這也會帶來很多實際的意義，比如說3年也可以真正開展起來。
未來，要實現(xiàn)租購并舉，還要解決目前租賃市場存在的弊病。
“保護租賃利益相關方權益不僅是租購同權，更要保護租賃雙方的利益。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對媒體表示，發(fā)展長期租賃市場，要采取機制激勵市場主體意愿去從事長期租賃業(yè)務，如在稅收、土地方面采取措施讓開發(fā)自持住房的企業(yè)利益得到保障。
劉艷告訴記者，長期租賃是建立調(diào)控長效機制的重要組成部分，長期租賃不僅要解決有房住的問題，而且要解決住得舒適方便的問題。長期租賃可持續(xù)發(fā)展最終要由市場來完成，企業(yè)參與是關鍵。
“租賃市場與購房市場并舉有助于中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，各占50%的比例是成熟房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。”劉艷明確指出。
“不同于商品房開發(fā)建設后就可出售，資金可以較快回收，而建設長租公寓要長期持有，資金回收期長，資金壓力大。尤其是在初始階段，大量資金要用于拍地、建設和運營。”國務院發(fā)展研究中心市場研究所研究員任興洲認為，要認真研究針對長租市場的融資、稅收等相關政策，使長租市場的建設經(jīng)營實現(xiàn)良性發(fā)展，更有效地培育長租市場。
劉艷預計，未來將出現(xiàn)多層次品質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品，長租公寓是未來城市核心區(qū)解決年輕人住房的主流，不僅要有好房子，更要有好配套。
未來房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
2017年對于中國房地產(chǎn)市場來說，是極不平凡的一年。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，這一年來，全國有110個城市累計發(fā)布了250多次調(diào)控政策。這是調(diào)控力度空前的一年，對于已經(jīng)到來的2018年，情況又將如何，業(yè)界備受關注。
貫徹中央經(jīng)濟工作會議的最新部署。談及2018年的樓市調(diào)控，住建部部長王蒙徽在去年年底時強調(diào)，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
對于2018年我國房地產(chǎn)市場的走勢，嚴躍進表示，近期對于限購松綁討論最多的就是各地或有一定的財政壓力，所以從這個角度看，適當松綁也是有可能的。但是這次松綁不是大松綁，房住不炒依然會繼續(xù)，而且也主要是郊區(qū)市場的松綁。市場方面，預計后勁依然較大，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是個大產(chǎn)業(yè)，潛在的剛需還很大。
“中央經(jīng)濟工作會議提出要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，意味著2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體上不會有太大的變化。”任興洲認為，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性表明調(diào)控的目標不會動搖、力度不會放松，決不能讓投機因素重返市場，注重防范和化解房地產(chǎn)市場風險；同時，保持政策穩(wěn)定性也會避免市場硬著陸、大起大落。
“2018年的調(diào)控總基調(diào)不會有太大轉(zhuǎn)變，各地方從應急式嚴格調(diào)控將過渡到差別化調(diào)控階段，滿足剛需和改善型住房需求是制定調(diào)控政策的初衷，針對房價的調(diào)控只能是階段性的，讓房價和城市的發(fā)展協(xié)調(diào)是符合規(guī)律的。”劉艷認為。
趙秀池對此也表示贊同，她認為，2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策的總基調(diào)不會變。會緊緊圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”定位來制定相應的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地會根據(jù)自己的情況因城施策，對于住房供不應求的城市，繼續(xù)執(zhí)行限購限貸限價等的房地產(chǎn)調(diào)控政策；對于住房供過于求的城市，主要任務還是去庫存。目的都是平衡供求關系，讓住房回歸居住功能，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“未來的房地產(chǎn)市場在綜合運用一系列財稅、金融、規(guī)劃、土地、行政手段等政策的調(diào)控下，房價波動會越來越小，房地產(chǎn)市場會越來越平穩(wěn)。”趙秀池預計。（記者 于淼）
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