土地市場(chǎng)持續(xù)分化 一線城市進(jìn)入存量時(shí)代


中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2017-04-25





  房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革的大背景下,如何緩解熱點(diǎn)一二線城市緊張的土地供求矛盾,成為近期中央到地方的調(diào)控重點(diǎn)。


  機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,熱點(diǎn)一二線城市住宅用地推地力度增大,其中一線城市土地供應(yīng)同比增長(zhǎng)超過(guò)一倍,而二線城市,則出現(xiàn)較為明顯的量?jī)r(jià)上漲,出讓金增加六成的同時(shí),部分城市住宅用地成交量已接近或超過(guò)去年全年的半數(shù)。


  一些觀點(diǎn)認(rèn)為,在熱點(diǎn)城市土地增量空間日益縮小的現(xiàn)實(shí)情況下,高效開(kāi)發(fā)利用存量土地,成為供給側(cè)改革的一大方向。


  土地市場(chǎng)持續(xù)分化


  近日,中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)(2017.1-3)》,數(shù)據(jù)顯示,2017年1-3月,全國(guó)300個(gè)城市共推出土地5180宗,同比減少11%;推出土地面積19933萬(wàn)平方米,同比減少6%;成交樓面均價(jià)為4019元/平方米,同比上漲55%。


  其中,一線城市共推出土地117宗,推出土地面積601萬(wàn)平方米,同比增加104%;成交樓面均價(jià)為19729元/平方米,同比增加8%,土地平均溢價(jià)率為20%。二線城市共推出土地1711宗,推出土地面積7430萬(wàn)平方米,同比減少12%;成交樓面均價(jià)為5957元/平方米,同比上漲72%,土地平均溢價(jià)率為31%。


  而在土地成交價(jià)款方面,中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2017年截至3月30日,全國(guó)50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為5885.8億,同比2016年同期的3689.1億上漲了59.6%。武漢等19個(gè)城市土地出讓金3個(gè)月超過(guò)百億。


  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到,在一二線城市土地市場(chǎng)溢價(jià)率均維持著不超過(guò)0.5%的微弱跌幅,高價(jià)地出現(xiàn)數(shù)量明顯減少的同時(shí),受調(diào)控影響較小的三四線城市土地市場(chǎng),溢價(jià)率漲幅較大,較去年同期上升29個(gè)百分點(diǎn)。


  對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從2016年4季度以來(lái),全國(guó)已經(jīng)有接近45個(gè)城市,出臺(tái)了140次各類房地產(chǎn)約束性調(diào)控。政策調(diào)控使得部分非熱點(diǎn)屬性的土地出現(xiàn)了顯著的降溫,土地市場(chǎng)分化明顯。


  具體而言,受區(qū)域熱度差異影響,城市間的土地市場(chǎng),尤其是宅地市場(chǎng),也出現(xiàn)明顯的冷熱區(qū)分。


  根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的相關(guān)數(shù)據(jù),熱點(diǎn)城市中,北京、重慶、上海、武漢、廣州5城市今年一季度宅地供應(yīng)量超過(guò)去年同期,武漢、重慶、天津分別以225萬(wàn)平方米、198萬(wàn)平方米、123萬(wàn)平方米的供應(yīng)量排名前三。


  其中,重慶以80萬(wàn)平方米的供應(yīng)面積在3月居首。武漢供應(yīng)量逐月下滑,3月已無(wú)宅地入市,而成都則連續(xù)兩月宅地0供給。


  重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)劉貴文告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,這實(shí)際上是樓市分化背景下,分城調(diào)控思想的具體體現(xiàn)。以重慶為例,其一季度宅地供應(yīng)量較大,這與春節(jié)以來(lái),當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)火熱,企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q有關(guān)。當(dāng)?shù)卣哟笸频亓Χ?,從供給側(cè)滿足需求,控制房?jī)r(jià)預(yù)期的意圖十分明顯。


  一線城市進(jìn)入存量時(shí)代


  實(shí)際上,對(duì)于土地市場(chǎng)而言,如何針對(duì)各城市不同情況,分類調(diào)整供地政策,近期已有中央文件出爐。


  4月初,住建部與國(guó)土部共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,被認(rèn)為將在一定程度上影響2017年全年土地市場(chǎng)走勢(shì)。


  該文件提出,各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期,對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的,應(yīng)停止供地。36-18個(gè)月的,要減少供地。12-6個(gè)月的,要增加供地。6個(gè)月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。


  作為樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的北京,在4月7日批準(zhǔn)了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》,迅速響應(yīng)了這一政策。


  該計(jì)劃提出,今后五年,北京將供應(yīng)住宅用地6000公頃,其中國(guó)有建設(shè)用地5000公頃,集體建設(shè)用地1000公頃。計(jì)劃今后五年建設(shè)150萬(wàn)套住房,包括產(chǎn)權(quán)類住房100萬(wàn)套,租賃住房50萬(wàn)套。


  這與北京過(guò)去數(shù)年間,供地規(guī)模不斷縮減的現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)顯著差別。一些觀點(diǎn)認(rèn)為,這意味著以北京為代表的一線城市和二三線熱點(diǎn)城市,供地思路和方法將迎來(lái)轉(zhuǎn)變。


  張大偉認(rèn)為,從供地結(jié)構(gòu)來(lái)看,北京盡管加大供地力度,但商品房住宅土地依然不多,且全部限價(jià),限價(jià)與自住房成為2017年北京土地市場(chǎng)的主流供應(yīng)目標(biāo)。低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)三段論在北京再次回歸。


  中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)、土地管理系教授嚴(yán)金明認(rèn)為,在各一線城市更多偏向“減量規(guī)劃”,建設(shè)用地規(guī)??傮w縮減的當(dāng)下,這意味著一線城市正式轉(zhuǎn)入存量土地利用時(shí)代。


  他指出,一線城市土地資源緊張,深圳的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度甚至超過(guò)50%,想要提供更多的住宅用地,唯一方向就是存量挖潛。包括廣州的“三舊”改造、深圳提出的城市更新、北京上海在集體建設(shè)用地上的租賃住房試點(diǎn),都是存量土地開(kāi)發(fā)的嘗試。同時(shí),隨著一二線城市規(guī)模的擴(kuò)大和對(duì)周邊地區(qū)影響力的進(jìn)一步提升,這些城市的土地政策,還將被更多地帶入京津冀、粵港澳這樣的區(qū)域發(fā)展視角而制定。


 


  轉(zhuǎn)自:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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