房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪整合期


中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2019-07-30





  29日,聚焦尋找行業(yè)新動(dòng)能、實(shí)現(xiàn)多元化探索的“2019博鰲房地產(chǎn)論壇”正式閉幕。在業(yè)內(nèi)看來,房地產(chǎn)行業(yè)正在從高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過渡,隨著調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和精細(xì)化,如何在速度、風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)之間實(shí)現(xiàn)多維度、多層次的平衡成為行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵所在,當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)需要集體突圍,行業(yè)內(nèi)部也進(jìn)入新一輪整合期。


  上半年房企業(yè)績(jī)深度分化


  在此次博鰲房地產(chǎn)論壇上,與會(huì)企業(yè)人士和業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走出舒適區(qū),行業(yè)面臨的不確定性在不斷增加。僅從上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看,大房企的銷售業(yè)績(jī)普遍穩(wěn)健增長(zhǎng)。與此同時(shí),不少現(xiàn)金流緊張的房企,不得不轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目斷臂求生,甚至直接破產(chǎn)。


  近日,克而瑞方面針對(duì)房企上半年業(yè)績(jī)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,從盈利結(jié)構(gòu)來看,市場(chǎng)調(diào)整期房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)持續(xù)放大,集中度進(jìn)一步提升;同時(shí),盈利能力的分化也在加大。其中,2019年上半年預(yù)計(jì)盈增(排除扭虧)的房企中,百?gòu)?qiáng)房企占到11家,而盈虧的則基本是小規(guī)模房企。此外,規(guī)模房企的歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率不降反升,例如綠地、金科等;而大部分中小型房企歸母凈利潤(rùn)增速下降明顯。


  另一方面,從土地市場(chǎng)收儲(chǔ)布局來看,上半年房企之間分化也在加劇。上半年,隨著部分城市土地市場(chǎng)回溫,房企搶地的消息不斷傳出。其中,規(guī)模超千億級(jí)的房企加快拓儲(chǔ)節(jié)奏,多數(shù)企業(yè)拿地?zé)崆榛販?。中?guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上半年龍頭房企之一的碧桂園一改去年的“降速”風(fēng)格,快速吸收土儲(chǔ),半年內(nèi)拿地金額占銷售額比重為25.3%,其中二季度該比值達(dá)42.8%。


  “對(duì)比來看,中小房企受規(guī)模與資金的影響拿地節(jié)奏分化明顯,部分企業(yè)拿地比較保守,在原有土地儲(chǔ)備不足的背景下,可能會(huì)導(dǎo)致未來供應(yīng)不足。”中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,“部分企業(yè)為跨越陣營(yíng)瘋狂拿地,但在市場(chǎng)整體融資環(huán)境偏緊的背景下,中小企業(yè)資金渠道少且成本高,激進(jìn)拿地可能會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓。”


  克而瑞研究中心分析人士朱一鳴指出,整體來看,盡管房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期,對(duì)于眾多中小房企而言,弱市下站穩(wěn)腳跟并不容易,但強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯依然存在甚至更加凸顯。規(guī)模房企除了資源傾斜優(yōu)勢(shì),應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力以及及時(shí)的戰(zhàn)略調(diào)整是關(guān)鍵。


  中小型房企加速離場(chǎng)


  7月,針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各種調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)。地方省市集中于限售加碼、土地出讓環(huán)節(jié)收緊、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)亂象整頓等。


  與此同時(shí),近期監(jiān)管層針對(duì)信托融資、美元債新規(guī)等政策也頻繁釋放出融資渠道收緊的信號(hào)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,隨著房企資金面的收緊,房企下半年投資拿地或?qū)②呌诒J?,從房地產(chǎn)融資到開發(fā)存在的時(shí)間跨度來看,調(diào)控效果將在四季度有所體現(xiàn)。


  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,在政策內(nèi)容里,過去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在今年以來被密集提及。因?yàn)榉科筚Y金面缺血過多,目前來看,融資需求依然很大。“從房企的資金成本看,因?yàn)樾枨笤黾?,房企的資金成本相比之前有所增加,特別是規(guī)模比較小的企業(yè)融資成本明顯增加,其中美元債融資成本普遍超過10%。”


  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,中小企業(yè)破產(chǎn),和本身房屋銷售不好、拿地機(jī)會(huì)不多等多種因素都有關(guān)。而從政策層面看,實(shí)際上包括限購(gòu)、限售等政策,也會(huì)影響其房屋銷售,最終對(duì)部分中小房企形成限制和制約。而類似現(xiàn)象也說明了當(dāng)前房企的一個(gè)困境,即在融資環(huán)境收緊的情況下,房企的資金面會(huì)更加惡化,進(jìn)而對(duì)相關(guān)房企帶來較大影響。部分房企的壓力增大,自然也會(huì)通過收購(gòu)并購(gòu)等方式進(jìn)行項(xiàng)目的處置。


  行業(yè)進(jìn)入新一輪整合期


  中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出,從融資層面來看,不同房企之間的融資能力將進(jìn)一步分化。大型房企普遍具有信用評(píng)級(jí)較高、資質(zhì)較好、融資渠道較廣、信托融資占比較小等特點(diǎn),企業(yè)的債務(wù)覆蓋率較好,信用債的監(jiān)管調(diào)控對(duì)大型房企整體影響不大。相比較而言,融資收緊對(duì)中小型房企在融資規(guī)模和成本上影響相對(duì)較大,尤其對(duì)短期高負(fù)債以及信托融資占比較高的房企帶來考驗(yàn)。


  業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,2019年房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過渡,龍頭企業(yè)優(yōu)勢(shì)更加明顯。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,行業(yè)發(fā)展在“量”上處于頂部,兼并加劇,行業(yè)集中度將持續(xù)提升。


  朱一鳴分析表示,從目前房企預(yù)告2019年上半年業(yè)績(jī)情況來看,相較于2018年,房地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯,繼而對(duì)房企的利潤(rùn)沖擊較大?;谏习肽攴科笳w銷售業(yè)績(jī)較2018年放緩,以及房企整體的拿地態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎,預(yù)計(jì)2019年下半年房企盈利增速放緩基調(diào)或?qū)⒊掷m(xù)。


  他同時(shí)指出,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分化進(jìn)一步加劇。在此背景下,對(duì)經(jīng)營(yíng)者的管理能力提出了更高的要求,房企在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)也應(yīng)注意質(zhì)量與效益的提升。


  從龍頭房企的發(fā)展戰(zhàn)略來看,恒大、碧桂園、萬(wàn)科等企業(yè)幾乎不約而同地選擇多元化業(yè)務(wù)方向。其中,恒大方面表示正式轉(zhuǎn)型為多元化綜合型企業(yè),逐漸形成以地產(chǎn)為基礎(chǔ),旅游文化、健康養(yǎng)生為兩翼,新能源汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。而碧桂園也在布局機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)。


  參加論壇的業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為,2019年,房企在資金方面的壓力有增無減,房企仍需加速銷售回款,理性投資,謹(jǐn)慎介入高價(jià)地和高溢價(jià)地塊。同時(shí),應(yīng)把握機(jī)遇并購(gòu)那些具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)及其優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,同時(shí)從提升產(chǎn)品品質(zhì)入手,更好地滿足居民的自住需求。另一方面,企業(yè)之間的兼并整合,將有利于整個(gè)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和市場(chǎng)化進(jìn)程。(記者 高偉)


  轉(zhuǎn)自:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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