構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于需求、供給雙向收縮的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有完全消除。這很大程度上是舊有發(fā)展模式帶來(lái)的，而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的調(diào)整期。產(chǎn)業(yè)高增長(zhǎng)到了一定階段以后，出現(xiàn)調(diào)整是很正常的，而且這種調(diào)整有利于淘汰落后產(chǎn)能，有利于優(yōu)化結(jié)構(gòu)，有利于高質(zhì)量發(fā)展，這一客觀規(guī)律概莫能外。對(duì)此，一方面要采取積極措施持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，另一方面也要積極推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

　　房地產(chǎn)政策優(yōu)化的作用在持續(xù)釋放。黨中央、國(guó)務(wù)院作出了一系列重要部署，近期相關(guān)部門(mén)密集出臺(tái)一系列優(yōu)化調(diào)整政策。從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)了邊際改善跡象。9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比繼續(xù)下降，但環(huán)比在改善，商品房銷(xiāo)售面積同比下降10.2%，但是比8月份改善了2個(gè)百分點(diǎn)。9月份房地產(chǎn)新開(kāi)工面積降幅大幅收窄。70個(gè)大中城市商品住宅交易量中，新房和二手房合計(jì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在9月份當(dāng)月轉(zhuǎn)正，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，這是自4月份以來(lái)，在連續(xù)5個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)正。10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售額等指標(biāo)也有了一定改善。今年1月至10月，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來(lái)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。另外，推進(jìn)保交樓帶動(dòng)全國(guó)房屋竣工面積同比增長(zhǎng)近20%，也反映出各地政府幫助企業(yè)紓困效果顯現(xiàn)。

　　各城市因城施策，持續(xù)出臺(tái)調(diào)整優(yōu)化政策，積極促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。南京市9月份促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的六項(xiàng)新舉措實(shí)施以來(lái)，交易活躍，成交規(guī)模持續(xù)回升，新建商品房日均認(rèn)購(gòu)量和二手房日均網(wǎng)簽量分別較之前提升51%和10%。今年以來(lái)，南京全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)保持正增長(zhǎng)。“金九銀十”期間一些熱點(diǎn)樓盤(pán)上市，目前個(gè)別項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)去化已達(dá)七成以上。

　　一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化備受關(guān)注。近日，深圳有兩項(xiàng)政策調(diào)整有望為市場(chǎng)企穩(wěn)進(jìn)一步注入活力。一是深圳市普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)從過(guò)去的三項(xiàng)中去掉了一項(xiàng)；二是深圳調(diào)整了二套住房最低首付款比例，由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。這意味著符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房將更多，更多購(gòu)房者能夠享受稅費(fèi)優(yōu)惠，更多購(gòu)買(mǎi)第二套住房的改善性需求將得到滿足。兩項(xiàng)政策均以穩(wěn)房?jī)r(jià)、促需求、穩(wěn)主體、防風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，有助于更好支持剛性和改善性住房需求。預(yù)計(jì)各城市還會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化和具體情況，持續(xù)優(yōu)化相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控舉措。

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)我們?nèi)砸錆M信心。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中仍有重要作用；居住消費(fèi)在居民消費(fèi)支出中的占比不會(huì)下降，甚至仍會(huì)逐步提高；房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，仍有堅(jiān)實(shí)支撐。目前我國(guó)人均GDP剛剛超過(guò)1.2萬(wàn)美元，城鎮(zhèn)化率還有較大提升空間，住房剛性需求和改善性需求依然較大。我們實(shí)現(xiàn)了全面小康，人均住房面積達(dá)到41平方米左右，但中小戶型偏多，隨著人們生活水平的提高，住房改善性需求潛力仍較大。

　　對(duì)供給端的房地產(chǎn)業(yè)而言，應(yīng)積極提高供給質(zhì)量。目前房企仍面臨很多困難，很多企業(yè)都在努力紓困，這對(duì)于防風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。因此有必要加大政策支持力度，持續(xù)促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。房企也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在要拼的是高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)，誰(shuí)能為群眾建設(shè)好房子，誰(shuí)能為群眾提供好服務(wù)，誰(shuí)就會(huì)有市場(chǎng)，誰(shuí)就能發(fā)展。

　　房企應(yīng)該積極適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的現(xiàn)狀，即從過(guò)去供不應(yīng)求進(jìn)入供需基本平衡階段，甚至在一些城市出現(xiàn)了供大于求的情況。目前生產(chǎn)的住房產(chǎn)品和服務(wù)有些不符合消費(fèi)者需求，因此還可以改善或創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)供給，從而創(chuàng)造新的需求。

　　同時(shí)，房企有必要緊跟政策調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營(yíng)思路。在國(guó)家積極推進(jìn)保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)這“三大工程”中尋找新發(fā)展機(jī)遇。在新一輪保障性住房建設(shè)中，可發(fā)展代建業(yè)務(wù)，或者更多轉(zhuǎn)向布局高品質(zhì)改善性商品住房。（作者 亢舒）

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