近日，據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這一新聞隨即在社會(huì)引發(fā)全民熱議。
住房供地主體多元誰先受益？
A、釋放多重利好
此次國(guó)土資源部的表態(tài)之所以廣受關(guān)注，是因?yàn)檫^去多年我國(guó)住房用地一直是地方政府通過“招拍掛”的方式壟斷供應(yīng)，地價(jià)高與房?jī)r(jià)貴，被認(rèn)為與住房供地壟斷有關(guān)。值得注意的是，此次表態(tài)提到的“居住用地”并非供應(yīng)向商品房，而是建成租賃住房，為“租購(gòu)并舉”打開新的發(fā)展通道。
一旦打破政府對(duì)住房供地的壟斷，住房供地渠道必將增加，供地方式將會(huì)多元化，供地主體將不再單一化。意味著住房供地會(huì)大大增加，繼而推動(dòng)住房供應(yīng)增加。即便這種變革目前主要增加租賃房源，由于分流了樓市需求，將會(huì)對(duì)中國(guó)樓市產(chǎn)生深刻影響，房?jī)r(jià)回歸合理水平，或許不再是夢(mèng)。
這也將釋放多種利好：首先，對(duì)租房市場(chǎng)是重大利好。過去，租房市場(chǎng)滯后于商品房市場(chǎng)，原因之一就是住房供地被壟斷，有限的住房供地主要用于商品房建設(shè)，租賃住房自然供給不足。今后當(dāng)企業(yè)自有用地、農(nóng)村集體建設(shè)用地可用于建租賃房，租房市場(chǎng)必將快速發(fā)展。
其次，有利于盤活利用閑置土地資源。目前，部分土地在企業(yè)手里沒有被合理利用，農(nóng)村集體組織中也有不少集體用地處于閑置狀態(tài)或者未被合理利用，這是一種浪費(fèi)。今后，當(dāng)非房地產(chǎn)企業(yè)可以利用手中自有用地建設(shè)住房，農(nóng)村集體組織可利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建房，就會(huì)避免浪費(fèi)、增加收入。
其三，取消了住房“中間成本”。多年來，住房用地先經(jīng)地方政府之手出讓，再經(jīng)開發(fā)商之手建設(shè)銷售，“中間人”必然會(huì)從中獲得巨大收益，而最終埋單者就是租房人和買房人。一旦打破住房供地壟斷，就沒有“中間成本”了，有利于降租金、降房?jī)r(jià)，對(duì)于減輕租房人和買房人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)有積極意義。
實(shí)際上，“政府將不再是居住用地唯一供應(yīng)者”將打破兩種樓市壟斷，一種是地方政府對(duì)住房土地供應(yīng)的壟斷，一種是房地產(chǎn)企業(yè)集體對(duì)住房建設(shè)的壟斷。今后，非房地產(chǎn)企業(yè)似乎也有資格開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目了，這將使樓市競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)使中國(guó)樓市變得更加健康。
另外，此舉還能倒逼地方政府不再依賴土地財(cái)政，使地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)更為合理。由于可以有效增加住房供應(yīng)，有利于抑制房?jī)r(jià)防止樓市泡沫，也為金融安全和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定創(chuàng)造了有利條件?？梢?，住房供地不再壟斷，不只是利好租房市場(chǎng)，還有利于樓市、財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)等方面。
目前，從姜大明部長(zhǎng)的表述來看，住房供地不再壟斷主要利好住房租賃市場(chǎng)，但如果實(shí)施情況好，不排除延伸到商品房市場(chǎng)。
B、13城試點(diǎn)已于去年開始
這條新聞的確很“猛”，但絕不是突然出現(xiàn)，而是早有先兆。比如十九大報(bào)告有關(guān)住房制度的表述是：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，“多主體供給”已經(jīng)暗示住房供地制度將發(fā)生變革。事實(shí)上，“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”在去年就已經(jīng)開始了試點(diǎn)。
2017年8月28日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都這13個(gè)城市開展試點(diǎn)。
根據(jù)該方案，亮點(diǎn)主要有以下內(nèi)容：項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以集體建設(shè)用地的存量土地為主（主要分布在城市郊區(qū)、廣大農(nóng)村地區(qū)以及城鄉(xiāng)結(jié)合部和城市內(nèi)部也有一些零散的集體土地），不得占用耕地；村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房；集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租；探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利，承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)，有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。
綜合來說，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是：“農(nóng)村集體建設(shè)用地，不必再經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié)，可以直接進(jìn)入市場(chǎng)，并且村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，還可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。”這屬于一項(xiàng)重大的突破。
C、誰能享受政策最大紅利
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高房?jī)r(jià)的一個(gè)原因在于政府是居住用地唯一提供者，造成土地資源稀缺。在土地市場(chǎng)引入多個(gè)主體，將有利于健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。
很長(zhǎng)一段時(shí)間以來，我國(guó)住宅土地來源單一，國(guó)有土地招拍掛出讓是開發(fā)商獲得住宅土地的最主要渠道。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚告訴媒體，長(zhǎng)期以來，我國(guó)居住用地供給者只有政府，一方面，市場(chǎng)上土地需求有些供不應(yīng)求；另一方面，農(nóng)村土地卻難以流轉(zhuǎn)，難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，土地利用效率不高。
長(zhǎng)期的土地供給稀缺，造成了住房供應(yīng)的短缺，房?jī)r(jià)隨之上漲。數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京、上海土地供應(yīng)完成計(jì)劃的比例僅為20%左右，這也成為2017年兩地房?jī)r(jià)上漲的重要原因。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，新的土地舉措的落實(shí)，意味著我國(guó)土地供應(yīng)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的歷史將逐漸終結(jié)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局以及房?jī)r(jià)未來的走勢(shì)必然產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
政府放開土地供應(yīng)，是不是意味著樓市將在短期內(nèi)出現(xiàn)翻天覆地的變化？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從土地市場(chǎng)的用地來源看，主要包括國(guó)有用地和集體用地，在住宅市場(chǎng)的用地方面，將會(huì)逐漸放開集體建設(shè)用地，“但是必須注意，當(dāng)前在居住用地的放開方面，其實(shí)只有租賃市場(chǎng)才有機(jī)會(huì)，其他領(lǐng)域不太可能一次性放開。而且，真正對(duì)此類集體建設(shè)用地適度放寬政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城邊村”。
在此背景下，目前頗受關(guān)注的租賃市場(chǎng)將可能成為最先收到土地紅利的市場(chǎng)，一些鄰近城市的城中村、城市近郊農(nóng)村將有可能最先受益。
市場(chǎng)上有觀點(diǎn)認(rèn)為，有5類人員將受益于此政策：第一類是被地方政府認(rèn)可的大中型企業(yè)，尤其是國(guó)企、上市公司、發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的創(chuàng)新企業(yè)等，他們可以獲得定向轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用地，在上面給員工建設(shè)住宅。由此，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)成本下降。第二類是上述企業(yè)的核心員工、中高層，他們將優(yōu)先獲得房子，甚至可能不只一套。第三類是大城市近郊的農(nóng)民，他們將通過集體組織獲得建設(shè)租賃住房的機(jī)會(huì)，獲得大量的土地紅利。第四類是高學(xué)歷、有技術(shù)的專業(yè)人才、管理人才，他們可以跳槽到“有建房權(quán)”的企業(yè)分享紅利。第五類是大城市及其周邊城市。只有這類城市才有持續(xù)的人口吸引力，而且越是一線城市、強(qiáng)二線城市（及其附近城市），實(shí)施上述新政之后，對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的吸引力越強(qiáng)。
總之，當(dāng)政府不再壟斷住宅供地之后，大城市及大企業(yè)的人才競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)增強(qiáng)。而遠(yuǎn)離中心城市的中小城市，將面臨優(yōu)秀企業(yè)、人才的雙重流失。大城市里的小企業(yè)會(huì)在人才競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，因?yàn)樗鼈儧]有“建房權(quán)”，留住核心人才只能靠股權(quán)和年薪了。
D、房?jī)r(jià)會(huì)降嗎
姜大明表示，2018年我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。他的發(fā)言經(jīng)媒體發(fā)布后，對(duì)城市房?jī)r(jià)及地方政府財(cái)政影響也出現(xiàn)大量分析，“樓市巨變”“土地財(cái)政終結(jié)”等觀點(diǎn)出現(xiàn)在諸多媒體版面。政府不再壟斷住房供地，真的會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌嗎？
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，現(xiàn)有商住用地大規(guī)模建設(shè)租賃住房，會(huì)令商品房的供應(yīng)相應(yīng)減少，如果新的土地政策，能夠真正實(shí)現(xiàn)在集體土地和非房企所拿地塊上建設(shè)租賃住房，這也將減少對(duì)原有商住用地的占用，這有利于降低商品住宅的供求關(guān)系矛盾，但降低房?jī)r(jià)效果肯定不會(huì)那么大。
合富研究院高級(jí)分析師梁燕明說，政策如果落實(shí)的話，將對(duì)拓寬房源供應(yīng)的來源，緩解一線城市租售市場(chǎng)供求緊張的局面，產(chǎn)生正面的影響。探索利用深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)等措施，有望能進(jìn)一步拓寬租賃房源的供應(yīng)量，將對(duì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生正面的影響。
克而瑞廣州首席分析師肖文曉覺得，允許利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，對(duì)于租購(gòu)并舉而言，其意義主要在于在商品房用地之外新增了一個(gè)租賃住房的供應(yīng)渠道，客觀上有利于化解外界對(duì)于商品房用地過多地被租賃住房擠壓、從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)高居不下的擔(dān)憂，其對(duì)于穩(wěn)定樓市的正面意義還是值得肯定的。
總的來說，業(yè)界普遍認(rèn)為，此政策意義重大，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì)有市場(chǎng)預(yù)期那么大。雖然集體土地可以供應(yīng)市場(chǎng)，但集體土地的性質(zhì)沒有發(fā)生改變，因此也不會(huì)變?yōu)榫幼∮玫?，所以并沒有增加商品房的供給，對(duì)房?jī)r(jià)的影響不會(huì)太大。
同時(shí)，應(yīng)該注意到的是，這次國(guó)土部部長(zhǎng)講話中的用詞說“研究制定”和“探索”，表明這只是剛剛開始，未來還要進(jìn)一步試點(diǎn)，到將來推開也是有限范圍內(nèi)。
另外類似政策下，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的討論或會(huì)繼續(xù)增加。必須強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)是，小產(chǎn)權(quán)房是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成的，定性為違法違章建筑，沒有轉(zhuǎn)正的可能。其更多的是一些農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性用地，和宅基地不是一個(gè)土地概念。所以小產(chǎn)權(quán)房依然會(huì)管制，而合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機(jī)會(huì)。在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議還提到，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法。嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多國(guó)有企業(yè)用地的工業(yè)用地當(dāng)前需要積極轉(zhuǎn)性，過去很少會(huì)提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市場(chǎng)有限的情況下，會(huì)對(duì)此類存量用地積極盤活，所以實(shí)際上有助于土地用地制度的靈活，同時(shí)為“商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房”四元產(chǎn)品線提供更有保障的用地。
E、后續(xù)配套政策改革更為關(guān)鍵
中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉守英接受媒體采訪時(shí)表示，根據(jù)國(guó)土部部長(zhǎng)的講話信息做出“樓市巨變”“土地財(cái)政終結(jié)”的評(píng)價(jià)，為時(shí)尚早，打破政府壟斷住宅供地后，配套土地制度安排將更為關(guān)鍵。
長(zhǎng)期以來，土地作為稀有資源，采用的是有償使用方式。早前采取的是土地協(xié)議出讓，政府與土地使用者協(xié)商，簽訂出讓合同，受讓人繳納土地出讓金。2002年國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件（《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》），規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，意向用地者公開競(jìng)標(biāo)，價(jià)高者得地。此后所有經(jīng)營(yíng)性用地都須依法走招拍掛方式受讓土地使用權(quán)，縣、市兩級(jí)政府成為土地所有權(quán)主體，壟斷了整個(gè)住宅用地的供應(yīng)。
劉守英說，國(guó)土資源部上述改革信號(hào)的確可能打破政府在住房土地供應(yīng)上的壟斷，原來所有城市住房的用地都須通過招拍掛來供地，現(xiàn)在改為只要土地使用權(quán)合法，即掌握一些存量國(guó)有土地的企業(yè)，就不需要通過招拍掛，可以供應(yīng)住宅用地。
但劉守英指出，由于國(guó)土資源部上述表述信息量過少，還有諸多問題不清楚，需要國(guó)土部門作更為詳細(xì)的解釋。
一是“非房地產(chǎn)企業(yè)”概念指什么？非國(guó)有企業(yè)包不包括？國(guó)有企業(yè)是不是都在里面，都可以去申請(qǐng)？
二是非房地產(chǎn)企業(yè)合法取得的土地，不通過政府壟斷的招牌掛市場(chǎng)供地，哪些土地可以作為住宅用地？有多大比例的土地可以供應(yīng)？該用地要不要符合整個(gè)城市的供地結(jié)構(gòu)？哪個(gè)部門負(fù)責(zé)審批？
三是如果是制造企業(yè)依法取得存量土地轉(zhuǎn)為住房用地，怎么轉(zhuǎn)？原來制造企業(yè)通過協(xié)議依法取得的土地，土地屬性是工業(yè)用地，將來轉(zhuǎn)成住宅用地，土地屬性就變成住宅用地，這一過程產(chǎn)生的增值收益怎么分配？是都由制造企業(yè)留下來，還是有一定的比例用來做基礎(chǔ)設(shè)施？
四是可作為住宅用地的，是新增土地還是存量土地，新增土地是不是也可采取這一打破政府壟斷供應(yīng)的方式？
五是當(dāng)前很多地方政府支出依賴房地產(chǎn)土地出讓金，未來這一塊資金沒了，地方政府靠什么過日子？
劉守英表示，打破政府壟斷住宅用地供應(yīng)后，后續(xù)配套政策改革是更為關(guān)鍵的部分，否則又會(huì)留下尋租空間。
劉守英認(rèn)為，國(guó)土資源部之所在選擇當(dāng)下時(shí)機(jī)來釋放改革信號(hào)，其大背景是十九大報(bào)告中明確了“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，未來整套土地制度改革都要指向加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
“房子一些用來住，還有一些用來租，那住的這一塊里面，非投資性住房的土地怎么供？投資性商品房的土地怎么供？以及租賃性住房的土地怎么供？這些是土地部門正在研究的問題。”劉守英說，“如果這些問題不處理好，整個(gè)住宅市場(chǎng)就亂了。”
劉守英指出，住房市場(chǎng)的租售并舉，要求多主體供應(yīng)，這套制度安排，土地制度怎么去跟進(jìn)？具體牽涉到租賃房部分的土地是不是不再走招拍掛？“租賃房的地以后可通過土地的租賃來解決，或也可通過現(xiàn)有存量用地改租賃房用地來解決。”他建議。
轉(zhuǎn)自：中國(guó)水運(yùn)報(bào)
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