隨著“租售同權(quán)”等政策出臺(tái)，今年以來(lái)，房企、互聯(lián)網(wǎng)巨頭陸續(xù)介入住房租賃市場(chǎng)。近日，建設(shè)銀行、中信銀行、中國(guó)銀行密集宣布進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，使得整個(gè)住房租房市場(chǎng)或迎來(lái)變局。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 銀行高調(diào)布局租房貸
11月1日，建行與武漢市房管局聯(lián)手打造的武漢住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)正式上線，這是全國(guó)省會(huì)城市中首次上線政銀合作模式的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)；11月2日，廣東省住建廳、佛山市政府分別與建行廣東省分行達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作。按照協(xié)議，建行將以為政府監(jiān)管提供平臺(tái)、為客戶(hù)交易提供保障為目標(biāo)，在未來(lái)5年從技術(shù)、資金、渠道等方面給予大力支持。11月3日，建行深圳分行與招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科、恒大、碧桂園等11家房地產(chǎn)企業(yè)，以及比亞迪、方大集團(tuán)等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5481套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長(zhǎng)租房源，并發(fā)布首款個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品，標(biāo)志著建行正式進(jìn)軍深圳住房租賃市場(chǎng)。為了配合長(zhǎng)租房戰(zhàn)略，建行深圳分行提供了優(yōu)惠的“按居貸”業(yè)務(wù)，將執(zhí)行比同期個(gè)人住房按揭貸款更優(yōu)惠的利率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。
除了建行以外，中國(guó)銀行也已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)。中國(guó)銀行廈門(mén)市分行則采用銀政合作模式，近日與廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門(mén)市住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議》。據(jù)了解，中國(guó)銀行將參與廈門(mén)市住房租賃管理平臺(tái)建設(shè)，參與內(nèi)容包括人房核驗(yàn)、交易撮合、信用評(píng)價(jià)、資金監(jiān)管、租賃按揭、租賃融資、租賃保險(xiǎn)等方面。
中國(guó)銀行還將與更多省市開(kāi)展住房租賃戰(zhàn)略合作。中國(guó)銀行將與地方政府在住房租賃市場(chǎng)相關(guān)的土地供應(yīng)、試點(diǎn)租賃住房建設(shè)、租賃管理平臺(tái)建設(shè)、住房租賃金融創(chuàng)新等領(lǐng)域開(kāi)展合作，為住房租賃市場(chǎng)各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)，共同推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)與完善。
10月30日，中信銀行與碧桂園集團(tuán)在北京舉行300億元長(zhǎng)租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作簽約儀式，實(shí)現(xiàn)在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域銀企合作的創(chuàng)新。根據(jù)協(xié)議，中信銀行將在未來(lái)3年為碧桂園集團(tuán)在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元的保障性基金，同時(shí)整合中信集團(tuán)各類(lèi)金融資源為碧桂園集團(tuán)在長(zhǎng)租住宅方面提供“一攬子”“一站式”的綜合化金融服務(wù)，滿足該領(lǐng)域多層次、多元化的金融需求。
銀行介入租賃住房市場(chǎng)，除了政策利好及市場(chǎng)紅利外，還有一個(gè)重要原因是傳統(tǒng)涉房貸款處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，銀行需要未雨綢繆。
租房貸款優(yōu)于傳統(tǒng)涉房貸款
有關(guān)專(zhuān)家表示，住房租賃市場(chǎng)正在從過(guò)去缺乏監(jiān)管、相對(duì)混亂、“重售輕租”的局面，逐漸向加強(qiáng)監(jiān)管、鼓勵(lì)“購(gòu)租并舉”的方向發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)黃金發(fā)展期。
數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右，相較于發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)20%~30%的比例差距非常大。這也將成為銀行、大型國(guó)企、地產(chǎn)巨頭以及大型房產(chǎn)中介的發(fā)力空間。
分析人士指出，銀行普遍采用的是銀政合作或銀企合作模式，給予住房租賃金融支持以及技術(shù)支持。從信貸資金的可獲得性、價(jià)格等性?xún)r(jià)比指標(biāo)來(lái)看，租房貸款優(yōu)于傳統(tǒng)涉房貸款。
為了培養(yǎng)客戶(hù)的長(zhǎng)租觀念，銀行將對(duì)住房租賃貸款的貸款資源、利率給予一定優(yōu)惠條件。例如：當(dāng)前銀行普遍對(duì)首套房按揭貸款利率執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的水平，而住房租賃貸款將會(huì)執(zhí)行基準(zhǔn)利率。此外，住房租賃貸款是純信用貸款，無(wú)需抵押。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，住房租賃貸款能夠從銀行信貸的總額度中優(yōu)先切割份額并實(shí)現(xiàn)放款、無(wú)需抵押且利率更優(yōu)惠，與按揭貸款相比，住房租賃貸款性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在租房市場(chǎng)創(chuàng)新方式太多太快，究竟效果如何還很難說(shuō)。目前很多資金無(wú)序進(jìn)入住房租房市場(chǎng)，對(duì)于住房租房行業(yè)來(lái)說(shuō)，很可能推動(dòng)住房租金上漲。
有關(guān)專(zhuān)家表示，銀行才剛剛涉足住房租賃市場(chǎng)，能否解決市場(chǎng)頑疾仍需觀察；住房租賃市場(chǎng)目前還在培育的過(guò)程中，后續(xù)如何變化還需要看一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間段。
住房租賃資產(chǎn)證券化破冰在即
長(zhǎng)久以來(lái)，融資渠道窄一直是住房租賃企業(yè)面臨的主要困境之一。
目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的參與者包括大型房地產(chǎn)企業(yè)、酒店行業(yè)、房屋中介機(jī)構(gòu)以及以互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司居多的其他運(yùn)營(yíng)商。除大型房地產(chǎn)企業(yè)具備豐富融資渠道外，其他公寓運(yùn)營(yíng)商目前主要依托于3種融資渠道：銀行貸款或表外融資；通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品；股權(quán)融資或股東借款、私募融資。上述融資途徑普遍存在規(guī)模有限、成本較高的問(wèn)題。
住房租賃企業(yè)往往采取租入房源的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，這種運(yùn)營(yíng)模式有利于企業(yè)快速發(fā)展，但也導(dǎo)致其沒(méi)有充分的抵押物來(lái)獲得銀行貸款等傳統(tǒng)融資，而部分持有房屋產(chǎn)權(quán)的公寓經(jīng)營(yíng)企業(yè)則因?yàn)闊o(wú)法有效盤(pán)活資產(chǎn)，難以進(jìn)行擴(kuò)張發(fā)展。
對(duì)此現(xiàn)狀，分析人士指出，住房租賃資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新被寄予厚望，并有望提速。
近日，國(guó)內(nèi)首單租賃住房REITs——中聯(lián)前海開(kāi)源—保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，獲得上海證券交易所審議通過(guò)，標(biāo)志著住房租賃資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)破冰。REITs是房地產(chǎn)信托基金的英文簡(jiǎn)稱(chēng)，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。投資者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)REITs份額，間接持有物業(yè)資產(chǎn)，投資收益主要來(lái)源于物業(yè)租金和物業(yè)增值部分，而房地產(chǎn)企業(yè)也通過(guò)這種方式提前獲得現(xiàn)金流，降低資產(chǎn)負(fù)債率，緩解資金壓力。
近期深圳、杭州等地出臺(tái)的住房租賃新政中，均提出加大對(duì)住房租賃的金融支持。不少業(yè)內(nèi)人士表示，資產(chǎn)證券化(ABS)以及REITs的融資方式適用于國(guó)內(nèi)的住房租賃企業(yè)，未來(lái)有望成為這類(lèi)企業(yè)融資的重要渠道。
最近，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正在加緊研究制定相關(guān)的政策法規(guī)。在國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展和多地推進(jìn)租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運(yùn)營(yíng)類(lèi)、公寓類(lèi)以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs都應(yīng)當(dāng)成為政策最先鼓勵(lì)以及租房金融積極努力的方向。
不過(guò)，有關(guān)專(zhuān)家表示，當(dāng)下REITs在國(guó)內(nèi)發(fā)展仍有不少攔路虎。如投資者收益的保障，REITs募資范圍和流動(dòng)性受限以及REITs雙重納稅等問(wèn)題尚未解決。
此外，我國(guó)REITs的推進(jìn)仍然面臨一些稅收方面的難題。比如：美國(guó)REITs具有稅收優(yōu)惠，在公司層面可免征企業(yè)所得稅，同時(shí)美國(guó)REITs投資的房產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。然而，目前我國(guó)還沒(méi)有稅收支持政策，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、REITs運(yùn)行和投資人獲得收益等環(huán)節(jié)均存在較高稅負(fù)。
有關(guān)專(zhuān)家建議，要么對(duì)機(jī)構(gòu)投資建設(shè)租賃住房給予稅收優(yōu)惠，要么給予財(cái)政補(bǔ)貼，以提高其收益率。近兩年由于政府減稅力度較大，財(cái)政收入增長(zhǎng)緩慢，而租賃住房建設(shè)投資巨大，象征性的補(bǔ)貼起不到刺激作用，補(bǔ)貼過(guò)大，大多數(shù)地方政府又補(bǔ)不起。
因此，比較適宜的選擇是減稅。給建設(shè)投資租賃住房減稅屬于增量減稅，相對(duì)于存量減稅，對(duì)地方政府的財(cái)政壓力沒(méi)那么大。而且減稅有利于促進(jìn)企業(yè)、機(jī)構(gòu)投資租賃住房的積極性。
當(dāng)然，也可以在租賃住房的REITs發(fā)行試點(diǎn)環(huán)節(jié)減稅。但這屬于后端減稅。有關(guān)專(zhuān)家建議傾向于在前端減稅，也就是租賃住房投資建設(shè)環(huán)節(jié)減稅，所起到的效應(yīng)會(huì)更明顯。（林華）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)
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