百貨業(yè)態(tài)寒意濃 “商改寫”紅火

　　近日，北京中糧廣場C座由商業(yè)改成寫字樓，重裝開業(yè)。此前北京地區(qū)萬豪酒店、盈科中心等“商改寫”項目已投入使用。對于商業(yè)、酒店改寫字樓持續(xù)走俏，業(yè)內(nèi)人士指出，相對于商場和酒店，辦公樓在運營成本、租金回報等方面都略勝一籌。在酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，核心區(qū)老舊商業(yè)項目“商改寫”將更受關(guān)注。

　　多家商場關(guān)店

　　在商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化加劇、電商對實體商業(yè)形成沖擊等因素影響下，傳統(tǒng)百貨商業(yè)經(jīng)營面臨困局，多家百貨店選擇關(guān)店。

　　5月31日，龍湖北京長楹天街百盛店貼出告示，宣布自2017年5月31日起停止?fàn)I業(yè)。此時距長楹天街百盛店開業(yè)僅兩年，至此北京地區(qū)百盛僅余復(fù)興門店一家。

　　5月31日，與北京長楹店同時關(guān)閉的還有百盛鄭州東太康路店和合肥瑤海店。3月19日，百盛還關(guān)閉了重慶財富中心店。這些門店關(guān)閉的原因基本都與經(jīng)營業(yè)績不佳有關(guān)。2016年全年，百盛一口氣關(guān)掉了6家店。

　　5月15日，已運營13年的華堂商場豐臺北路店關(guān)店。這是華堂商場在北京關(guān)閉的第7家店。這家老牌商場在北京的店鋪僅剩亞運村店一家。

　　百盛、華堂商場等傳統(tǒng)百貨陸續(xù)關(guān)店，部分購物中心也出現(xiàn)租金及出租率下滑的情況。不過，核心商圈的寫字樓仍供應(yīng)偏緊。戴德梁行專家指出，此前關(guān)閉的百盛商場太陽宮店、十里堡西單商場等，已確定將改造為寫字樓。

　　綜合世邦魏理仕和戴德梁行的數(shù)據(jù)來看，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)穩(wěn)中有升，而空置率維持在5%-8%的水平，與香港、倫敦、紐約等全球一線城市基本看齊。

　　租金方面，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2017年第一季度，北京全市以及五大核心商圈甲級寫字樓市場租金繼續(xù)保持穩(wěn)定。北京市甲級寫字樓有效凈租金按建筑面積計算平均達每月每平方米388.4元，環(huán)比上升0.3%；五大核心商圈甲級寫字樓有效凈租金按建筑面積計算平均達每月每平方米410.5元，環(huán)比上升0.2%。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，一方面是電商對實體商業(yè)的沖擊，一方面是北京寫字樓市場供不應(yīng)求，“商改寫”將有效增加業(yè)主方的租金收益，同時有利于緩解北京寫字樓有限的供應(yīng)量。

　　“商改寫”成趨勢

　　與零售物業(yè)市場相比，寫字樓市場受電商沖擊小，運營管理成本較低，近幾年來需求和租金均保持較為穩(wěn)定的增長趨勢?？紤]到其租金穩(wěn)定、管理及運營成本較低，將商場改為寫字樓成為不少開發(fā)商提高收益的選擇。在實體零售關(guān)店的同時，不少酒店和商場被改造為寫字樓。

　　目前，“商改寫”主要集中在北京、上海、深圳等對寫字樓需求較大的一線城市，二線城市不多。專家表示，隨著一線城市土地供應(yīng)量的萎縮，“商改寫”項目將增多。

　　有商業(yè)地產(chǎn)專家告訴中國證券報記者，與零售業(yè)態(tài)相比，辦公業(yè)態(tài)對物業(yè)的要求不同，需從土地性質(zhì)、面積要求、外立面設(shè)計、室內(nèi)空間劃分等方面對改建項目做慎重評估。

　　戴德梁行專家表示，從政策層面看，二者雖均為商業(yè)用地，但是改建項目也存在一定的政策隱憂。如果當(dāng)初拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓。從物業(yè)本身來說，商業(yè)的平面設(shè)計絕大部分不適合寫字樓使用，目前商場的單層面積在5000至6000平方米，而正規(guī)的寫字樓單層面積僅為2000至3000平方米。“商改寫”需要優(yōu)化平面設(shè)計，以滿足寫字樓用戶的使用要求；寫字樓對于自然采光的要求較高，“商改寫”需要提供全新的自然采光方案；改造工程施工復(fù)雜，通常要進行中庭改造，提高了改造成本，需做好回報測算。

　　戴德梁行專家表示，“商改寫”項目存在一些先天不足，硬件條件要弱于正規(guī)的寫字樓，通常難以吸引大型公司租用，這類項目需要差異化運營。從目前情況看，多個“商改寫”項目選擇了“聯(lián)合辦公”這一創(chuàng)新形式，吸引文創(chuàng)企業(yè)、小型企業(yè)入駐。

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