一二線城市二手房掛牌量激增，市場(chǎng)在拋售？你想多了

　　一直以來(lái)，市場(chǎng)上對(duì)各城市二手房掛牌量較為關(guān)注，有人甚至將二手房掛牌量的多少，看做是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的晴雨表，如果掛牌量大幅增加，就意味著二手房東們對(duì)房?jī)r(jià)的看空，甚至是拋售潮的到來(lái)。

　　近段時(shí)間，多地相繼傳出二手房掛牌量大幅增加的消息，甚至有城市的在售房源量在一年多的時(shí)間增長(zhǎng)近3倍，類似于“二手房壓頂”“二手房海量掛牌預(yù)警”“二手房掛牌賣不出”“排隊(duì)賣房”等聲音不絕于耳。但中新經(jīng)緯客戶端采訪發(fā)現(xiàn)，一二線城市在售房源劇增，并不符合事實(shí)。

　　有城市二手房掛牌量增長(zhǎng)3倍

　　火熱的萬(wàn)人搖號(hào)買房，讓杭州部分低價(jià)樓盤異?；馃?，帶動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)交易量的上升，近幾個(gè)月二手房的成交量均突破萬(wàn)套。而與此同時(shí)，二手房掛牌量不斷攀升。

　　據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2019年11月杭州市區(qū)二手房掛牌量突破10萬(wàn)套大關(guān)，今年4月突破11萬(wàn)套，到了6月17日，正式突破12萬(wàn)套。在2018年11月，杭州二手房掛牌量?jī)H4萬(wàn)套，一年半多的時(shí)間，幾乎增長(zhǎng)3倍。中新經(jīng)緯客戶端查詢發(fā)現(xiàn)，貝殼找房、我愛我家網(wǎng)站當(dāng)前在售的杭州二手房源分別約為7.5萬(wàn)套、6.8萬(wàn)套。

　　一邊是新房、二手房交易的火熱，一邊卻是二手房掛牌量的急劇增加，這不免得讓人對(duì)市場(chǎng)風(fēng)向產(chǎn)生分歧。透明售房網(wǎng)稱，按今年4、5月份每月過(guò)萬(wàn)的成交量計(jì)算，在掛牌不增長(zhǎng)的情況下，完成這12萬(wàn)套二手房的去化，需要12個(gè)月的時(shí)間；按照2019年平均每月6600多套(二手房網(wǎng)簽7.96萬(wàn)套)的成交量計(jì)算，則需要18個(gè)月的時(shí)間。

　　據(jù)一家重慶媒體近日?qǐng)?bào)道，當(dāng)?shù)囟址康膾炫屏扛欠鰮u直上。報(bào)道稱，以鏈家官方顯示的數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年1月，重慶的二手房掛牌量約4.8萬(wàn)套，2019年7月達(dá)到約9萬(wàn)套，而今年7月的掛牌量直逼16萬(wàn)套，是全國(guó)二手房源掛牌量最高的城市。

　　貝殼找房網(wǎng)站顯示，成都當(dāng)前有13.7萬(wàn)套在售房源。

　　其他多個(gè)一二線城市，同樣傳出二手房掛牌量增加的消息。有自媒體稱，根據(jù)貝殼找房網(wǎng)站顯示，2019年10月底，蘇州全市二手房掛牌量突破5萬(wàn)套，到今年7月22日，掛牌量達(dá)到9.2萬(wàn)套。貝殼找房網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，成都的二手房掛牌量在2019年7月突破10萬(wàn)套，現(xiàn)在增長(zhǎng)至13.7萬(wàn)套。

　　貝殼找房、我愛我家網(wǎng)站顯示，北京當(dāng)前在售的二手房源分別約為9.2萬(wàn)套、7.1萬(wàn)套。和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)中新經(jīng)緯客戶端稱，一些房產(chǎn)交易平臺(tái)上的掛牌房源數(shù)據(jù)雖然經(jīng)過(guò)了美化，但可以看出大概的趨勢(shì)，相比去年，北京市的掛牌房源量大致增加了2萬(wàn)套。

　　在售房源量增幅僅為個(gè)位數(shù)

　　梳理媒體早前報(bào)道，二手房掛牌量的變化，多依據(jù)一家或多家房產(chǎn)交易平臺(tái)的數(shù)據(jù)，并由此得出市場(chǎng)存在或?qū)⒊霈F(xiàn)拋售潮。那事實(shí)真是如此嗎？

　　貝殼找房首席分析師許小樂(lè)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端稱，他注意到一些媒體在報(bào)道中使用了貝殼找房在售房源的數(shù)據(jù)，但在數(shù)據(jù)使用上可能存在一些誤解。有報(bào)道將貝殼找房的數(shù)據(jù)與鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了比較，但這兩個(gè)口徑的數(shù)據(jù)是不可比的，因?yàn)樨悮ふ曳渴且粋€(gè)平臺(tái)，鏈家只是平臺(tái)上的一個(gè)商戶，貝殼找房上的二手房源量高于鏈家。

　　“以重慶為例，目前貝殼找房上二手房源大約有16萬(wàn)套，其中鏈家有6.7萬(wàn)套，如果直接拿貝殼找房與鏈家作比較，得出的結(jié)論就是房源量實(shí)現(xiàn)翻倍。所以，這些結(jié)論還是要注意下?！痹S小樂(lè)還說(shuō)，鏈家現(xiàn)在的數(shù)據(jù)已經(jīng)做出調(diào)整，與貝殼找房上的掛牌量保持一致。

　　不過(guò)，由于成交量減少、掛牌交易時(shí)間拉長(zhǎng)，一些核心一二線城市的二手房掛牌量確實(shí)出現(xiàn)小幅上漲。貝殼研究院稱，今年6月份，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的18城中，有11城的二手房庫(kù)存量同比增加，2020年上半年重點(diǎn)城市二手房成交同比普遍下滑，與庫(kù)存普遍增加對(duì)比鮮明。許小樂(lè)強(qiáng)調(diào)：“當(dāng)前庫(kù)存出現(xiàn)了暫時(shí)性增加，這個(gè)是可以看到的，但是增長(zhǎng)幅度比較弱，增幅在個(gè)位數(shù)以內(nèi)?！?/p>

　　就北京而言，除了成交量減少等原因，郭毅還指出，掛牌出售二手房源的業(yè)主，多是有換房和改善需求，由于需要滿足更高的首付比例要求，“賣一買一”已經(jīng)不行，需要“賣二買一”，這也致使掛牌出售的二手房源增多。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，當(dāng)前一二線城市二手房掛牌量整體變化不大，沒有出現(xiàn)所謂的大幅增長(zhǎng)。同時(shí)，即便主流房產(chǎn)交易平臺(tái)上的數(shù)據(jù)，也不完全靠譜，“樓市調(diào)控政策嚴(yán)格的時(shí)候，一些高單價(jià)房源不能對(duì)外展示，而隨著政策松動(dòng)，又可以展示了。這些因素，會(huì)影響房產(chǎn)交易平臺(tái)掛牌量的變化?！?/p>

　　另外，個(gè)別熱門城市二手房源的增多，還與購(gòu)房主體的構(gòu)成有關(guān)。張大偉稱，杭州的市場(chǎng)一直較熱，購(gòu)房群體中有較大比例的投資客，房屋交付后，這類購(gòu)房人會(huì)很快掛牌出售房源。還有的投資客，只是將房源掛出去，可以隨時(shí)知道價(jià)格走勢(shì)和市場(chǎng)溫度，以便作出繼續(xù)持有還是出售的決策。

　　中新經(jīng)緯客戶端就曾報(bào)道，杭州一些萬(wàn)人搖號(hào)買房的樓盤，在剛交付后不久，就有大量房源在房產(chǎn)交易平臺(tái)上掛牌出售。某樓盤附近門店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也證實(shí)，賣房的業(yè)主基本都是投資客。

　　拋售？不存在的！

　　既然一二線城市二手房掛牌大幅增加是不存在的，那所謂的拋售潮，也就沒有了根據(jù)。張大偉稱，掛牌量的變化受到很多因素影響，用這一數(shù)字去預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)是不準(zhǔn)確的，市場(chǎng)的冷與熱，還是要看成交量和成交價(jià)格。

　　郭毅稱，從北京市場(chǎng)的表現(xiàn)看，談不上拋售，“掛牌價(jià)也是個(gè)‘虛數(shù)’，在交易過(guò)程中買賣雙方還會(huì)議價(jià)，過(guò)去是賣方市場(chǎng)的時(shí)候，議價(jià)就往上移，現(xiàn)在是買方市場(chǎng)，議價(jià)肯定往下移。有些人可能著急換房，或者急需用錢，價(jià)格就低一點(diǎn)，才能更快地賣出去?！?/p>

　　郭毅也分析，掛牌量的增加，會(huì)讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，“賣房的人多了，買房的人沒有增加，業(yè)主肯定要在價(jià)格上有所松動(dòng)。”近幾年，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入買房市場(chǎng)，城區(qū)內(nèi)的一些教育資源不太好的區(qū)域及郊區(qū)，房?jī)r(jià)大致有15%-20%的下降，但這一降幅是在相對(duì)緩慢的過(guò)程中完成的。

　　至于未來(lái)，郭毅認(rèn)為，隨著北京城區(qū)內(nèi)一些高端新房項(xiàng)目的入市，會(huì)對(duì)核心區(qū)域的房?jī)r(jià)，尤其是次新二手房的價(jià)格形成支撐。由于外圍市場(chǎng)新房、二手房的庫(kù)存量較大，五環(huán)外的二手房房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)或穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。

　　許小樂(lè)稱，當(dāng)前大部分業(yè)主的掛牌價(jià)是往下走的，但降幅不大，在貝殼找房重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的18城中，6月份的二手房房?jī)r(jià)降幅在3%左右，屬于一個(gè)正常的議價(jià)，沒有大幅度地甩賣。

　　掛牌量激增、二手房東拋售的事情雖然不存在，但背后也透露出樓市的隱憂，貝殼研究院在近期一份報(bào)告中就指出，當(dāng)前房?jī)r(jià)與租金、與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入水平的背離均有所擴(kuò)大，應(yīng)當(dāng)警惕房產(chǎn)泡沫。

　　二手房業(yè)主們的市場(chǎng)信心也不足。該研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，重點(diǎn)18城中除深圳及上海外，業(yè)主調(diào)漲次數(shù)占比均在30%以下，其中有9城調(diào)漲占比在20%以下，業(yè)主預(yù)期偏弱，均價(jià)可能小幅下跌。

　　對(duì)于下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，上述研究院判斷，核心城市的表現(xiàn)要好于非核心城市，核心區(qū)域強(qiáng)于郊區(qū)，改善型住宅產(chǎn)品強(qiáng)于剛需產(chǎn)品。

　　轉(zhuǎn)自：中新經(jīng)緯

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