商業(yè)地產(chǎn)市場兩極分化倒逼業(yè)態(tài)創(chuàng)新

　　近日，全國工商聯(lián)旗下的全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布了《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2018/2019年度發(fā)展報告》，對2018年商業(yè)地產(chǎn)領域的代表性事件進行了盤點。報告顯示，盡管宏觀經(jīng)濟整體下行，但商業(yè)地產(chǎn)交易依然非?；钴S，商業(yè)地產(chǎn)運營價值顯現(xiàn)。

　　與此同時，商業(yè)地產(chǎn)過剩現(xiàn)象突出，市場形勢的變化和消費升級給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也帶來了新課題和新挑戰(zhàn)。

　　交易活躍但冷熱不均

　　2018年，我國商業(yè)地產(chǎn)的交易活躍度前所未見。業(yè)界專家觀察認為，這既是商業(yè)地產(chǎn)證券化努力的成果，同時也是房企變現(xiàn)壓力的釋放。

　　2018年5月，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商香港恒隆地產(chǎn)以107.3億元的價格、118%的高溢價率，摘得杭州核心商業(yè)區(qū)杭州大廈旁百井坊地塊，杭州將迎來首個恒隆廣場及地標性商業(yè)綜合體。競買當天，除了恒隆之外，參加競買的還有華潤新鴻基、阿里城投、新世界、九龍倉、銀泰知名地產(chǎn)公司。

　　報告提出，在全國各大城市商業(yè)地產(chǎn)總體過剩且經(jīng)營困難的背景下，杭州這一商業(yè)地塊的拍賣之所以受到如此追捧，并不代表商業(yè)地產(chǎn)熱的復燃，主要是基于項目在城市量級與區(qū)位上的個案優(yōu)勢，核心地段商業(yè)抗跌性好的理念依然被認可。

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正成為變現(xiàn)工具。去年9月，以廣州正佳廣場為標的物業(yè)的“廣發(fā)恒進-正佳企業(yè)集團正佳廣場資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，總規(guī)模逾73億元，成為2018年最大規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）。此外，以國瑞購物中心、國瑞哈德門廣場、北京合生匯、新建元鄰里中心等優(yōu)質(zhì)物業(yè)為標的的CMBS/類REITS產(chǎn)品也密集發(fā)行。報告認為，根據(jù)國外的成熟經(jīng)驗，在企業(yè)面臨困境時，與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品相比，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)具有明顯的變現(xiàn)能力強、抗風險性高等優(yōu)點。

　　與此同時，2018年，全國商業(yè)地產(chǎn)交易冷熱不均，商業(yè)地產(chǎn)的運營價值日益凸顯。

　　2018年年末，阿里網(wǎng)站對由樂視控股所屬的北京世茂工三資產(chǎn)進行了預拍公告，評估價為32.89億元，而起拍價僅為23.02億元。此外，盈科中心項目以105億元高價成交，打破了北京商用物業(yè)交易金額紀錄。

　　報告認為，這一冷一熱的背后顯示了資本市場對于資產(chǎn)運營價值的認可。世茂工三項目盡管地處北京核心商務地段，但是由于長期處于空置狀態(tài)，資產(chǎn)價格不升反降。與此形成鮮明對比的是，盈科中心因為一直處于滿租狀態(tài)，擁有良好的現(xiàn)金流，即使總價高企，依然成交。

　　項目運營面臨多重考驗

　　2018年，商業(yè)地產(chǎn)過剩的現(xiàn)象表現(xiàn)突出，與此同時，市場形勢的變化和消費升級給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展運營也帶來了新課題和新挑戰(zhàn)。

　　報告顯示，根據(jù)2018年抽樣數(shù)據(jù)，體量為5萬平方米以上的購物中心實際如期開業(yè)數(shù)量不足六成，開業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)實力的象征。因此在新形勢下，很多商業(yè)地產(chǎn)因勢利導，對存量物業(yè)進行了創(chuàng)新升級，并積極引入新業(yè)態(tài)，利用互聯(lián)網(wǎng)技術加快線上線下的融合。

　　2018年年中，位于北京前門核心地段的城市更新項目”北京坊”全面營業(yè)，無印良品體驗酒店、星巴克甄選旗艦店等眾多創(chuàng)新業(yè)態(tài)亮相，顛覆了北京市民對于前門商業(yè)的落后陳舊印象，越來越多的本地年輕人開始將北京坊當成時尚打卡地；9月，世茂集團旗下上海世茂廣場重新開業(yè)，強烈的時尚感和創(chuàng)新性吸引了大量的本地顧客及外地年輕游客。這些成功案例為城市商業(yè)更新帶來了活力與信心。報告認為，由于增量商業(yè)開發(fā)成本越來越大、周期越來越長、區(qū)位越來越偏，存量商業(yè)的更新改造正成為新的商機。

　　此外，報告顯示，實體商業(yè)正在加碼數(shù)據(jù)智能，技術驅(qū)動運營成為了共識。例如，以大悅城、印象城、愛琴海為代表的購物中心紛紛自建商業(yè)科技公司，有的還增設了首席技術官崗位，更加注重技術對商業(yè)運營的引領作用；凱德集團基于對數(shù)字化技術應用、商業(yè)迭代和消費演進的深刻洞察，打造出商業(yè)新物種——“來探Next-Ten”；寶龍聯(lián)合京東跨界無界零售，打造新品“寶龍創(chuàng)想實驗室”，對接新零售，業(yè)態(tài)涉及兒童、餐飲、超市、數(shù)碼等，包羅生活細節(jié)，融合線上消費實現(xiàn)流量導入。

　　對于今年的市場，報告認為，總體預期趨于謹慎。受大環(huán)境的影響，消費者消費會更趨理性，而在商業(yè)自身創(chuàng)新能力不足、渠道分流更加明顯的情況下，今年業(yè)界的市場預期相對平穩(wěn)，對新項目的拓展會更趨保守。而餐飲、影院等購物中心傳統(tǒng)增長引擎表現(xiàn)乏力，新零售的發(fā)展也不盡如人意，行業(yè)步入“無創(chuàng)新不商業(yè)”的新時期，急需替代性創(chuàng)新業(yè)態(tài)與模式，市場倒逼的創(chuàng)新壓力加大。（記者 張濤）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

 

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