房屋買賣竟現(xiàn)借“新政”違約
法院嚴(yán)查合同解原因以防“搭便車”
“3·17新政”的實(shí)施，有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場秩序，但也引發(fā)了一定數(shù)量糾紛案件，房屋買賣中借新政違約時(shí)有發(fā)生。近日，北京二中院對一年來審理的涉新政房屋買賣合同糾紛案件進(jìn)行專題調(diào)研。調(diào)研顯示，有的買賣雙方將本不受政策影響的情形解讀為受限以混淆視聽，有的回避本已存在的根本違約情形而搭新政便車，有的為達(dá)到解約目的努力“符合”新政條件。法官表示，法院會(huì)重點(diǎn)、嚴(yán)格審查合同解除原因，防止搭便車行為。
受新政影響不到一成
2017年3月17日至4月19日，北京市政府相關(guān)部門先后出臺(tái)《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》等11項(xiàng)限購、限貸調(diào)控政策，被社會(huì)通稱為“3·17新政”。統(tǒng)計(jì)顯示，新政實(shí)施以來，二中院二審新收受新政影響案件不到全部房屋買賣合同糾紛案件的1/10，案件數(shù)量并無顯著增加。
北京二中院民一庭副庭長王金龍介紹，此類糾紛大體分為買受人購房資格受限，買受人購房成本增加，雙方對合同解除后的責(zé)任承擔(dān)存有爭議，以及“連環(huán)買賣”中的違約責(zé)任承擔(dān)四類。商辦類用房糾紛集中于豐臺(tái)、大興、房山三區(qū)，而住宅平房合同糾紛多發(fā)于學(xué)區(qū)房集中的東城、西城兩區(qū)。
由于新政對購房資格、首付款比例兩大關(guān)鍵因素限制更加嚴(yán)格，導(dǎo)致履約困難從而引起糾紛。雖然政府相關(guān)部門嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)辦公類房屋的用途，禁止擅自改為居住，但受到不受住宅限購政策影響及價(jià)格優(yōu)勢吸引，部分購房人明知不符合政策仍然選擇投資、購買。新政實(shí)施后，由于買受人購房資格受限，對合同繼續(xù)履行產(chǎn)生影響。
大部分業(yè)主為改善居住環(huán)境或滿足自身需求，選擇以連環(huán)買賣方式“以小換大”“以遠(yuǎn)換近”。由于信息不對稱環(huán)節(jié)較多，時(shí)間節(jié)點(diǎn)易發(fā)生沖突，一旦其中某項(xiàng)合同履行停滯，都可能導(dǎo)致相關(guān)合同的“多米諾”效應(yīng)，從而引發(fā)糾紛。此外，新政出臺(tái)后，買賣雙方有的將本不受政策影響的情形解讀為受限以混淆視聽，有的回避本已存在的根本違約情形而搭新政便車，有的為達(dá)到解約目的努力“符合”新政條件。
法院嚴(yán)查合同解除原因
“在涉‘3·17新政’房屋糾紛案件審理中，法院在審查房屋狀況、購房資格、付款能力、履行情況、解除情形的基礎(chǔ)上，會(huì)重點(diǎn)、嚴(yán)格審查合同解除原因，防止搭便車行為。”王金龍表示，比如，雖可認(rèn)定買受人確因新政喪失購房資格，但此前出賣人已存在根本違約行為的，出賣人仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
對于確受新政影響無法繼續(xù)履行的合同，一般可按免責(zé)解除處理，但還應(yīng)審查合同有無其他約定。如有“因故無法辦理貸款時(shí)買受人自行籌集資金”或“因故無法辦理貸款時(shí)應(yīng)一次性付款”的約定時(shí)，合同對付款方式的事先約定應(yīng)予以尊重，買受人以新政為由要求解除合同的，不應(yīng)支持。
將商辦類用房以住宅名義出售給個(gè)人后因新政解除合同的，因建設(shè)時(shí)即違反了相關(guān)規(guī)定，因此開發(fā)商貶值損失的主張不能得到支持。對試圖通過假結(jié)婚假離婚、以房抵債等形式規(guī)避新政實(shí)施并構(gòu)成虛假訴訟的，除駁回訴訟請求外，還會(huì)依照相關(guān)法律規(guī)定處罰行為人。
建議審慎簽訂“連環(huán)單”
二中院提醒，房屋買賣雙方應(yīng)審慎簽訂“連環(huán)單”，此類合同環(huán)節(jié)多，受政策影響可能性大，應(yīng)盡量避免。如確需簽訂，可增加第三方違約導(dǎo)致合同不能履行雙方可免責(zé)解除的條款。同時(shí)，明確約定網(wǎng)簽、評估、面簽、繳稅、過戶、交房等重要節(jié)點(diǎn)及違約責(zé)任，以預(yù)防政策的即時(shí)變化。對確因新政影響無法履行的，雙方協(xié)商不成應(yīng)及時(shí)提起訴訟，避免損失擴(kuò)大。（作者：顏斐）
轉(zhuǎn)自：北京晨報(bào)
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