中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。
剛剛離開(kāi)我們的2017年，被一些房地產(chǎn)業(yè)界人士稱為“租賃元年”。這一年，國(guó)家層面上支持租房市場(chǎng)的政策持續(xù)出爐，各路資本搶灘長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，眼花繚亂的金融產(chǎn)品創(chuàng)新隨之而來(lái)，集體土地建租賃房試點(diǎn)在更多人口凈流入的大中城市鋪開(kāi)……租賃住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新風(fēng)口。進(jìn)入2018年，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，愈來(lái)愈清晰地展現(xiàn)在我們面前。
1、國(guó)有企業(yè) 進(jìn)場(chǎng)爭(zhēng)當(dāng)壓艙石
充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。
——建房〔2017〕153號(hào)
2017年12月25日，廣東省肇慶市住房租賃平臺(tái)房源落成暨人才公寓掛牌儀式在端州區(qū)星光禮譽(yù)小區(qū)舉行。首批120套房源屋內(nèi)家電、沙發(fā)、床、廚具、網(wǎng)絡(luò)等生活設(shè)施配套一應(yīng)俱全，只需拎包就可以入住，每套月租金在1800元～2700元之間，低于市場(chǎng)價(jià)。這是廣東省的國(guó)有住房租賃企業(yè)建鑫公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。
2017年7月，住建部聯(lián)合發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房〔2017〕153號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“153號(hào)文”），明確要求人口凈流入的大中城市，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，起到引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。
培育住房租賃市場(chǎng)的12個(gè)試點(diǎn)城市，在試點(diǎn)工作方案中均有依托現(xiàn)有國(guó)企組建市屬國(guó)有住房租賃公司的提法，有些還設(shè)定了量化目標(biāo)。例如：杭州市提出，市級(jí)層面發(fā)展2家國(guó)企開(kāi)展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)，區(qū)級(jí)層面確定至少1家國(guó)企開(kāi)展規(guī)?；》孔赓U試點(diǎn)。
比起新建住宅項(xiàng)目，住房租賃從融資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，再到租后管理，是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)且復(fù)雜的行業(yè)。市面上主流的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓，優(yōu)勢(shì)主要在后期管理，與之恰成對(duì)比的是，國(guó)有企業(yè)和國(guó)有資本的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)和金融環(huán)節(jié)。例如：在北京，2017年首開(kāi)集團(tuán)與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，獲得了1500億元的銀行授信額度，不僅用于支持其棚戶區(qū)改造、保障性住房、普通商品房和共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，其中一部分也將投向自持租賃住房的建設(shè)。
此外，整合存量房源，參與搭建官方租賃平臺(tái)，是國(guó)企參與租房市場(chǎng)的又一重要路徑。例如：《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》鼓勵(lì)住房租賃國(guó)企將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房，改建后水電氣執(zhí)行民用價(jià)格。廣東的建鑫公司已與佛山、肇慶等6個(gè)城市合作搭建官方租賃平臺(tái)，其對(duì)外尋找各類租賃合作、物業(yè)開(kāi)發(fā)資源的公開(kāi)宣傳資料顯示，其合作方式包括購(gòu)買、租賃、合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)收購(gòu)、個(gè)人物業(yè)委托租賃等，涉及物業(yè)類型既有普通商品房，也有公寓、辦公樓、酒店、城中村租賃住房、閑置廠房、工業(yè)用地、集體流轉(zhuǎn)用地等。
2、長(zhǎng)租公寓 各路資本群雄逐鹿
要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。
——2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議
過(guò)去一年，長(zhǎng)租公寓作為住房租賃市場(chǎng)迅速崛起的一員大將，放在整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域里也是最具話題性的業(yè)態(tài)之一。
早在2010年，市場(chǎng)上已有面向青年人的服務(wù)型公寓，如魔方、青年匯等等。2016年，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展駛?cè)肟燔嚨馈＿@一年，全國(guó)流動(dòng)人口總數(shù)達(dá)2.45億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%，新增畢業(yè)生765萬(wàn)人，較6年前凈增100萬(wàn)人；根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2020年我國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到1.6萬(wàn)億元，到2025年將增至2.9萬(wàn)億元。
153號(hào)文鼓勵(lì)更多的主體進(jìn)入租賃市場(chǎng)。出于對(duì)未來(lái)前景的預(yù)期，開(kāi)發(fā)商、中介、連鎖酒店和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司等各類市場(chǎng)主體，紛紛匯聚在這條新賽道的起跑線上。除了萬(wàn)科、自如、魔方等種子選手外，隨著2017年相關(guān)利好政策不斷，這份參賽名單還在不斷加長(zhǎng)。
目前，長(zhǎng)租公寓主流品牌集中分布在一線城市和部分核心二線城市，如北京、上海、深圳、南京、廈門等等。這些城市經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，每年持續(xù)涌入大量的流動(dòng)人口和大學(xué)畢業(yè)生，市場(chǎng)需求較為強(qiáng)勁。例如：萬(wàn)科泊寓、世聯(lián)紅璞作為長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的典型代表，2017年布局房間數(shù)量大約分別在15萬(wàn)間和10萬(wàn)間。
集中收房后統(tǒng)一裝修，再輔以增值服務(wù)，從中賺取租金的剪刀差，是目前市面上大多數(shù)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的主要盈利模式。這一模式運(yùn)營(yíng)方普遍并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，可以根據(jù)目標(biāo)客戶群的價(jià)值取向定制年輕、時(shí)尚的主題風(fēng)格，打造有特色的公共空間，如圖書室、餐廳、健身房和咖啡館，提供增值服務(wù)，例如保潔、維修、搬家、主題活動(dòng)等等，用以增加客戶黏性。
而對(duì)于用自持物業(yè)地塊開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓，房地產(chǎn)企業(yè)則顯得比較謹(jǐn)慎。顯然，重金拿地后蓋好房子，再用于長(zhǎng)租，屬于重資產(chǎn)模式，前期投入的大量資金，數(shù)十年才能收回，房企有所顧慮也可以理解。有房企考慮過(guò)與有實(shí)力的企業(yè)合作建房，建好后長(zhǎng)租給后者的員工，但至今還沒(méi)有成型的案例，只停留在設(shè)想階段。
3、金融創(chuàng)新 供需兩端同時(shí)輸血
加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
——建房〔2017〕153號(hào)
2017年11月2日，兩個(gè)建行佛山市分行參與合作的租賃項(xiàng)目舉行奠基和揭牌儀式。其中一個(gè)是建行佛山市分行與佛山萬(wàn)科聯(lián)合打造的多業(yè)態(tài)混合型租賃社區(qū)，屬于廣東省首例100%自持70年項(xiàng)目；另一個(gè)是建行首次與國(guó)有控股企業(yè)——佛山建鑫公司合作共建的住房租賃項(xiàng)目。
在2017年的最后兩個(gè)月，四大國(guó)有銀行都對(duì)外宣布了與市級(jí)官方平臺(tái)或者國(guó)有企業(yè)在住房租賃領(lǐng)域的授信意向。其中，建行的動(dòng)作最為搶眼。建行廣東省分行已與19個(gè)地市政府或政府部門達(dá)成26項(xiàng)住房租賃合作，與267家房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作。“十三五”期間，建行廣東省分行將投入2000億元專項(xiàng)資金，聯(lián)合各大房企推出300萬(wàn)套租賃房源。
顯然，對(duì)于正在加速度發(fā)展的租賃市場(chǎng)而言，金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新和配合非常關(guān)鍵。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的支持，將大大有利于緩解其投資回收時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題；對(duì)消費(fèi)端的支持，可以增強(qiáng)大城市租房者的承受能力，增強(qiáng)租房意愿，擴(kuò)大租房需求，熱點(diǎn)城市租賃需求的釋放有利于分流購(gòu)房需求。這兩個(gè)層面的金融創(chuàng)新在2017年不勝枚舉，很多的新名詞，很多的“第一次”接踵而至。
2017年8月15日，首單租住領(lǐng)域消費(fèi)分期類ABS產(chǎn)品自如房租計(jì)劃出爐，發(fā)行規(guī)模5億元，這是自如向租客推出的一款月付金融產(chǎn)品，允許對(duì)全年房租進(jìn)行分期，底層資產(chǎn)為自如房租分期小額貸款。10月11日，首單權(quán)益型公寓類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲批發(fā)行，發(fā)行金額2.7億元，此產(chǎn)品擬集合機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者的資金投資于收益型物業(yè)，投資者以租金收入為主要投資收益。10月23日，總規(guī)模50億元的保利租賃住房REITs，在上海證券交易所審議通過(guò)。這是國(guó)內(nèi)首單房企租賃住房REITs，這款產(chǎn)品采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，其底層物業(yè)資產(chǎn)以保利地產(chǎn)的自持租賃住房。
4、集體土地 建租賃房試點(diǎn)鋪開(kāi)
通過(guò)改革試點(diǎn)，在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。
——國(guó)土資發(fā)〔2017〕100號(hào)
2017年12月6日，北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)的中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)在正式開(kāi)園兩周后，集中辦公區(qū)迎來(lái)第一批10家企業(yè)；小鎮(zhèn)在集體土地上建設(shè)的2772套公租房，專門面向海淀區(qū)創(chuàng)客配租。
類似的項(xiàng)目還有深圳的檸盟青年公寓。2017年12月27日，深業(yè)集團(tuán)宣布其在深圳中心區(qū)福田區(qū)水圍村的項(xiàng)目“檸盟青年公寓”即將啟用。這是由福田區(qū)住建局與水圍股份公司支持的城中村農(nóng)民房集中改造項(xiàng)目，主要是改為人才過(guò)渡性租賃住房。同時(shí)，福田區(qū)還與萬(wàn)科合作了一個(gè)集體土地租賃房的物業(yè)托管項(xiàng)目，該區(qū)的玉田村將旗下物業(yè)統(tǒng)一出租給萬(wàn)科，萬(wàn)科對(duì)房屋的基礎(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境進(jìn)行提升后，納入其長(zhǎng)租公寓和社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)。
早在2011年，北京市就向國(guó)土資源部提出利用集體土地建設(shè)公共租賃住房的試點(diǎn)申請(qǐng)。同年，國(guó)土資源部批準(zhǔn)北京市開(kāi)展試點(diǎn)工作，北京市成為全國(guó)第一個(gè)利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市。截至2016年年底，北京已經(jīng)啟動(dòng)了海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村、朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)平房村、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)皇后店村和昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村等5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)就是溫泉鎮(zhèn)試點(diǎn)的一部分。
自2017年8月國(guó)土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知（國(guó)土資發(fā)〔2017〕100號(hào)）以來(lái)，在前幾年在京滬小試牛刀的基礎(chǔ)上，集體土地建租賃住房試點(diǎn)在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州等13個(gè)城市鋪開(kāi)。例如：北京計(jì)劃五年內(nèi)再供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房；鄭州已初步在龍子湖北部區(qū)域和白沙園區(qū)區(qū)域設(shè)立5個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)展項(xiàng)目試點(diǎn)。在待開(kāi)發(fā)存量國(guó)有建設(shè)用地緊缺、人口凈流入量大的熱點(diǎn)城市，通過(guò)盤活集體土地，吸引區(qū)域內(nèi)更多人才落戶，是大多數(shù)試點(diǎn)城市的思路。（夏硯生）
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