快速變化的房地產(chǎn)市場、政策以及現(xiàn)代消費觀正在改變著中國的租房市場與居住方式。面對長租公寓這一潛力股，一些嗅覺敏銳的開發(fā)商紛紛布局租賃市場。
來自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，在中國排名前三十位的房企中，已經(jīng)有三分之一進入到了這個領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)的入局，是否意味著長租公寓即將迎來蓬勃發(fā)展的新時機？長租公寓又能否成為下一片藍海？
近年來，存量房市場快速增長、政府對住房租賃市場大力扶持等因素讓長租公寓炙手可熱。
據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報告顯示，當前中國的房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億，預(yù)計到2025年，中國租賃市場的規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。
此前長租公寓領(lǐng)域的主要玩家以房屋中介、酒店集團以及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司為主，而近年來房企陸續(xù)進入到這一領(lǐng)域，眾多標桿房企已將長租公寓提升為集團的重點戰(zhàn)略方向之一。
去年萬科將長租公寓項目上升為“泊寓計劃”，龍湖將長租公寓業(yè)務(wù)上升到了集團戰(zhàn)略發(fā)展層面，成立“冠寓”運營公司，碧桂園上海區(qū)域新成立了長租公寓和產(chǎn)城事業(yè)部，石榴集團以房地產(chǎn)加互聯(lián)網(wǎng)路徑開發(fā)“熊貓公寓”，打造創(chuàng)業(yè)型與社交型社群。
對于房企而言，將長租公寓作為創(chuàng)新業(yè)務(wù)大力發(fā)展，不僅是樓市進入下半場之后轉(zhuǎn)型的迫切需要，更是出于打通上下游資源、增加客戶黏性、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，甚至實現(xiàn)資本運作的戰(zhàn)略考量。
此外，長租公寓還可以幫助房企獲取大量準確性高的客戶信息，完善客戶大數(shù)據(jù)，這有利于打通房地產(chǎn)上下游資源，使開發(fā)商做到知己知彼，相當于做了一個有效的市場調(diào)研，為開發(fā)商在社區(qū)的增值服務(wù)上贏得更多賺錢的機會。
與此同時，政策上的支持也將成為長租市場的助推力。2015年和2016年的中央經(jīng)濟工作會議，就連續(xù)提到了租賃市場，提出要“加快機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展”。此外，一些租金補貼政策也是推動長租公寓發(fā)展的催化劑。
據(jù)了解，在上海張江、陸家嘴、安亭等產(chǎn)業(yè)園區(qū)或金融貿(mào)易區(qū)，年輕人才的租賃需求特別旺盛。為了吸引并留住人才，園區(qū)內(nèi)有一些政府主導(dǎo)的人才公寓，園區(qū)管委會還會給租住在人才公寓的園區(qū)內(nèi)企業(yè)員工提供一部分租金補貼，這從另一個側(cè)面刺激了長租房的發(fā)展。
不過盡管市場空間巨大并有相關(guān)政策的扶持，但長租公寓仍面臨著諸多難題。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為，當前長租公寓運營方的成本最主要還是房源成本，即交給業(yè)主的房租成本。有的企業(yè)占到百分之七八十，集中式公寓約占百分之五六十，處于相對偏高的水平。這就會極大制約運營方的盈利能力。他認為，在現(xiàn)有條件下，只有實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，才能擠出一定的利潤空間。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進也認為，從投資角度看，考慮到前期較大的投入和一些優(yōu)惠的營銷策略，幾乎不可能盈利。但如果后續(xù)規(guī)模和品牌力的影響足夠大，那么長租公寓的經(jīng)營利潤就會逐步提高。
在市場培育期中，要想短時間內(nèi)實現(xiàn)盈利難度極大，四五年內(nèi)處于虧損可能是常態(tài)，這對企業(yè)的可持續(xù)性有著很高要求，且必須處理好與資本之間的關(guān)系。
總的來說，長租公寓行業(yè)尚處于起步階段，仍需要一個較長的市場培育期，目前投資存有一定風(fēng)險，場外資本應(yīng)當謹慎入局。而從長遠來看，長租公寓的前景依舊可期，除了政策不斷釋放紅利外，龐大的市場需求也將持續(xù)推動長租公寓的高速發(fā)展。（馬文博）
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