樓市在抑泡沫與去庫存雙軌并行

　　針對當前國內較為復雜的房產形勢，決策層近期頻頻表態(tài)。6月23日銀監(jiān)會主席郭樹清在一次座談會上強調：“落實差別化住房信貸政策，堅持抑制部分地區(qū)的房地產泡沫”。26日，國務院副總理張高麗在對房地產供給側做出戰(zhàn)略部署時指出，“要堅持分類調控因城施策，穩(wěn)步推進房地產去庫存，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

　　近期中央高層一會兒對房地產降杠桿，一會兒又要去庫存，這看似矛盾的政策部署，事實并不沖突。當前房地產市場的主要矛盾究竟是去庫存，還是降泡沫，如果只說一個都不會正確。目前國內的房地產是“東邊日出西邊雨”。“東邊日出”是指一二線城市房價漲得過快，而“西邊雨”就是指部分三四線城市“去庫存”壓力較大。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2017年5月末，我國商品房待售面積為66018萬平方米，同比減少8.5%。住宅待售36475萬平方米，下降17.8%。而2016年全年，我國房地產總體庫存減少了3.2%，其中住宅庫存下降了11%。而上述統(tǒng)計局給出的庫存，僅是待售面積(竣工一年后沒有賣掉的房子面積)，并不包括已開工未竣工的未銷售期房和待建面積等。對此，房產專家尖銳指出：從數(shù)據(jù)上來看，國內三四線城市庫存量依然很大。對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴重的三四線城市來說，去庫存任務依然艱巨。

　　相比于住宅去庫存，商業(yè)地產去庫存壓力更大。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，5月末全國辦公樓待售面積高達3706萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積15921萬平方米。而2016年底，商業(yè)地產的整體庫存增加了一成左右。

　　一方面要抑制房價過快上漲城市可能積壓的泡沫風險，另一方面，則是廣大三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。尤其是商業(yè)地產，即便是熱點城市，庫存量依然龐大。這看似矛盾的根源則是供給側結構性問題。那么，我們該如何“因城施策”給三四線城市去庫存呢？

　　首先，將部分商業(yè)地產轉化成住宅地產。對待商業(yè)地產庫存較大的城市，應暫停項目批復。而對一些已經(jīng)批復的項目能否改變項目性質，新建成項目如何通過各種途徑來消化，都是庫存大的地方應該去做的。此外，試行商改住，或改成其他用途房地產，仍是當前商業(yè)地產去庫存的主要出路。

　　再者，三四線城市庫存雖多，但是危棚簡屋也多，可以通過危棚簡屋的改造，消化掉部分住宅地產的庫存。通過貨幣化安置，棚改也成為2015年以來三四線城市去庫存的重要手段。2016年棚改建設規(guī)模606萬套，貨幣化安置占比48.5%，住宅去庫存規(guī)模約為2.5億平方米，占全國商品房住宅銷售面積的18.2%，據(jù)此可推算套均面積為85平米左右。

　　最后，將部分庫存房產轉換成保障房、廉租房，對城市低收入群體進行托底。三四線城市去庫存壓力大，但是無力購房弱勢群體數(shù)量也龐大。政府是不是可以將部分庫存房源轉換成保障房、廉租房，有償提供給低收入群體居住，這樣既減輕了房地產高庫存的壓力，又獲得了惠及民生的美譽，這也是一種不錯的解決庫存壓力的途徑。

　　版權及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀