樓市流動性正在脫離炒房慣性

　　3月17日，北京樓市調控措施進一步升級，二套房在“認房又認貸”同時，二套普通自住房最低首付款比例提高至60%，二套非普通自住房提高至80%，成為全國門檻最高的城市，且房貸款期限降至25年。據不完全統(tǒng)計，2月底以來大約有二十多個城市(縣)出臺了新一輪調控措施，一二三四線城市均有覆蓋。在這些措施影響下，預期未來上述樓市交易量出現“急凍”的可能性上升，樓市流動性整體趨向緊張。同時，全球貨幣環(huán)境出現逆轉可能性急劇上升，貨幣政策向常態(tài)回歸的內在動力顯著增強，也將顯著影響到樓市流動性。這些都與當下炒房慣性形成背離，需要理性認識。

　　當前炒房熱情仍在高位

　　1998年我國啟動住房制度改革以來，住房不動產投資無疑是近20年內最富價值的投資品種。特別是2003年以來，我國出現了住房價格普遍上漲現象。作為國際大都市的北京、上海、深圳，以及作為區(qū)域經濟金融中心的南京、杭州、廈門、天津等二線城市，住房價格均出現了巨幅上漲。回顧住房價格歷史運行軌跡，除2008年四季度因執(zhí)行適度從緊貨幣政策致樓市資金閥門收緊引發(fā)房價小幅回調外，二十年間我國住房價格大體呈現單邊明顯上漲態(tài)勢，顯示出住宅不動產投資的巨大財富效應。同時，我國熱點城市住宅價格運行就顯示出顯著的預期自我實現特征。以國際大都市住宅價格為參照物，市場普遍預期一線熱點城市房價將與國際大都市接軌，由此大量社會資金涌入，加上市場投資投機炒作，一線城市房價超越基本面支撐出現大幅上漲，透支了未來購買力。而房價上漲預期的自我實現機制，導致實際住宅交易價格出現高位接力上漲現象，反過來又進一步強化了房價上漲預期，為炒房慣性添加了充足動力。

　　據央行發(fā)布的2017年一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告，未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為22.9%，較上季度提高2.8個百分點。值得注意的是，居民購房意愿連續(xù)四個季度出現提升，去年二季度、三季度和四季度居民購房意愿分別為15.1%、16.3%和20.1%。今年一季度22.9%的購房意愿創(chuàng)下自2007年一季度以來的新高。這表明，在去年國慶節(jié)前后熱點樓市集中出臺調控措施之后，房地產市場投資炒作氛圍還沒有完全消減，投資炒作慣性依然存在。

　　樓市流動性總體趨緊縮

　　將近年我國房價上漲放在全球流動性的大環(huán)境里看，不難發(fā)現應對2008年國際金融危機的量化寬松貨幣政策，為全球資產價格的上漲提供了充足的動力。雖然房價是市場供求博弈的結果，但房地產與金融的高度關聯(lián)，使得流動性狀況與房價運行走勢存在極強的正相關性。目前來看，我國樓市面臨的流動性環(huán)境正在發(fā)生改變，而從全球金融治理角度分析，各國通貨膨脹正在上升，因而貨幣政策回歸常態(tài)的內在動力顯著增強。

　　目前來看，我國樓市面臨的流動性約束在增強。抑制信貸資金流向房地產泡沫，已經成為管理部門共識。差別化住房信貸政策調整，特別是最近二套房首付款成數提高、認房又認貸政策、縮短房貸年限，已經向市場充分傳遞了房貸政策趨向緊張的信號，預期未來分城施策并調整住房信貸政策的頻度將會增多。差別化住房信貸政策直接影響到房地產市場需求端的流動性。在房地產市場供給端，圍繞著資產管理業(yè)務的統(tǒng)一監(jiān)管、穿透監(jiān)管，通過資產管理業(yè)務向房地產開發(fā)企業(yè)提供流動性的渠道勢必收窄、融資規(guī)模收縮，加上堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”政策下，房地產開發(fā)企業(yè)債券融資、股權融資的規(guī)模也會受到影響。而我國房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率普遍較高，流動性風險較大，目前我國房地產業(yè)上市公司平均資產負債率達80%。

　　同時全球流動性狀況逆轉的可能性顯著增加。2008年國際金融危機爆發(fā)后，以美聯(lián)儲為代表實施了三輪量化寬松貨幣政策，歐洲中央銀行、日本央行等發(fā)達經濟體中央銀行在實施量化寬松貨幣政策上也是不遺余力。目前來看，美國經濟增長表現最好，據美國勞工部最新發(fā)布的數據，2017年2月份美國失業(yè)率為4.7%，非農就業(yè)人數新增23.5萬人，高于預期的20.0萬人；2月未季調核心CPI年率2.2%，通貨膨脹形勢上升。2017年3月份美聯(lián)儲加息后，美國已經連續(xù)三次加息。而隨著物價回升，其他發(fā)達經濟體跟進美聯(lián)儲加息的可能性也在上升。近日，英國2月消費者指數年率增長2.3%，為2013年底以來第一次超過英格蘭銀行的目標。受此消息刺激，英鎊兌美元出現明顯回升。歐洲中央銀行暫時維持貨幣政策不變，但基調有所調整，歐元區(qū)物價水平開始出現上升。2017年2月未，歐元區(qū)季調CPI年率上升2%，已經超出了歐洲央行的目標。2017年，我國實施穩(wěn)健中性的貨幣政策，市場利率和流動性也將會出現調整。這些情況表明，全球資產價格炒作的流動性環(huán)境正悄然收緊，盲目超配熱點城市住宅有可能成為高位“接盤俠”，值得高度關注。

　　不管怎樣，個體非理性向理性的轉變，需要一個痛苦的風險釋放過程。過去這么多年，我國房地產市場從未經歷完整周期考驗，市場風險不斷積累膨脹，投資者從忐忑、興奮到無所畏懼，展示出無知者無畏的氣概。只有真實感受風險，才能學會警畏市場，收縮非理性狂熱。從根本上說，真正能夠投資保值的是經濟基本面和環(huán)境，若房地產業(yè)過度繁榮、過度虛擬化，而百業(yè)不興，還有誰能接盤變現已經處于非理性膨脹的房地產財富幻覺？由此可見，不能不高度關注樓市流動性與炒房慣性的背離趨勢。

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