樓市接下來(lái)往哪兒走

　　從去年底開(kāi)始，一二線城市加大了房地產(chǎn)調(diào)控步伐。現(xiàn)如今三四線城市調(diào)控力度也在加大。進(jìn)入3月以來(lái)，全國(guó)多地相繼出臺(tái)樓市限購(gòu)升級(jí)政策。河北張家口的崇禮區(qū)、保定市下轄涿州和淶水，以及杭州等地區(qū)相繼升級(jí)樓市限購(gòu)政策。而近日，三亞市政府也宣布，將進(jìn)一步收緊當(dāng)?shù)貥鞘械男刨J政策和市場(chǎng)秩序監(jiān)管。對(duì)此，很多人感到困惑，三四線城市不是要去庫(kù)存嗎？到底應(yīng)該去庫(kù)存，還是限購(gòu)呢？而房?jī)r(jià)是否會(huì)“越限越漲”？會(huì)不會(huì)導(dǎo)致泡沫破裂呢？

　　筆者認(rèn)為，這些三四線城市出臺(tái)調(diào)控政策是“因城施策”的結(jié)果，熱點(diǎn)城市本來(lái)就熱，各種限制政策就是要給樓市降溫去火，防止市場(chǎng)過(guò)熱。致于樓市調(diào)控有沒(méi)有效果？房?jī)r(jià)該怎么走？相信每個(gè)人都有自己的判斷結(jié)果。

　　實(shí)際上，過(guò)去那種閉著眼晴就能炒房賺大錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。第一，現(xiàn)在上至中央下至地方政府，都不希望看到房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，去年房?jī)r(jià)的快速飆升，未來(lái)將不可能再?gòu)?fù)制。過(guò)去各方對(duì)房?jī)r(jià)上漲的看法趨于一致，而現(xiàn)在市場(chǎng)各方對(duì)未來(lái)樓市前景存在著一定分歧，對(duì)樓市單邊上漲的預(yù)期并沒(méi)有那么強(qiáng)烈，相關(guān)的購(gòu)房貸款需逐步得到抑制。

　　第二，房地產(chǎn)貸款開(kāi)始收緊，沒(méi)有了杠桿的支撐，房?jī)r(jià)根本漲不上去。很多銀行已經(jīng)收縮了住房按揭貸款新增規(guī)模，且不少銀行的地方分行向總行匯報(bào)房貸數(shù)據(jù)和投放計(jì)劃的頻率也大幅提升。業(yè)內(nèi)人士稱，伴隨著監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)和銀行自身的主動(dòng)調(diào)整，預(yù)計(jì)今年銀行整體房貸增速將大幅放緩。

　　此外，目前國(guó)家調(diào)控措施已見(jiàn)成效，銀行在二套房首付方面，首付四成的銀行日趨增多。提高二套房的入手門檻，一定程度上將提升投機(jī)的成本，驅(qū)趕投機(jī)者，凈化房貸市場(chǎng)。

　　第三，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲，與人民幣單邊升值，內(nèi)外資金大量流入內(nèi)地，購(gòu)買以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)有關(guān)。但自去年以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始頻頻加息，美元指數(shù)的強(qiáng)勢(shì)，使人民幣匯率承受壓力，再加上人民幣本身有被高估之嫌，未來(lái)各路資本拋售國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)泡沫，流出中國(guó)乃大概率事件。

　　現(xiàn)在的狀況是，一些高端人士和開(kāi)發(fā)商拼命減持國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市房產(chǎn)，而一些拼命蜂涌入市的中產(chǎn)階級(jí)便成為了房?jī)r(jià)天花板上的“接盤俠”。至于在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的殺手锏——房地產(chǎn)稅，據(jù)說(shuō)本屆人大已把它列入五年立法規(guī)劃，估計(jì)在短期內(nèi)很難出臺(tái)。

　　從一線城市樓市出臺(tái)史上最嚴(yán)的調(diào)控政策，到現(xiàn)在三四線城市也緊跟其后，中央政府“因城施策”的調(diào)控方法正在見(jiàn)效。哪個(gè)城市房地產(chǎn)投機(jī)開(kāi)始升溫，哪個(gè)城市就會(huì)出現(xiàn)相關(guān)的調(diào)控政策，而其他的冷門城市則繼續(xù)“去庫(kù)存”。

　　樓市接下來(lái)如何走？部分三四線城市房?jī)r(jià)將率先作出調(diào)整，但因泡沫并不太大，房?jī)r(jià)調(diào)整的幅度會(huì)相對(duì)有限。而一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)則需要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的多空膠著期后，便會(huì)出現(xiàn)較大回落，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂只是時(shí)間問(wèn)題。

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