曾經(jīng)在三四線城市節(jié)節(jié)敗退的房企如今卷土重來,這一次它們的火力比之前更加猛烈。
“鎮(zhèn)江、南通、嘉興、昆山都是我們關(guān)注的城市,我們一直在關(guān)注這些城市的土地。”一位房企董事副總裁告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
他點(diǎn)了支煙,望著自己辦公室的地圖,雖然他已經(jīng)不斷參與了這些土地拍賣,但是目前這些城市他一個都還沒有辦法進(jìn)入。他就像電影《斯巴達(dá)300勇士》里的斯巴達(dá)國王列奧尼達(dá)斯,明明知道前方有無數(shù)敵人正在等他,依然義無反顧沙場點(diǎn)兵。
悄悄轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)場
“醉臥沙場君莫笑,古來征戰(zhàn)幾人回。”
以前古人在邊疆殺敵,如今戰(zhàn)場則轉(zhuǎn)移到了沒有硝煙的土地拍賣市場,每一個拿地的房企都曾意氣風(fēng)發(fā),但是笑到最后的卻越來越少。
今年5月的一場土地拍賣會則創(chuàng)下了三四線城市的土地拍賣紀(jì)錄,地點(diǎn)發(fā)生在浙江省嘉興市。
當(dāng)?shù)卣淮涡苑懦隽?幅土地( 3幅純宅地,6幅商住混合),而每塊地的報名人數(shù)超過了100家,共計(jì)有425家企業(yè)參與報名,以至于國土資源局不得不把競拍移到了嘉興大劇院。
當(dāng)然,這里面425家企業(yè)中有大量的“馬甲”公司,從記者了解到的情況看,中海和金地分別帶來了25家和20家馬甲子公司,而世茂、綠城、正榮等公司也讓旗下不同子公司參與戰(zhàn)斗。
那么大型的土地拍賣會,即便在整個房地產(chǎn)行業(yè)的歷史上,也創(chuàng)下了紀(jì)錄。這里面主要還是因?yàn)楝F(xiàn)場采取了“限價+搖號”的土地拍賣模式,即當(dāng)競買土地價格達(dá)到最高限價時,競拍者們轉(zhuǎn)而競爭愿意在簽合同一個月內(nèi)出讓多大比例的土地出讓金。當(dāng)有兩個以上競買人愿意繳納100%土地出讓金時,搖號產(chǎn)生獲勝者。
當(dāng)日的土地拍賣就成為了地產(chǎn)圈的一個盛會,每個開發(fā)商都手持兵器加入到了這場血淚狂歡,無奈最后站在領(lǐng)獎臺上的勝利者總是少數(shù),而勝利者擺出的姿勢更是刷爆了當(dāng)天地產(chǎn)人的眼球。
這無疑是今年地產(chǎn)圈最值得紀(jì)念的時刻,所有房企的參與讓嘉興這樣的三四線城市瞬間成為所有人的焦點(diǎn)。
不只是嘉興,徐州、蕪湖、鎮(zhèn)江、衢州等多地的土地拍賣同樣吸引了各大房企的注意力。比如今年4月,祥生地產(chǎn)、融信中國分別在浙江衢州拿地,而當(dāng)天參拍房企不乏碧桂園、融創(chuàng)、綠城、保利房企。
“之前我們在三四線城市開發(fā)和拿地都很舒服,最近越來越多房企都參與到強(qiáng)三線城市的土地拍賣中來,在這個拿地游戲中多了一些對手,自然打牌的難度就大了一些。”祥生集團(tuán)總裁趙紅衛(wèi)此前在接受記者采訪時表示。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年以來截至5月23日,全國土地市場溢價率出現(xiàn)明顯變化,一二線城市溢價率明顯同比下調(diào),特別是一線城市,21%的經(jīng)營性用地溢價率已經(jīng)是最近5年最低。而三四線城市的平均土地溢價率高達(dá)46%。
截至5月23日,全國土地出讓金總額度排名中,超過300億元的依然集中在一二線城市,但與往年相比,包括佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚(yáng)州等三線城市也陸續(xù)進(jìn)入賣地百億城市行列。三線城市土地市場明顯升溫,嘉興等城市累計(jì)土地出讓金已經(jīng)超過200億元。
中國指數(shù)研究院指出,核心城市購房需求向城市群外圍進(jìn)一步擴(kuò)散,鎮(zhèn)江、肇慶等弱輻射城市成交面積及價格上漲顯著;汕頭、徐州等相對發(fā)達(dá)的三線城市受益于城市群整體行情帶動,成交價格快速上漲。
房企突圍
房企規(guī)模越大,消耗越多,就必須吃更多的地才能維持生命。面對有限的一二線土地資源,為了維持規(guī)模不斷增長,房企們不得不四處爭奪土地。
自今年以來,幾乎每家房企都在朋友圈發(fā)出過收購?fù)恋氐难?,從以往的一二線城市,也開始有了三四線城市的身影。對于很多房企而言,部分優(yōu)質(zhì)三四線城市已經(jīng)成為它們戰(zhàn)略進(jìn)入之地。
今年2月,旭輝通過公開土地拍賣以10.68億元、5.91億元拿下無錫惠山區(qū)錢橋洋溪河12號地塊和9號地塊。這是旭輝首次進(jìn)入三線城市,其在年報中提到,強(qiáng)三線城市依靠產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入的優(yōu)勢,加上受惠于與相鄰大型城市融合的“都會化”趨勢,在2017年的市場調(diào)整期是最值得關(guān)注的城市板塊之一。
曾經(jīng)聚焦一二線城市的龍湖地產(chǎn)同樣選擇在更多城市突圍,龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉稱,合肥、鄭州、南昌、南寧、福州均是其未來要進(jìn)入的城市。
同樣聚焦一二線城市的融創(chuàng)中國早已經(jīng)將觸角伸向三四線城市。第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn),2017年以來,融創(chuàng)首次進(jìn)入嘉興、莆田、柳州等城市。2016年,融創(chuàng)中國還進(jìn)入佛山、東莞、寧波、深圳、惠州、昆明、南寧、廣州、青島9個城市。融創(chuàng)中國將這種布局稱為“一線 、環(huán)一線以及核心城市統(tǒng)一布局”。
中梁集團(tuán)投資發(fā)展中心總經(jīng)理李和栗表示,2017年中梁將繼續(xù)以三四線城市為主戰(zhàn)場,逐步實(shí)現(xiàn)由浙南區(qū)域向長三角省際擴(kuò)張的步伐,有效進(jìn)入華東強(qiáng)二線城市,全面推進(jìn)全國戰(zhàn)略布局。“原浙江小眾市場繼續(xù)下沉、覆蓋、創(chuàng)新;開拓蘇中、蘇北,皖北、中西部強(qiáng)地級市小眾市場,江蘇地級市全面覆蓋,擇機(jī)進(jìn)入熱點(diǎn)城市;加強(qiáng)關(guān)注江浙周邊(安徽、江西、福建),擇機(jī)進(jìn)入中西部省會或重點(diǎn)市場。”
據(jù)公開信息,今年以來中梁已獲得40余幅地塊,除了一貫聚焦的長三角區(qū)域以外,還實(shí)現(xiàn)了對福建寧德、江西景德鎮(zhèn)、河南信陽、四川達(dá)州等東南沿海及中西部重點(diǎn)三四線城市的首次布局。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示,除熱點(diǎn)城市外,新城控股也在關(guān)注環(huán)大城市周邊的中小城鎮(zhèn),“比如廣州周邊的東莞、惠州等地,北京周邊包括固安、香河、永清,是未來市場的機(jī)會點(diǎn)”。
中駿置業(yè)在年報中表示,2017年,熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場成交量漲幅或?qū)⑹照?,但成交價格仍可能維持在較高水平;三四線城市將從鼓勵性政策及熱點(diǎn)城市外溢效應(yīng)中獲益,有望緩解去化壓力。
此前,早已在三四線城市布局的房企已經(jīng)嘗到甜頭。今年發(fā)力迅速的碧桂園正是得益于一二三四五線城市的全面布局,在每個時點(diǎn)都可以搶收紅利,因此銷售業(yè)績良好??硕饠?shù)據(jù)顯示,2017年1月~5月,碧桂園流量銷售金額2521.6億元,暫時位列銷售第一。從其2016年年報看,碧桂園新增土地儲備規(guī)劃面積中,一二線城市占比為22%,三四線城市占比為78%。
隨著購買力的溢出效應(yīng)不斷顯現(xiàn),強(qiáng)三四線城市越來越成為房企謀求發(fā)展的必爭之地。
借道特色小鎮(zhèn)
面對三四線城市的火爆,越來越多房企開始通過特色小鎮(zhèn)進(jìn)入市場。
第一財(cái)經(jīng)記者注意到,華夏幸福、綠城、綠地等房企都在通過特色小鎮(zhèn)模式進(jìn)入三四線城市,這個模式也成為今年最熱的一種方式。
綠城此前計(jì)劃未來5~10年將打造5~10個理想小鎮(zhèn),希望帶動中國新一輪農(nóng)村改造。其中,一個小鎮(zhèn)大約有1平方公里的開發(fā)建設(shè)面積,總體100萬平方米左右的建筑面積,帶動3~5平方公里農(nóng)業(yè)改造,構(gòu)成3萬人的小鎮(zhèn)。居住主體部分是城里人,大約2/3~3/4是城市里溢出來的中產(chǎn)階層的需求,比如50~60歲的夫婦,帶著孫輩住到小鎮(zhèn)。
“我們將發(fā)揮已有的PPP模式經(jīng)驗(yàn),將其引入特色小鎮(zhèn),探索特色小鎮(zhèn)PPP模式。”華夏幸?;鶚I(yè)股份有限公司執(zhí)行總裁葉珺說。
以華夏幸福在嘉善打造的人才創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)為例,地處嘉興市嘉善縣南部區(qū)域,用地面積約3.3平方公里。截至目前,已開工項(xiàng)目18個,累計(jì)完成投資16億。華夏幸福希望通過產(chǎn)業(yè)聚集吸引上海外溢的創(chuàng)業(yè)者,并將這個區(qū)域打造成一個完善的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺,推動嘉善縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
綠地控股董事長、總裁張玉良表示,2017年房地產(chǎn)板塊重點(diǎn)將“特色小鎮(zhèn)”模式納入發(fā)展戰(zhàn)略,為此綠地正在積極籌備特色小鎮(zhèn)。
按照綠地的規(guī)劃,在京津冀地區(qū)發(fā)展特色小鎮(zhèn)過程中,綠地將充分發(fā)揮“資源集成商”的作用,積極挖掘和打造綜合性服務(wù)、發(fā)展為一體的特色鮮明的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。
“目前綠地正在尋找合適的土地和項(xiàng)目。石家莊、保定、廊坊、張家口等區(qū)域都是突破口。”綠地方面介紹,按照京津冀區(qū)域特色小鎮(zhèn)的大盤戰(zhàn)略,2017年綠地將在北京等一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊,儲備多個特色小鎮(zhèn)大盤項(xiàng)目。
實(shí)際上,綠地在上海崇明島、杭州灣已經(jīng)有落地實(shí)踐,計(jì)劃在江西(南昌周邊)打造健康小鎮(zhèn)、智慧小鎮(zhèn),在鄭州也簽了兩個小鎮(zhèn)。
參考國外,最著名的莫過于距紐約一小時交通圈的格林尼治對沖基金小鎮(zhèn)。格林尼治是美國康涅狄格州的一個面積只有174平方公里的小鎮(zhèn),目前集中了500多家對沖基金。格林尼治的發(fā)展,依托的是財(cái)富管理中心紐約曼哈頓。它距離曼哈頓約50公里,擁有較低的稅收優(yōu)惠,吸引了大量華爾街精英前來定居。
特色小鎮(zhèn)如火如荼,“對于房企而言,通過小鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)營可以獲取更加低廉的土地,并在后續(xù)運(yùn)營中可以繼續(xù)獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金回報。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
三四線機(jī)會
隨著一線城市的購買力外溢和城鎮(zhèn)化的推進(jìn),很多一線城市的衛(wèi)星城市開始率先出現(xiàn)機(jī)會。
“今年新房銷售的真正機(jī)會在三四線城市。”世聯(lián)行董事長陳勁松在今年3月的業(yè)績發(fā)布會上說。
對于三四線戰(zhàn)略,中梁地產(chǎn)集團(tuán)董事長楊劍做過一個形象的比喻:“如果布局一二線城市是開大奔,布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔,我開50輛寶馬mini,我還是大有機(jī)會。”
嚴(yán)躍進(jìn)表示,三四線城市的拿地成本相對較低,預(yù)算可以控制在10個億以內(nèi)。這對于部分房企來說有積極作用,在資金預(yù)算比較吃緊或融資壓力大的情況下,會放棄大城市的購地機(jī)會,轉(zhuǎn)而積極到三四線城市拿地。另外三四線城市購房和購地政策較寬松,所以此類城市的土地市場自然也會有高溢價等情況出現(xiàn)。甚至?xí)霈F(xiàn)全國型大房企和地方中小房企競爭拿地的現(xiàn)象。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,房企目前正積極拿地,近期三線城市土地市場溢價率有明顯上升。整體市場熱度從過去的一二線轉(zhuǎn)移到三四線城市。
此外,對于企業(yè)而言,強(qiáng)三線城市不僅擁有房價的紅利,其周轉(zhuǎn)速度也明顯高于一二線城市,這個也成為誘惑的機(jī)會。
“我們目前采用的是36781快周轉(zhuǎn)模式,3個月開工,6個月開盤,推盤首日銷售70%,當(dāng)月完成80%,1年銷售現(xiàn)金流歸正。考慮到現(xiàn)在市場較好,我們還在進(jìn)一步提高自己的周轉(zhuǎn)速度,爭取拿地就開工,3個月開盤,這樣可以實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)速度更快,也將助力我們擴(kuò)大規(guī)模。”趙紅衛(wèi)說。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出,早在兩三年前,部分三四線城市已經(jīng)開始著手暫停供地或放緩供地,如江西南昌去年商品房土地供應(yīng)量下降兩成,為近4年新低。在去庫存的思路下,未來1~2年部分三四線城市的供求關(guān)系可能得到改善。
來自同策咨詢一份長三角區(qū)域三四線城市的研究報告顯示,未來3~5年,長三角區(qū)域部分三四線城市(含部分縣級市),可作為開發(fā)房企未來進(jìn)入的備選城市。對于去化周期小于15個月或區(qū)域中心城市周邊的三四線城市,可以考慮機(jī)會性布局,實(shí)施快進(jìn)快出的策略,短期內(nèi)為公司規(guī)模做貢獻(xiàn)。
海通證券認(rèn)為,2017年以來,不同線級城市的地產(chǎn)銷量出現(xiàn)明顯分化。一季度全國商品房銷售面積同比增速19.5%,其中重點(diǎn)40城(主要為一二線城市)銷量增速僅6.3%,而非重點(diǎn)城市(主要為三四線城市)銷量增速則高達(dá)29.0%。
風(fēng)險幾何
從目前情況看,盡管三四線城市商品房價格不高,但與一線城市相比,其地價等成本要低得多,而且相關(guān)審批、開發(fā)程序也相對寬松、簡單。當(dāng)?shù)卣浅OM鈦淼钠放崎_發(fā)商,通過引入先進(jìn)理念和成功經(jīng)驗(yàn),拉動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,因此土地、稅收等優(yōu)惠政策很多。
不過,對于房企來說,三四線城市也存在著不遵守游戲規(guī)則、政府工作效率低下和“換屆風(fēng)險”等問題。
“比如土地市場環(huán)境不規(guī)范,人情關(guān)系錢權(quán)交易比較嚴(yán)重。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。
也有觀點(diǎn)指出,三四線城市蛋糕小,沒有規(guī)模發(fā)展的空間。在一二線城市做一個項(xiàng)目,獲得的銷售額和盈利規(guī)模相當(dāng)于在三四線城市做多個項(xiàng)目。
今年4月,深圳國資房企深圳控股就加快了對三四線城市土地的處置工作,掛牌出售5家間接全資附屬公司的全部股權(quán),上述公司分別于江蘇泰州、廣東佛山擁有未開發(fā)土地合約100.47萬平方米。
據(jù)深圳控股年報,2016年,其深圳項(xiàng)目平均毛利率約為49.9%,其他一線城市平均毛利率約為36.1%,二線城市平均毛利率約為31.8%,而三線城市平均毛利率僅為11%。
同時,萬科則在年報中對煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、大連、南充、南通等12個三四線城市進(jìn)行了計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備,總金額為13.8億元,較2015年的存貨跌價準(zhǔn)備金額增長82.3%。
中信建投指出,根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn),一二線城市出現(xiàn)向上的拐點(diǎn)后,三線城市往往表現(xiàn)會滯后;一旦向下的拐點(diǎn)出現(xiàn),三線城市也會同步下跌。目前整體流動性依舊寬松,但寬松邊際已經(jīng)開始收窄。 制圖/張逸俊
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