二三線城市調(diào)控再接力：燕郊樓市率先降溫

　　自6月以來(lái)，繼一線城市加強(qiáng)調(diào)控后，二三線城市再度開啟新一輪調(diào)控。包括溫州、佛山、廊坊、邢臺(tái)等城市陸續(xù)發(fā)布調(diào)控措施。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三線城市房?jī)r(jià)上漲速度超過一線是最近三線政策高發(fā)的主要原因。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，三線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅略有擴(kuò)大，4月份比3月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。另外，根據(jù)實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了燕郊地區(qū)以外，不少二三線城市市場(chǎng)反而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。樓市的火爆也傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，二三線城市土地住宅明顯升溫。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月全月，全國(guó)單宗地塊超過5億的成交合計(jì)102宗，這其中溢價(jià)率超過50%的地塊有71宗，這71宗地塊里，高達(dá)87%分布在二三線城市。溢價(jià)率超過100%的地塊合計(jì)45宗，其中有41宗出現(xiàn)在二三線城市，占比高達(dá)91%。

　　在二三線城市中，燕郊樓市是歷來(lái)樓市調(diào)控周期都值得觀察的樣本。該地區(qū)目前具有大量二手房，同時(shí)也有不少投資客。

　　樓市調(diào)控蔓延

　　6月開始，樓市調(diào)控繼續(xù)。包括溫州、佛山、廊坊、邢臺(tái)等城市陸續(xù)發(fā)布調(diào)控政策。

　　6月1日，溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)和市國(guó)土資源局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)住房和用地供應(yīng)管理有關(guān)工作的通知》，明確要求已開盤銷售的項(xiàng)目未經(jīng)價(jià)格主管部門批準(zhǔn)不得隨意調(diào)整價(jià)格或取消優(yōu)惠幅度；5月31日，佛山進(jìn)一步加強(qiáng)了住房限購(gòu)政策，將二手房納入限購(gòu)范圍。隔日佛山再出政策，要求加強(qiáng)新建商品房預(yù)售監(jiān)管工作，購(gòu)房人預(yù)定支付的定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的全部購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶；6月2日，廊坊市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》；6月4日邢臺(tái)市人民政府辦公室關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。

　　綜合比較來(lái)看，目前發(fā)布調(diào)控城市普遍表現(xiàn)出較好的樓市行情。

　　據(jù)溫州市住建委統(tǒng)計(jì)，去年溫州市區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為20325元/平方米，較上年提高11.4%。今年1至5月成交均價(jià)2.07萬(wàn)元/平方米。截至去年12月31日，溫州市區(qū)新建商品房的去化周期僅5.21個(gè)月，低于6-16個(gè)月的合理區(qū)間。

　　根據(jù)佛山市住建局公布的成交數(shù)據(jù)，截至4月底，佛山4月已成交二手住宅12077套，這是佛山樓市史上，二手房成交套數(shù)首次超過一手房。端午前后，佛山權(quán)威房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，佛山二手房網(wǎng)簽量為2859套，環(huán)比上升23%；網(wǎng)簽面積為326152平方米，環(huán)比上升26%。

　　易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二三線城市全面回暖，和近期一線城市政策頻頻收緊的環(huán)境有關(guān)系。一方面是部分需求加快進(jìn)入了二三線城市，另一方面是部分二三線城市的購(gòu)房者不再觀望，購(gòu)房的積極性在增加，從這幾個(gè)角度看，此類城市市場(chǎng)交易總體上會(huì)有一個(gè)明顯的上升態(tài)勢(shì)，既利好去庫(kù)存，也利好購(gòu)房者置業(yè)計(jì)劃的完成。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，部分城市創(chuàng)下了交易的歷史新高，對(duì)于當(dāng)?shù)胤科髞?lái)說也是一個(gè)積極的利好。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于此類城市來(lái)說，樓市調(diào)控的導(dǎo)向就是如果房?jī)r(jià)上漲過快，就會(huì)進(jìn)行管控。從實(shí)際情況看，主要是一些熱點(diǎn)三線城市或者三大城市群周邊的二三線城市房?jī)r(jià)過快上漲。管控也是為了防范炒房，對(duì)于一些外溢需求的抑制有積極作用。

　　燕郊率先降溫

　　從以往調(diào)控周期看，隸屬于河北省三河市的燕郊樓市都是一個(gè)非常值得觀察的晴雨表。該地區(qū)對(duì)樓市調(diào)控的反應(yīng)快于其他地區(qū)。而自3月以來(lái)，燕郊也受到廊坊地區(qū)多輪調(diào)控影響。

　　3月21日，河北廊坊出臺(tái)政策，按照廊坊市房管局等多部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見》，此次實(shí)行住房限購(gòu)的區(qū)域?yàn)槔确皇兄鞒菂^(qū)(含廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū))、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。按照規(guī)定，非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍居民家庭購(gòu)買第1套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于30%；對(duì)擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

　　6月2日，廊坊市進(jìn)一步加碼調(diào)控措施，再度出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(下稱《意見》)，《意見》指出非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，限購(gòu)1套住房。此外，意見還提出，要嚴(yán)格落實(shí)地方政府主體責(zé)任。建立房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度，努力把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2016年10月的水平，確保環(huán)比不增長(zhǎng)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相比其他環(huán)京城市，燕郊開始出現(xiàn)比較明顯的較大降幅。根據(jù)鏈家網(wǎng)多個(gè)項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)對(duì)比，燕郊普遍出現(xiàn)3000-4000元/平方米的下降。鏈家燕郊多位中介人員也證實(shí)，燕郊樓市進(jìn)入明顯的調(diào)整階段，購(gòu)房者觀望情緒明顯。而一些著急用錢的業(yè)主開始降價(jià)拋售房產(chǎn)。

　　張明(化名)于今年3月份在燕郊福城上上城五期以接近2.8萬(wàn)元/平方米購(gòu)置了一套小兩居商品房。但近期，他發(fā)現(xiàn)，同樣的戶型成交價(jià)已經(jīng)跌至2.5萬(wàn)元/平方米。

　　鏈家一位中介人員注意到，此次廊坊市發(fā)布的《意見》稱，“努力把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2016年10月的水平，確保環(huán)比不增長(zhǎng)。”該人士稱，據(jù)他觀察，燕郊不少二手房小區(qū)已經(jīng)跌回到2016年10月水平。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱鏈家網(wǎng)公布的成交單價(jià)看也驗(yàn)證了此說法。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，燕郊的二手房市場(chǎng)體量更大，而其他地區(qū)樓市基本都是最近兩年發(fā)展起來(lái)的，所以可售的二手房數(shù)量不多，大部分物業(yè)都還沒有房本。燕郊已經(jīng)發(fā)展十幾年，新建住宅已經(jīng)很少，大部分業(yè)主已經(jīng)有房本可以再上市。另外，從價(jià)格方面看，燕郊是環(huán)京區(qū)域價(jià)格最高漲幅最大的，很多早期進(jìn)入的投資客成本非常低，這使得投資客即使減少部分收益拋售，也依然可以獲得較高利潤(rùn)。但與之不同的是，環(huán)京其他區(qū)域的投資成本相對(duì)較高，所以當(dāng)?shù)貥鞘兴尸F(xiàn)的博弈時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。

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