二三線城市調(diào)控再接力:燕郊樓市率先降溫


來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道   時(shí)間:2017-06-09





  自6月以來(lái),繼一線城市加強(qiáng)調(diào)控后,二三線城市再度開啟新一輪調(diào)控。包括溫州、佛山、廊坊、邢臺(tái)等城市陸續(xù)發(fā)布調(diào)控措施。


  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),三線城市房?jī)r(jià)上漲速度超過一線是最近三線政策高發(fā)的主要原因。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示,三線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅略有擴(kuò)大,4月份比3月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。另外,根據(jù)實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn),除了燕郊地區(qū)以外,不少二三線城市市場(chǎng)反而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。樓市的火爆也傳導(dǎo)到土地市場(chǎng),二三線城市土地住宅明顯升溫。


  中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,5月全月,全國(guó)單宗地塊超過5億的成交合計(jì)102宗,這其中溢價(jià)率超過50%的地塊有71宗,這71宗地塊里,高達(dá)87%分布在二三線城市。溢價(jià)率超過100%的地塊合計(jì)45宗,其中有41宗出現(xiàn)在二三線城市,占比高達(dá)91%。


  在二三線城市中,燕郊樓市是歷來(lái)樓市調(diào)控周期都值得觀察的樣本。該地區(qū)目前具有大量二手房,同時(shí)也有不少投資客。


  樓市調(diào)控蔓延


  6月開始,樓市調(diào)控繼續(xù)。包括溫州、佛山、廊坊、邢臺(tái)等城市陸續(xù)發(fā)布調(diào)控政策。


  6月1日,溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)和市國(guó)土資源局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)住房和用地供應(yīng)管理有關(guān)工作的通知》,明確要求已開盤銷售的項(xiàng)目未經(jīng)價(jià)格主管部門批準(zhǔn)不得隨意調(diào)整價(jià)格或取消優(yōu)惠幅度;5月31日,佛山進(jìn)一步加強(qiáng)了住房限購(gòu)政策,將二手房納入限購(gòu)范圍。隔日佛山再出政策,要求加強(qiáng)新建商品房預(yù)售監(jiān)管工作,購(gòu)房人預(yù)定支付的定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的全部購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶;6月2日,廊坊市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》;6月4日邢臺(tái)市人民政府辦公室關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。


  綜合比較來(lái)看,目前發(fā)布調(diào)控城市普遍表現(xiàn)出較好的樓市行情。


  據(jù)溫州市住建委統(tǒng)計(jì),去年溫州市區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為20325元/平方米,較上年提高11.4%。今年1至5月成交均價(jià)2.07萬(wàn)元/平方米。截至去年12月31日,溫州市區(qū)新建商品房的去化周期僅5.21個(gè)月,低于6-16個(gè)月的合理區(qū)間。


  根據(jù)佛山市住建局公布的成交數(shù)據(jù),截至4月底,佛山4月已成交二手住宅12077套,這是佛山樓市史上,二手房成交套數(shù)首次超過一手房。端午前后,佛山權(quán)威房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,佛山二手房網(wǎng)簽量為2859套,環(huán)比上升23%;網(wǎng)簽面積為326152平方米,環(huán)比上升26%。


  易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,二三線城市全面回暖,和近期一線城市政策頻頻收緊的環(huán)境有關(guān)系。一方面是部分需求加快進(jìn)入了二三線城市,另一方面是部分二三線城市的購(gòu)房者不再觀望,購(gòu)房的積極性在增加,從這幾個(gè)角度看,此類城市市場(chǎng)交易總體上會(huì)有一個(gè)明顯的上升態(tài)勢(shì),既利好去庫(kù)存,也利好購(gòu)房者置業(yè)計(jì)劃的完成。對(duì)比歷史數(shù)據(jù),部分城市創(chuàng)下了交易的歷史新高,對(duì)于當(dāng)?shù)胤科髞?lái)說也是一個(gè)積極的利好。


  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,對(duì)于此類城市來(lái)說,樓市調(diào)控的導(dǎo)向就是如果房?jī)r(jià)上漲過快,就會(huì)進(jìn)行管控。從實(shí)際情況看,主要是一些熱點(diǎn)三線城市或者三大城市群周邊的二三線城市房?jī)r(jià)過快上漲。管控也是為了防范炒房,對(duì)于一些外溢需求的抑制有積極作用。


  燕郊率先降溫


  從以往調(diào)控周期看,隸屬于河北省三河市的燕郊樓市都是一個(gè)非常值得觀察的晴雨表。該地區(qū)對(duì)樓市調(diào)控的反應(yīng)快于其他地區(qū)。而自3月以來(lái),燕郊也受到廊坊地區(qū)多輪調(diào)控影響。


  3月21日,河北廊坊出臺(tái)政策,按照廊坊市房管局等多部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見》,此次實(shí)行住房限購(gòu)的區(qū)域?yàn)槔确皇兄鞒菂^(qū)(含廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū))、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。按照規(guī)定,非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;本地戶籍居民家庭購(gòu)買第1套住房,申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的,首付款比例不低于30%;對(duì)擁有1套住房的本地戶籍居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的,首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的本地戶籍居民家庭,暫停辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款。


  6月2日,廊坊市進(jìn)一步加碼調(diào)控措施,再度出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(下稱《意見》),《意見》指出非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的,限購(gòu)1套住房。此外,意見還提出,要嚴(yán)格落實(shí)地方政府主體責(zé)任。建立房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度,努力把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2016年10月的水平,確保環(huán)比不增長(zhǎng)。


  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),相比其他環(huán)京城市,燕郊開始出現(xiàn)比較明顯的較大降幅。根據(jù)鏈家網(wǎng)多個(gè)項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)對(duì)比,燕郊普遍出現(xiàn)3000-4000元/平方米的下降。鏈家燕郊多位中介人員也證實(shí),燕郊樓市進(jìn)入明顯的調(diào)整階段,購(gòu)房者觀望情緒明顯。而一些著急用錢的業(yè)主開始降價(jià)拋售房產(chǎn)。


  張明(化名)于今年3月份在燕郊福城上上城五期以接近2.8萬(wàn)元/平方米購(gòu)置了一套小兩居商品房。但近期,他發(fā)現(xiàn),同樣的戶型成交價(jià)已經(jīng)跌至2.5萬(wàn)元/平方米。


  鏈家一位中介人員注意到,此次廊坊市發(fā)布的《意見》稱,“努力把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2016年10月的水平,確保環(huán)比不增長(zhǎng)。”該人士稱,據(jù)他觀察,燕郊不少二手房小區(qū)已經(jīng)跌回到2016年10月水平。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱鏈家網(wǎng)公布的成交單價(jià)看也驗(yàn)證了此說法。


  中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,燕郊的二手房市場(chǎng)體量更大,而其他地區(qū)樓市基本都是最近兩年發(fā)展起來(lái)的,所以可售的二手房數(shù)量不多,大部分物業(yè)都還沒有房本。燕郊已經(jīng)發(fā)展十幾年,新建住宅已經(jīng)很少,大部分業(yè)主已經(jīng)有房本可以再上市。另外,從價(jià)格方面看,燕郊是環(huán)京區(qū)域價(jià)格最高漲幅最大的,很多早期進(jìn)入的投資客成本非常低,這使得投資客即使減少部分收益拋售,也依然可以獲得較高利潤(rùn)。但與之不同的是,環(huán)京其他區(qū)域的投資成本相對(duì)較高,所以當(dāng)?shù)貥鞘兴尸F(xiàn)的博弈時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。



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