燕郊樓市成交量斷崖式下跌 有開發(fā)商拿工業(yè)地兜售商住公寓


來源:每日經濟新聞   時間:2017-06-30





  “北三縣”已成為觀察環(huán)北京樓市的風向標之一。其中,一度狂飆突進的燕郊樓市備受矚目。


  從地緣上講,受益于通州城市副中心等影響因素,燕郊過去一段時間曾是投資客扎堆之地,房價漲幅甚至超過一河之隔的通州。但今年3月以來,廊坊加碼調控,不斷打補丁,燕郊二手房和新房交易市場能否延續(xù)之前的火熱?


  6月24日,《每日經濟新聞》記者實地走訪發(fā)現,燕郊樓市已不復往日的喧囂,除了銷售中心門店清冷,銷售人員轉向力推非限購的商住公寓外 ,更有開發(fā)商直接以工業(yè)用地開發(fā)住宅等。


  成交量斷崖式下降


  從地鐵一號線大望路站出,再轉乘815或816路公交,是北京前往燕郊最便捷的公共交通路線之一,全程約莫40分鐘左右,從郎家園出發(fā)下一站就到達興達廣場小區(qū)站。


  隨后,記者來到孔雀城營銷中心,銷售人員豐女士表示,目前毛坯住宅均價2.5萬元/平方米左右,二手房價格在3萬元/平方米左右。


  在紫竹灣商業(yè)廣場一處銷售中心,銷售人員小李告訴《每日經濟新聞》記者,目前二手房房價參差不齊,以納丹堡為例,均價基本上在2.8萬元/平方米左右。記者在碧桂園尚誠地產合作經銷商處了解到,目前燕郊房價存在很大差別,一般在2.7萬元至3.5萬元/平方米不等。


  鏈家官網顯示,目前燕郊房源庫存共1784套,均價2.7萬元/平方米?!睹咳战洕侣劇酚浾呤崂戆l(fā)現,從3月21日廊坊限購政策出臺以來,截至6月25日的6月份僅成交了35套,已接近冰點,但今年2月份成交438套,3月份成交714套,4、5月份成交200套左右。


  隱形費用涉嫌變相加價


  “雙合同”、“電商費”、“裝修費”……這些莫名其妙的費用讓買房者摸不著頭腦的同時,急于買房的心情也讓購房者被迫接受這些隱形費用。


  前不久,《每日經濟新聞》報道大名城上海一樓盤另收68萬元裝修款后,引起社會廣泛關注。在燕郊,記者同樣也發(fā)現許多開發(fā)商存在暗中變相加價的現象。


  “現在商住兩用的公寓房不限購不限貸,2019年6月就可以交房。”前述紫竹灣項目的銷售人員小李告訴《每日經濟新聞》記者:“好在我們現在還贈送精裝修,每平方米只收取1000元,開發(fā)商會按照1500元的標準交房,50平方米以下的房型,只需要交10000元裝修費就可以了。”


  小李介紹說,跟客戶簽訂購房合時也會簽訂裝修協(xié)議,但其并沒有拿出裝修協(xié)議。當記者說要自己裝修時,對方明確告知“不行”。


  他解釋道,“因為這是開發(fā)商統(tǒng)一的,主要是為了打造燕郊的示范標桿。”至于裝修規(guī)格,小李用“以后住在里面,保證就像住在酒店一樣”來形容。


  在盈時·未來港一銷售中心,記者也遇到同樣的加價問題。記者咨詢一套單價為1.6萬元的復式公寓,面積大概55平方米,總價為88萬元,銷售人員表示:“現在購買會有團購優(yōu)惠價,但需支付5萬元電商費才能享受團購優(yōu)惠。”


  關于開發(fā)商收取“裝修費”、“電商費”等情形,記者多次撥打三河市房管局電話,但一直無法撥通,隨后采訪廊坊市房管局,一位工作人員表示電商費屬于開發(fā)商自己的銷售行為,房管局只管開發(fā)商違規(guī)收定金的行為。


  工業(yè)用地建公寓


  隨著限購升級,一、二手商品房的交易已接近冰封,有開發(fā)商開始打政策擦邊球,通過工業(yè)用地建公寓,以租代售的形式暗地里賣給買房人。


  豪展地產銷售中心的豐女士表示,限購之后開發(fā)商也著急,現在燕郊也開始重點開發(fā)商住公寓。在盈時·未來港的沙盤前,銷售人員全程以購房置業(yè)的口吻推介,但拿出及簽訂的合同卻是租賃合同,租賃期僅為20年,用途顯示“倉儲”。


  鑫昇置業(yè)一位銷售人員告知記者,未來港公寓的價格是1.6萬元/平方米,之所以比市場價格便宜,是因為未來港是50年產權的工業(yè)用地,工業(yè)用地在拿地上價格非常便宜。至于土地性質的區(qū)別,銷售人員說:“性質差不多,產權用完了以后繼續(xù)和國家續(xù)約。”


  “我們簽訂的合同里寫了,以后拆遷款都是租戶所有。”上述銷售人員表示,“我們和當地限購政策打一個擦邊球,要不然外地人想買根本買不到。”


  銷售人員進一步解釋,“我們是以租代售的模式,政府是支持的,如果說你三五年之后想賣的話,直接找到物業(yè),然后物業(yè)給找買房人,也就是一紙合同的事情。”《每日經濟新聞》記者在合同中發(fā)現,在變更手續(xù)時租戶需交類似中介費,每次每戶兩萬元。


  上述銷售人員給記者計算了一下相關費用,以53.36平方米的復式公寓來看,單價1.6萬元/平方米,總價約87萬元,另加5萬元電商費以后首付需30余萬元,其余56萬元則從銀行貸款。


  這意味著消費者以87萬元的價格買了一個租期為20年的公寓。據銷售人員表示,目前該項目共有38棟樓4800戶,其中“已售”1700戶左右。


  有意思的是,銷售人員一再跟記者強調,如果買了房,日后開發(fā)商會申請土地性質變更,到時候就由50年變更到70年大產權,那可就撿大便宜了……


  該現象是否合規(guī)?記者采訪三河市房管局,后者的公開電話一直無法接通。對此,廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮質疑:“工業(yè)用地怎么能建住宅呢?”


  張茂榮表示,不管建的公寓是賣給個人還是賣給集體,首先要確認是不是合法建筑,如果是有產權證的合法建筑,轉讓、出租都是可以的,但從購房者來看,租賃和買賣的概念完全不同,最長20年租賃期限到期后,所有權仍歸還出租方。


  他還說,如果是不合法的建筑,租賃合同的法律效力就存在問題了,購房者無法得到保障,一旦發(fā)生爭議,法院將判處租賃合同解除,購房者還要支付房屋使用費。



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