房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整或許真正開(kāi)始

　　最近隨著央行流動(dòng)性逐漸收緊，隨著金融市場(chǎng)的去杠桿，住房按揭貸款利率正在逐漸地上升。有報(bào)道，在上個(gè)星期，北京上海等一線城市，首套住房按揭貸款利率已經(jīng)上升到了基準(zhǔn)利率的1.1倍，第二套住房按揭貸款利率更是上升到基準(zhǔn)利率的1.2倍。而北京等一線城市住房按揭貸款利率全面上升，其趨勢(shì)也開(kāi)始在二三線城市蔓延。

　　一線城市作為政策房地產(chǎn)調(diào)控政策的市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，一線城市的住房按揭貸款利率全面上升也很快會(huì)反映到二線城市的樓市調(diào)控上去。5月份，35個(gè)城市首套住房按揭貸款利率均有不同程度上調(diào)，多數(shù)二線城市住房按揭貸款利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率。與此同時(shí)，銀行優(yōu)惠利率也在逐步取消，全國(guó)已經(jīng)有20家銀行停止住房按揭貸款。在這種情況下，住房按揭貸款利率或再次上升高點(diǎn)。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，按揭貸款利率全面上升，這意味著什么呢？這意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將出現(xiàn)真正地向下調(diào)整。

　　住房按揭貸款利率上升，再加以前這些“五限”政策，首先使得住房投資炒作者不僅沒(méi)有意愿再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且也會(huì)讓他們感覺(jué)到進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本上升和杠桿率下降而不敢及沒(méi)有能力再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果住房投資炒作者不敢也沒(méi)有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么先進(jìn)入者所持有的住房想交易出去已經(jīng)沒(méi)有了接盤俠。在這種情況下，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只要些許下跌，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期立即會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　同時(shí)，首套住房按揭貸款利率也全面上升，盡管對(duì)購(gòu)買住房者沒(méi)有多少作用，因?yàn)樵诟叻績(jī)r(jià)的市場(chǎng)，真正的住房消費(fèi)者根本就沒(méi)有能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，所要進(jìn)入者多以是住房投資炒作者(因?yàn)橘?gòu)買一套住房也可是投資炒作)，但這將進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期的逆轉(zhuǎn)。如果房?jī)r(jià)上漲預(yù)期出現(xiàn)全面逐漸的逆轉(zhuǎn)，不僅新的住房投資炒作者不會(huì)再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且手中持有住房者投資情緒將產(chǎn)生變化，他們會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)是不是開(kāi)始下跌，會(huì)擔(dān)心如果房?jī)r(jià)下跌又會(huì)下跌到什么程度。尤其那么過(guò)度杠桿進(jìn)入者房地產(chǎn)市場(chǎng)者，這種擔(dān)心的程度會(huì)更為強(qiáng)烈。當(dāng)這種情況到一定的臨界點(diǎn)，許多持有住房者只有降低價(jià)格出售住房的一條路，別無(wú)選擇。這樣更是會(huì)強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，盡管強(qiáng)化是漸漸的。

　　當(dāng)然，更為重要的是一線城市的住房按揭貸款利率上升，它將成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭貸款利率的風(fēng)向標(biāo)，其趨勢(shì)很快就會(huì)蔓延到全國(guó)。因?yàn)?，在全?guó)性的統(tǒng)一的金融市場(chǎng)，其價(jià)格水平?jīng)]有多少差異性，否則金融資源一定會(huì)流向價(jià)格高的城市。如果再加上占信貸資源主體性都是全國(guó)性大銀行，這更容易通過(guò)行政性的方式讓按揭貸款利率趨向一致性。當(dāng)金融市場(chǎng)的利率水平趨向一致性，上半年那種房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”調(diào)控政策所起的作用將全面弱化。這些城市的住房投機(jī)炒作者同樣會(huì)不敢及無(wú)能力再進(jìn)入沒(méi)有出臺(tái)調(diào)控政策城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果這種情況出現(xiàn)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期也將全面逆轉(zhuǎn)，這些城市的房?jī)r(jià)向下調(diào)整也可能從這開(kāi)始。這些都將對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。

　　總之，住房按揭貸款利率全面上升，盡管對(duì)樓市的影響和沖擊不會(huì)是突然，但它是遏制這輪房?jī)r(jià)上漲真正殺手，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整或許真正從這開(kāi)始。

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