三四線樓市“去庫存”仍艱難

　　自今年3月以來，數(shù)十個城市出臺了上百次房地產(chǎn)調控政策。值得注意的是，本輪出臺調控政策的城市不斷擴容，從一二線城市擴圍至環(huán)熱點城市的三四線城市，各項調控政策正不斷加碼。由于一二線熱點城市調控已趨“頂配”，資本開始外溢，部分三四線城市的住宅市場已出現(xiàn)了明顯回暖跡象。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，在熱點城市受政策壓抑之下，三四線城市或將迎來“去庫存”的良機。而今年一季度的數(shù)據(jù)也佐證了這個觀點。2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長了35.84%。

　　現(xiàn)在問題來了，熱點城市都受到了房地產(chǎn)調控的影響，投資性需求開始向外溢出，那是否會有助于其他非熱點三四線城市的“去庫存”呢？對此，筆者認為，針對部分三四線城市樓市的回緩，只是階段性的，無論從人口、財富和其他經(jīng)濟發(fā)展因素來看，這種回暖很難長期持續(xù)，對于多數(shù)三四線城市來說，去庫存壓力仍然很大，需作持久戰(zhàn)準備。

　　第一，三四線城市居民購買力對房價上漲更為敏感。相較于一二線城市購房主體以投資客為主，三四線城市的主要購買力是當?shù)鼐用?，對房價上漲的敏感度很強，即使現(xiàn)在部分三四線城市出現(xiàn)火熱，也只是資本從一二線城市外溢到周邊的三四線城市，這種外溢現(xiàn)象不可持續(xù)，一旦熱點消退之后，多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)又將冷卻下來。

　　第二，相對于一二線城市土地市場日趨緊張，地方政府供地明顯不足，而多數(shù)三四線城市的土地資源還很寬裕，土地價格難有上漲空間，如果當?shù)卣砰_土地無限量供應，不但使房價上漲不可持續(xù)，相反還會對進一步加大庫存量。

　　第三，三四線城市的房價上漲，關鍵要看人口流入、產(chǎn)業(yè)結構、區(qū)位、居民收入水平等影響房價關鍵因素，而多數(shù)三四線城市居民收入增長有限、產(chǎn)業(yè)結構單一、人口凈流入減少，出現(xiàn)了零增長或負增長。而像這樣的三四線城市，即使迎來短暫樓市熱銷，也是不可持續(xù)的。

　　目前對于三四線城市，樓市的調控決不會是統(tǒng)一執(zhí)行，而是因地施策。對于個別房價上漲過快的三四線城市，應實行限購等手段控制房價，打擊投機性需求。而對于去庫存壓力大的城市要繼續(xù)加大實行力度。近期，四川省資陽市發(fā)布的“購房獎勵”政策就很是引人注目。

　　當然，除了從供給端入手外，還要從需求端入手緩解部分三四線城市的“去庫存”壓力。比如控制新建住宅數(shù)量、改善住房供給結構。同時，發(fā)展當?shù)刈赓U市場，將更多的庫存房源轉化成“廉租房”、“保障房”等。

　　由于各地對一二線城市進行了史上最嚴的樓市調控新政，一些投機資金又涌向了部分熱點三四線城市，導致這些城市也出現(xiàn)了樓市過熱問題。但是，這種資本外溢導致房地產(chǎn)回暖的現(xiàn)象是不可持續(xù)的。由于三四線城市的房價由當?shù)厝丝诹魅?、居民購買力、產(chǎn)業(yè)結構等眾多因素決定，所以短暫的抄作不能代表未來三四線城市房地產(chǎn)庫存的壓力就此減輕了。

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