樓市“小周期”觸頂后輪動回落


來源:證券日報   時間:2017-05-08





  剛剛過去的4月份,熱點樓市量價齊跌。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,4月份一線城市新房成交面積環(huán)比和同比分別下降30.5%、34.6%;二線城市成交面積環(huán)比和同比分別下降16.02%和35.45%。預售管控下,4月份熱點城市新房價格非穩(wěn)即跌,上海新房均價環(huán)比下跌21.3%,深圳新房均價連續(xù)6個月下降。春節(jié)后樓市回升,主要在二手住房市場。近期,熱點城市密集調(diào)控,二手房市場見頂回落。


  北京是本輪樓市調(diào)控的領頭羊。針對二手房市場,北京在40天內(nèi)發(fā)布了13項調(diào)控政策,5月初更是將首套房和二套房貸利率分別上調(diào)至基準利率和基準利率的1.2倍。4月份,北京二手住房市場觸頂回落,當月二手住房共成交16902套,環(huán)比3月下降35%,同比去年4月減少36%。“3.17”新政至今,北京二手住房日均成交量較新政前下滑了75.6%。成交量大幅下滑也帶動房價下降,4月份北京二手住房成交均價為59564元/平方米,比3月份下降了6.8%。


  北京樓市走向具有極強的代表意義。比如,目前已有18個城市啟動了“限售”政策。在控制“類住宅”問題上,上海、廣州、深圳已相繼跟進,比如暫停新增“類住宅”的規(guī)劃和供應,“類住宅”銷售對象僅限于企業(yè)等。此外,從北京開始,資金面緊縮趨勢越來越明顯,根據(jù)融360統(tǒng)計,4月份全國首套房平均貸款利率為4.52%,環(huán)比上升0.67%,自1月份以來已連續(xù)4個月上升,房貸優(yōu)惠利率折扣調(diào)減。4月份,全國35個城市533家銀行中,有122家銀行首套房利率折扣調(diào)減,占比22.9%。


  目前,上海、深圳等地,部分商業(yè)銀行首套房貸優(yōu)惠利率由基準利率的9折上調(diào)至9.5折。值得注意的是,未來“三期疊加”的宏觀背景下,貨幣環(huán)境相對友好,人口流入和就業(yè)機會集中的大城市或都市圈,房價上漲壓力很大。廣大三線、四線城市去庫存仍然在進行中。因此,具有調(diào)控精細化效應的“定向加息”,以及限售、限購等限制性措施,或許是中期內(nèi)要堅持的管理措施。


  除了“定向加息”這一價格型工具,阻斷違規(guī)資金進入樓市的數(shù)量型工具也已生效。近期,銀監(jiān)會一個月內(nèi)下了7道金牌,目標直指非標亂象,堵塞資金違規(guī)流入地產(chǎn)、政府投融資平臺。同時,今年央行全面落實MPA考核,非標資產(chǎn)將進入資本充足率約束銀行資產(chǎn)擴張的范疇。春節(jié)前開始的貨幣市場“鎖短放長”,疊加非標緊縮,銀行和非銀機構投融資開啟緊縮。


  當前,40%的新增信貸定價,要間接掛鉤貨幣市場利率和國債利率,而非基準利率。盡管,居民房貸安全邊際較高,但收益率較低,融資成本抬升必然會拉高房貸利率。同時,出于去年以來居民杠桿率過快攀升的顧慮,今年新增房貸額度壓縮,央行的目標是要把新增房貸占總新增貸款的比控制在30%以下。因此,今年新增房貸要比去年減少20%-30%。截止到3月末,個人住房貸款余額19.1萬億元,同比增長35.7%,比上年末回落1.1個百分點。房貸利率和信貸投放雙重緊縮。


  2016年,銀行新增住戶貸款達到5.68萬億元,較2015年翻了近一倍,占全部新增貸款近50%,還不包括2萬億元的公積金貸款。工、農(nóng)、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。住戶貸款占GDP的比重(即居民杠桿率),從2015年的35%上升到2016年的45%??膳袛?,2016年以來的房價暴漲,信貸高投入和杠桿支持是重要推力。如果成本和資金投放雙重緊縮,房價上漲的動力將衰減。


  因此,北、上、廣、深等熱點城市,當前樓市量價呈現(xiàn)短周期“頂部繁榮”的態(tài)勢,調(diào)控“落地”和資金面緊縮的滯后影響,將會在今年二季度以后全面顯現(xiàn),熱點樓市也將開啟“頂部回落”的走勢。同時,樓市分化格局越來越明顯,由于農(nóng)民工“回流”、高鐵擴大樓市半徑、返鄉(xiāng)置業(yè)等因素驅(qū)動,加上近年來“去庫存”政策仍在生效過程中,中西部人口大省(如河南、廣西、四川、云南等)省會城市及周邊,樓市依舊旺盛。


  “五一”期間的消息顯示,鄭州、南寧等二線城市及其周邊衛(wèi)星城(如鄭州的滎陽),日光盤和“搶房大戰(zhàn)”再次上演。同時,都市圈核心城市及轄區(qū)縣市啟動強力調(diào)控后,樓市熱度開始傳導至核心城市輻射區(qū)域,比如江蘇的鎮(zhèn)江、淮安、南通,廣東的韶關、清遠,福建的漳州等地,近期房價上漲明顯。


  本輪樓市“冒頭即打”和精細化調(diào)控的基調(diào)下,這些城市也將啟動后續(xù)調(diào)控。隨著調(diào)控“落地”,樓市資金面開啟緊縮進程,金融“去杠桿”打擊投機炒作,熱點樓市板塊將相繼冷卻。按樓市“小周期”分析,2014年四季度開啟的新一輪樓市回升周期將在今年趨于結束。



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