樓市調(diào)控供給側(cè)發(fā)力 前四月土地及宅地供應(yīng)大增

　　簡單地增加土地供應(yīng)計劃無法達到總供需的平衡，還要督促供地計劃全額完成，以及對住房需求予以分類供給，實現(xiàn)每一層次的平衡，才能達到總的供需平衡。

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯已與之前不同。

　　除了祭出限售手段大力抑制投機，新的調(diào)控措施也更集中于增加土地和房屋供應(yīng)，調(diào)節(jié)供需關(guān)系。

　　4月初，國土部和住建部出臺的土地供應(yīng)掛鉤去化周期政策，也將供給端視為突破口，業(yè)內(nèi)亦將此視為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的破冰之舉。

　　多方研究數(shù)據(jù)顯示，今年以來，一線城市土地供應(yīng)量較2016年有顯著增加，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年中國50個重點城市賣地收入合計為7645.3億元，與2016年同期不到5000億的水平相比，上漲53.3%。

　　但簡單地增加土地供應(yīng)計劃無法達到總供需的平衡，還要督促供地計劃全額完成，以及對住房需求予以分類供給，實現(xiàn)每一層次的平衡，才能達到總的供需平衡。

　　住宅用地供應(yīng)增加

　　在這一輪的樓市調(diào)控中，除需求端去流動性，增加持有成本等，部分城市還發(fā)出了積極增加土地供應(yīng)的信號，多個熱點城市住宅用地供應(yīng)計劃大幅提升。

　　據(jù)北京國土局消息，2017年北京計劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，未來5年計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。

　　廣州也將加大土地供應(yīng)，據(jù)廣州國規(guī)委發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年全市計劃供應(yīng)5.8平方公里住宅用地，新增住宅建筑面積不少于1200萬平方米；2017年至2019年住宅用地合計供應(yīng)15.52平方公里住宅用地。

　　根據(jù)深圳市規(guī)土委編制的“十三五”住房建設(shè)規(guī)劃(2016-2020年)，深圳“十三五”商品住房新增安排建設(shè)規(guī)模較“十二五”期間提高了近17%。

　　在供地計劃大增指導(dǎo)下，總體來看，前四月住宅用地推出量有明顯增加。根據(jù)中國指數(shù)研究院(以下簡稱“中指院”)的報告，今年1至3月，全國住宅用地推出1.8 億平方米，同比增長5.7%，結(jié)束了2014 年以來連續(xù)11個季度的同比下降趨勢。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年第一季度，北上廣深四個城市合計供應(yīng)住宅類土地的規(guī)劃建筑面積達520萬平方米，相比2016年同期上漲103%。

　　4月以來的供地，也延續(xù)了上述趨勢。

　　中指院指出，熱點一二線城市為緩解緊張的供不應(yīng)求矛盾，住宅用地推地力度較大，其中一線城市推地量翻倍增長。

　　與土地供應(yīng)增加相對應(yīng)的是，土地供給與庫存去化周期掛鉤機制的建立。4月1日，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布通知，要求各地根據(jù)商品住房庫存消化周期， 適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序。

　　通知要求，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　方正證券認為，該政策是在供給端建立長效機制的重要措施，這一機制有望快速鋪開，在一線、熱點二線、強三線增加土地供應(yīng)計劃，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　供地計劃和實施也具體區(qū)分了各類宅地的供應(yīng)，偏向增加保障性宅地供應(yīng)。比如深圳在其十三五住宅規(guī)劃中提出，要優(yōu)先在2016至2017年落實人才住房和保障性住房新供應(yīng)54公頃。

　　在北京，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日，北京年內(nèi)成交的自住房地塊面積已經(jīng)超過過去2年的年度供應(yīng)量，達61.14萬平米，占據(jù)所有住宅土地供應(yīng)的31%，接近2014年的歷史最高比例。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，2017年北京土地市場的最主要特征將是限價房與自住房，這類住房的價格明顯低于普通商品房價格。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，土地供應(yīng)增加將使地價更容易控制，既能調(diào)節(jié)供求平衡的關(guān)系，又能迎合房企拿地需求，利好二季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資，使可售房源增加。

　　長效機制重平衡

　　長期以來，樓市調(diào)控主要集中在需求側(cè)，針對供給側(cè)的調(diào)控力度有限。

　　深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(以下簡稱：深房中協(xié))發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認為，這是由于位于需求端的買家議價能力差，而供給端的調(diào)控因涉及土地財政、開發(fā)商助建城市配套等因素，有牽一發(fā)而動全身的效應(yīng)，因此更為困難。

　　因此，這一波熱點城市住宅量、住宅用地供應(yīng)的增加對樓市調(diào)控?zé)o疑有積極的意義。但從過去的數(shù)據(jù)來看，供應(yīng)計劃的完成率低，使實際住宅用地供給量大打折扣。

　　據(jù)統(tǒng)計，2012年以來，一線城市住宅用地供應(yīng)年度計劃完成率整體不足60%。而北京，據(jù)長江證券資料，2016年北京的住宅和商品住宅供應(yīng)完成率僅有39%和12%。

　　長江證券認為，供給端的核心要素不在計劃的調(diào)整，真正的落實和完成供應(yīng)計劃是解決供需矛盾的關(guān)鍵所在，今年計劃的住宅推地量是否能順利完成，有待考驗。

　　嚴躍進認為，針對供給側(cè)的調(diào)控，除增加住宅的用地供應(yīng)外，后續(xù)或積極促進供給端的結(jié)構(gòu)性改革，比如說提高精裝修住房的比例、壓縮商業(yè)和辦公的用地規(guī)模、禁止各類土地違規(guī)轉(zhuǎn)性等。

　　深房中協(xié)表示，無限制擴大商品住房的供應(yīng)無法實現(xiàn)住房總供需平衡，在供給端應(yīng)遵循“分離均衡”原則，根據(jù)住房需求者的實際支付能力進行細分分層，分別對不同層次的住房需求予以分類供給，最終通過每一個層次的供需平衡實現(xiàn)總供需的平衡。

　　中國指數(shù)研究院表示，目前針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，其主要目的是為了平抑房價，同時也為長效機制的出臺落實贏取一定的緩沖期。從中長期來看，仍將以住房制度、土地供應(yīng)制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度等為主的長效調(diào)控機制為主。

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