簡單地增加土地供應(yīng)計劃無法達到總供需的平衡,還要督促供地計劃全額完成,以及對住房需求予以分類供給,實現(xiàn)每一層次的平衡,才能達到總的供需平衡。
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯已與之前不同。
除了祭出限售手段大力抑制投機,新的調(diào)控措施也更集中于增加土地和房屋供應(yīng),調(diào)節(jié)供需關(guān)系。
4月初,國土部和住建部出臺的土地供應(yīng)掛鉤去化周期政策,也將供給端視為突破口,業(yè)內(nèi)亦將此視為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的破冰之舉。
多方研究數(shù)據(jù)顯示,今年以來,一線城市土地供應(yīng)量較2016年有顯著增加,中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至目前,今年中國50個重點城市賣地收入合計為7645.3億元,與2016年同期不到5000億的水平相比,上漲53.3%。
但簡單地增加土地供應(yīng)計劃無法達到總供需的平衡,還要督促供地計劃全額完成,以及對住房需求予以分類供給,實現(xiàn)每一層次的平衡,才能達到總的供需平衡。
住宅用地供應(yīng)增加
在這一輪的樓市調(diào)控中,除需求端去流動性,增加持有成本等,部分城市還發(fā)出了積極增加土地供應(yīng)的信號,多個熱點城市住宅用地供應(yīng)計劃大幅提升。
據(jù)北京國土局消息,2017年北京計劃供應(yīng)住宅用地1200公頃,未來5年計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃,以保障150萬套住房建設(shè)需求。
廣州也將加大土地供應(yīng),據(jù)廣州國規(guī)委發(fā)布的數(shù)據(jù),2017年全市計劃供應(yīng)5.8平方公里住宅用地,新增住宅建筑面積不少于1200萬平方米;2017年至2019年住宅用地合計供應(yīng)15.52平方公里住宅用地。
根據(jù)深圳市規(guī)土委編制的“十三五”住房建設(shè)規(guī)劃(2016-2020年),深圳“十三五”商品住房新增安排建設(shè)規(guī)模較“十二五”期間提高了近17%。
在供地計劃大增指導(dǎo)下,總體來看,前四月住宅用地推出量有明顯增加。根據(jù)中國指數(shù)研究院(以下簡稱“中指院”)的報告,今年1至3月,全國住宅用地推出1.8 億平方米,同比增長5.7%,結(jié)束了2014 年以來連續(xù)11個季度的同比下降趨勢。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,今年第一季度,北上廣深四個城市合計供應(yīng)住宅類土地的規(guī)劃建筑面積達520萬平方米,相比2016年同期上漲103%。
4月以來的供地,也延續(xù)了上述趨勢。
中指院指出,熱點一二線城市為緩解緊張的供不應(yīng)求矛盾,住宅用地推地力度較大,其中一線城市推地量翻倍增長。
與土地供應(yīng)增加相對應(yīng)的是,土地供給與庫存去化周期掛鉤機制的建立。4月1日,住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布通知,要求各地根據(jù)商品住房庫存消化周期, 適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序。
通知要求,對消化周期在36個月以上的,應(yīng)停止供地;36-18個月的,要減少供地;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。
方正證券認為,該政策是在供給端建立長效機制的重要措施,這一機制有望快速鋪開,在一線、熱點二線、強三線增加土地供應(yīng)計劃,穩(wěn)定市場預(yù)期。
供地計劃和實施也具體區(qū)分了各類宅地的供應(yīng),偏向增加保障性宅地供應(yīng)。比如深圳在其十三五住宅規(guī)劃中提出,要優(yōu)先在2016至2017年落實人才住房和保障性住房新供應(yīng)54公頃。
在北京,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至4月25日,北京年內(nèi)成交的自住房地塊面積已經(jīng)超過過去2年的年度供應(yīng)量,達61.14萬平米,占據(jù)所有住宅土地供應(yīng)的31%,接近2014年的歷史最高比例。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示,2017年北京土地市場的最主要特征將是限價房與自住房,這類住房的價格明顯低于普通商品房價格。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,土地供應(yīng)增加將使地價更容易控制,既能調(diào)節(jié)供求平衡的關(guān)系,又能迎合房企拿地需求,利好二季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資,使可售房源增加。
長效機制重平衡
長期以來,樓市調(diào)控主要集中在需求側(cè),針對供給側(cè)的調(diào)控力度有限。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(以下簡稱:深房中協(xié))發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認為,這是由于位于需求端的買家議價能力差,而供給端的調(diào)控因涉及土地財政、開發(fā)商助建城市配套等因素,有牽一發(fā)而動全身的效應(yīng),因此更為困難。
因此,這一波熱點城市住宅量、住宅用地供應(yīng)的增加對樓市調(diào)控?zé)o疑有積極的意義。但從過去的數(shù)據(jù)來看,供應(yīng)計劃的完成率低,使實際住宅用地供給量大打折扣。
據(jù)統(tǒng)計,2012年以來,一線城市住宅用地供應(yīng)年度計劃完成率整體不足60%。而北京,據(jù)長江證券資料,2016年北京的住宅和商品住宅供應(yīng)完成率僅有39%和12%。
長江證券認為,供給端的核心要素不在計劃的調(diào)整,真正的落實和完成供應(yīng)計劃是解決供需矛盾的關(guān)鍵所在,今年計劃的住宅推地量是否能順利完成,有待考驗。
嚴躍進認為,針對供給側(cè)的調(diào)控,除增加住宅的用地供應(yīng)外,后續(xù)或積極促進供給端的結(jié)構(gòu)性改革,比如說提高精裝修住房的比例、壓縮商業(yè)和辦公的用地規(guī)模、禁止各類土地違規(guī)轉(zhuǎn)性等。
深房中協(xié)表示,無限制擴大商品住房的供應(yīng)無法實現(xiàn)住房總供需平衡,在供給端應(yīng)遵循“分離均衡”原則,根據(jù)住房需求者的實際支付能力進行細分分層,分別對不同層次的住房需求予以分類供給,最終通過每一個層次的供需平衡實現(xiàn)總供需的平衡。
中國指數(shù)研究院表示,目前針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策,其主要目的是為了平抑房價,同時也為長效機制的出臺落實贏取一定的緩沖期。從中長期來看,仍將以住房制度、土地供應(yīng)制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度等為主的長效調(diào)控機制為主。
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