各地出臺(tái)的優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“卷起來(lái)了”。成都、杭州、西安等熱點(diǎn)城市全面取消限購(gòu),落戶(hù)政策也在放松。目前各地“因城施策”中,陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)化政策,不只是順應(yīng)市場(chǎng)需求,背后還隱藏著“搶人大戰(zhàn)”,“搶人大戰(zhàn)”不僅僅是搶“人口”,而且是搶人才。
實(shí)行了14年的住房限購(gòu)在不少城市成為歷史。
5月9日,一天兩座熱點(diǎn)城市杭州市、西安市相繼宣布全面取消住房限購(gòu)。10余天前,成都市才宣布全面取消住房限購(gòu)。截至目前,除了北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市,僅剩海南省、天津市、廣東省珠海市仍處于部分放開(kāi)限購(gòu)的狀態(tài)。
多城全面放松住房限購(gòu)的背后有哪些深意?將帶來(lái)怎樣的影響?
有人想“抄底” 有人在觀望
在這些城市中,杭州最受關(guān)注。5月9日上午,杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》),明確在杭州市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房,不再審核購(gòu)房資格。此次杭州樓市新政也稱(chēng)為“杭七條”。
一直以來(lái),作為熱點(diǎn)城市,杭州的樓市較為堅(jiān)挺,此次全面取消住房限購(gòu),對(duì)當(dāng)前的樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是“一石激起千層浪”,這也很快在股市反映出來(lái)。杭州新政出臺(tái)的當(dāng)天上午,不少上市房產(chǎn)企業(yè)的股價(jià)出現(xiàn)了明顯上漲。
新政發(fā)布后,杭州二手房掛牌量激增。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,對(duì)比4月份單日均值,新政首日二手房咨詢(xún)量增加54%,二手房新增買(mǎi)賣(mài)房源增長(zhǎng)91%。僅5月11日,杭州樓市新增掛牌房源939套,其中,漲價(jià)房源180套,降價(jià)房源2033套。
一些人的購(gòu)房意愿有所上升,新政實(shí)施后的首個(gè)周末,杭州不少新樓盤(pán)人頭攢動(dòng)。
另外,也有不少剛需和剛改(改善型剛需)的潛在購(gòu)房者開(kāi)始“摩拳擦掌”。一位居住在杭州市近郊區(qū)的業(yè)主發(fā)現(xiàn),他關(guān)注的房源價(jià)格降了不少。他說(shuō):“看著哪里都想買(mǎi)。”當(dāng)初,他是在房?jī)r(jià)高位的時(shí)候買(mǎi)的房子,這套房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了“腰斬”?,F(xiàn)在他打算將這套房賣(mài)掉,作為購(gòu)買(mǎi)新房的首付,在他看來(lái),現(xiàn)在似乎正是“抄底”的時(shí)候,要“把虧的掙回來(lái)”。
當(dāng)下,杭州不少人正在觀望新政后樓市的反應(yīng),等待一個(gè)合適的時(shí)機(jī)“上車(chē)”或者置換現(xiàn)有房屋。與此同時(shí),他們也擔(dān)心現(xiàn)在“上車(chē)”,一旦房?jī)r(jià)繼續(xù)下行,自己就成了“接盤(pán)俠”。
新政出臺(tái)后的首個(gè)周末,杭州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張帆(化名)不停在多個(gè)購(gòu)房群切換,給要買(mǎi)房的人答疑解惑。他被問(wèn)次數(shù)最多的問(wèn)題是:“買(mǎi)房可以落戶(hù)嗎?”“啥時(shí)候買(mǎi)房時(shí)機(jī)會(huì)更好,還有下跌空間嗎?”“某某小區(qū)值得入嗎?”
“啥時(shí)候買(mǎi)房時(shí)機(jī)會(huì)更好,這是一個(gè)亙古難題?!睆埛ㄗh,購(gòu)房者選中房子后,看砍價(jià)后的價(jià)格是否符合預(yù)期,再?zèng)Q定是否“上車(chē)”。在他看來(lái),杭州的樓市并不缺購(gòu)買(mǎi)力,只是很多人都擔(dān)心自己成了“接盤(pán)俠”。他對(duì)杭州的樓市依然保持樂(lè)觀的預(yù)期,在他看來(lái),如果房?jī)r(jià)到了合適的位置,成交量還是會(huì)起來(lái)的。
新政首日房屋成交量明顯回升。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月9日,杭州新建商品房成交160套,較5月8日增加8套,環(huán)比上漲5.3%,比近一周平均水平高出92.8%。杭州存量房單日成交259套,比5月8日減少9套,環(huán)比下降3.4%,比近一周平均水平高出137.6%。
作為西北的熱點(diǎn)城市,西安全面取消限購(gòu)?fù)瑯右l(fā)了不少關(guān)注。多位中介表示,新政實(shí)施后,看房者多了,但多持觀望態(tài)度。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,截至5月13日19時(shí),當(dāng)日西安新上房源3264套,環(huán)比上漲5.73%,降價(jià)房源1354套,環(huán)比下降0.17%。5月9日-11日,西安降價(jià)房源數(shù)量一直在減少。
5月起將迎來(lái)一波住房政策“放松潮”
杭州一次性全面放開(kāi)住房限購(gòu)的速度之快,超出了很多人的預(yù)料。
中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生認(rèn)為,“杭七條”新政是繼3月14日“杭五條”新政(放開(kāi)二手房限購(gòu))之后,杭州樓市又一重磅新政。
3月中旬,杭州剛放開(kāi)二手房限購(gòu)。據(jù)張帆介紹,“五一”假期,就有外地購(gòu)房團(tuán)到杭州,當(dāng)日就團(tuán)購(gòu)了20多套房。他表示,這些人團(tuán)購(gòu)的是限價(jià)房,一平方米比周邊低好幾千元。
高院生認(rèn)為,此次杭州住房限購(gòu)全面放開(kāi),疊加其他配套政策,將有利于有效需求積極釋放?!耙环矫妫?gòu)房即可落戶(hù),吸納更多省內(nèi)或外地新增需求;另一方面,本地改善需求或得以加速釋放。”
高院生說(shuō),中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,今年前4個(gè)月,杭州市區(qū)新房成交熱度持續(xù)下降?;诖?,杭州新房時(shí)隔近7年半再度放開(kāi)限購(gòu),目的在于激發(fā)更多的潛在需求。在利好政策的催化下,杭州新房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)緩慢的溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。
緯房研究院首席分析師、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)閆金強(qiáng)認(rèn)為,從短期看,此次新政會(huì)起到一定的刺激效果。但是從長(zhǎng)期來(lái)看,能否帶動(dòng)杭州樓市“筑底”反彈,還有待觀察。在他看來(lái),“政策端的發(fā)力并不能全面解決當(dāng)前樓市存在的系統(tǒng)性問(wèn)題?!?/p>
西安樓市同樣也在承壓。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),僅一季度,西安新建住宅庫(kù)存水平已經(jīng)上升至1253萬(wàn)平方米,去化周期達(dá)到12.8個(gè)月。
中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊認(rèn)為,此次西安出臺(tái)該政策的背景是西安樓市在傳統(tǒng)的“金三銀四”成色不足,房屋庫(kù)存一直波動(dòng)上升。作為西部重要城市,西安和成都房地產(chǎn)市場(chǎng)政策同步性較強(qiáng),因此西安此輪放開(kāi)也在意料之中。此舉也是為全面打開(kāi)外地購(gòu)房者買(mǎi)房通道,吸引周邊地區(qū)乃至西北五省購(gòu)房置業(yè)群體,為市場(chǎng)注入新的動(dòng)力。
當(dāng)下,全面放開(kāi)限購(gòu)的城市越來(lái)越多。高院生預(yù)計(jì),接下來(lái),限購(gòu)政策較為嚴(yán)格的城市可能繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策。核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等也具備一定的調(diào)整預(yù)期。
閆金強(qiáng)認(rèn)為,杭州正式加入取消限購(gòu)之列,也為后續(xù)一線(xiàn)城市限購(gòu)政策進(jìn)一步放開(kāi)打開(kāi)了想象空間?!鞍凑债?dāng)前形勢(shì)發(fā)展,這種可能性正在逐步增加?!?/p>
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此次杭州房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整意義重大,對(duì)其他城市而言具有較強(qiáng)的啟發(fā)性。在他看來(lái),從5月份開(kāi)始,各地或?qū)⒂瓉?lái)一波空前大的政策“放松潮”。
“卷起來(lái)”的政策與背后的“搶人大戰(zhàn)”
杭州房產(chǎn)新政引發(fā)購(gòu)房咨詢(xún)“井噴”?!锻ㄖ凤@示,杭州還將優(yōu)化積分落戶(hù)政策,在杭州市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶(hù)籍人員,可申請(qǐng)落戶(hù)。政策發(fā)布之初,一些人將此條政策誤解讀為“買(mǎi)房即可落戶(hù)”。
5月9日下午,杭州市住保房管局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處副處長(zhǎng)何陳煜表示,在現(xiàn)有的積分落戶(hù)框架內(nèi),擬大幅提高自有產(chǎn)權(quán)住房的賦分權(quán)重,后續(xù)會(huì)出臺(tái)具體的實(shí)施細(xì)則。
杭州對(duì)外來(lái)人口的吸引力巨大,尤其是不少年輕人“偏愛(ài)”杭州,新政落地意味著更多人有機(jī)會(huì)成為杭州的新市民。
為了落戶(hù)與投資,有人把購(gòu)房目標(biāo)聚焦在杭州西湖邊的“老破小”,買(mǎi)這里,戶(hù)口可以落個(gè)好位置,房子也可以出租。也有人看好“老破小”,在賭未來(lái)這些地方會(huì)“原拆原建”。
“買(mǎi)房就可以落戶(hù)嗎?”這幾天,這個(gè)問(wèn)題張帆被問(wèn)了太多次。目前,杭州還未出臺(tái)具體細(xì)則。但不少人認(rèn)為“購(gòu)房積分會(huì)增加”。
熱點(diǎn)城市落戶(hù)政策放松背后是日趨激烈的“搶人大戰(zhàn)”。南京、成都、杭州作為新一線(xiàn)城市,輪番下場(chǎng)“搶人”。近期全面放開(kāi)限購(gòu)的成都、杭州、西安以及2023年全面放開(kāi)的南京均為人口凈流入城市。截至2023年年底,成都、杭州、西安、南京的常住人口為2140.3萬(wàn)人、1252.2萬(wàn)人、1307.82萬(wàn)人、954.7萬(wàn)人,分別比上年增加了26.7萬(wàn)人、14.6萬(wàn)人、8.23萬(wàn)人、5.59萬(wàn)人。
地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)者、知乎房地產(chǎn)領(lǐng)域答主Jimmy Chen看到,各地出臺(tái)的優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“卷起來(lái)了”。
杭州新政出臺(tái)后兩天,南京進(jìn)一步放寬了落戶(hù)條件。當(dāng)日,南京市公安局印發(fā)的《關(guān)于合法穩(wěn)定住所落戶(hù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》提到,在南京市擁有合法穩(wěn)定住所且實(shí)際居住的非南京戶(hù)籍人員,可以直接辦理落戶(hù)。
南京直接取消了積分落戶(hù)模式。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,雖然南京的落戶(hù)新政并未直接指明“買(mǎi)房就可落戶(hù)”,但從實(shí)際執(zhí)行的情況來(lái)看,只要買(mǎi)房且具有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū),就可以遷戶(hù)口和落戶(hù)。
10多天前,成都在全面取消限購(gòu)后的第一天,即4月29日,又支持符合條件人才申購(gòu)保障性住房,并可享受商品住房預(yù)留房源支持政策。
“一個(gè)城市中只有具備足夠的凈流入人口,才有潛在購(gòu)房的需求?!盝immy Chen表示,全面取消限購(gòu)不僅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種宏觀調(diào)控,目前各地“因城施策”中陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)化政策,背后實(shí)際上還隱藏著“搶人大戰(zhàn)”,“搶人大戰(zhàn)”不僅僅是搶“人口”,而且是搶人才。
更多高品質(zhì)住宅在路上
縱覽成都、杭州、西安在提出全面放松限購(gòu)政策時(shí),它們不僅打開(kāi)多個(gè)政策“工具箱”,釋放消費(fèi)端的需求,同時(shí),也從供給端發(fā)力,為購(gòu)房者提供更好的產(chǎn)品。
這些城市都釋放出了一個(gè)明確的信號(hào):建設(shè)“好房子”,加大高品質(zhì)住宅供給,這些政策背后的核心就是讓老百姓住得更好。
“要下力氣建設(shè)好房子。”今年全國(guó)兩會(huì)期間,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹再次強(qiáng)調(diào),住房發(fā)展,歸根到底還是要讓群眾住得更好。他希望,能夠多行業(yè)跨界協(xié)同,合力建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的好房子,讓群眾能夠住得健康,用得安全。綠色、低碳正是好房子的標(biāo)志性特征之一。
“好房子”是多種多樣的。成都提出推廣首層架空層用于公共服務(wù)空間設(shè)置,提高住宅陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間比例,推動(dòng)郊區(qū)(市)縣開(kāi)發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品,進(jìn)一步加大高品質(zhì)住宅供給。杭州也提出推動(dòng)高品質(zhì)住宅供應(yīng),其中包括完善出讓地塊周邊配套設(shè)施,支持因地制宜開(kāi)發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品,鼓勵(lì)綠色、低碳、科技建筑,更好滿(mǎn)足人民群眾對(duì)“好房子”的多元化需求。西安則將高品質(zhì)住宅建設(shè)聚焦在戶(hù)型創(chuàng)新上。
好房子需要有好的機(jī)制作為保障。值得關(guān)注的是,西安還提出,健全完善房屋交付質(zhì)量回訪(fǎng)和投訴處理機(jī)制,杜絕降標(biāo)減配、擅自變更規(guī)劃等違法違規(guī)行為,不斷提升交付滿(mǎn)意度。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō):“‘好房子’不是簡(jiǎn)單的建筑層面的概念,也要從交易和管理機(jī)制入手,體現(xiàn)找市場(chǎng)痛點(diǎn)、解決痛點(diǎn)的政策優(yōu)化思路?!保?span style="text-wrap: wrap;">趙麗梅 張均斌)
轉(zhuǎn)自:中國(guó)青年報(bào)
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