在4月大跌8000套后,5月北京的二手房不出意外繼續(xù)向下。來(lái)自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,截至目前,北京二手房5月成交量不足萬(wàn)套,全月環(huán)比成交下探已成定局。不僅如此,包括和平里、德勝等熱點(diǎn)區(qū)域的掛牌量出現(xiàn)大幅攀升,但成交量卻跌至谷底。頭部經(jīng)紀(jì)公司證實(shí),和平里片區(qū)的成交量從過(guò)去一個(gè)月60、70套,跌至本月的不足10套,部分小業(yè)主兩個(gè)月降價(jià)90萬(wàn)元也未能出貨,目前門店主要靠給新房帶看維持業(yè)務(wù)。
從60、70套到不足10套
“這個(gè)月比4月還要差,腰斬都不足以形容。”何斌是北京某頭部中介機(jī)構(gòu)和平街片區(qū)的負(fù)責(zé)人,他在這里已經(jīng)服務(wù)了14年。在他的印象中,每年上半年小陽(yáng)春過(guò)后的5月,二手房市場(chǎng)的成交量確實(shí)會(huì)有所回調(diào),但平均整個(gè)大片區(qū)自己所在公司門店的月成交量一般不會(huì)低于60、70套,但這個(gè)月,截至目前還沒(méi)到兩位數(shù)。
這種降溫起源于3月中旬,在何斌的直觀感受中,首先是帶看的銳減,隨即不到一周便傳導(dǎo)至成交端?!拔覀円痪€直觀感受,在今年3月的后半月,門店定金合同已經(jīng)非常明顯出現(xiàn)了下滑,只是因?yàn)槎址拷灰椎奶厥庑裕袌?chǎng)的降溫感受還沒(méi)那么明顯。”
進(jìn)入“五一”后,市場(chǎng)的降溫來(lái)得更為猛烈?!熬驼f(shuō)個(gè)最直觀的例子,我們整個(gè)店‘五一’確實(shí)沒(méi)休,但就留了兩個(gè)人值班或者管二手房,其余的經(jīng)紀(jì)人都去帶看新房了?!倍址渴袌?chǎng)的慘淡讓給新房做渠道成了何斌與同事們眼下最重要的工作。
“對(duì)手比我們雖然總量多,但平均到單店產(chǎn)出,大家差不多?!彪m然是名義上的競(jìng)對(duì),但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易的特殊性,各家機(jī)構(gòu)之間無(wú)論是房源信息還是市場(chǎng)走勢(shì),互通有無(wú)是經(jīng)常的事兒。
但從網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)看,降幅并沒(méi)有一線經(jīng)紀(jì)人體會(huì)得那么明顯。諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至5月24日,北京二手住宅共成交9599套,較4月同期下降11.8%,較3月同期下降39.8%。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示,一般每年的4、5月市場(chǎng)成交會(huì)出現(xiàn)季節(jié)性回落的現(xiàn)象。但按照當(dāng)前的成交數(shù)據(jù)來(lái)看,預(yù)計(jì)今年5月的全月整體成交規(guī)模在1.2萬(wàn)套,不及疫情期間2020年及2021年的成交水平,也說(shuō)明了年初的恢復(fù)速度并沒(méi)有持續(xù),二手房成交速度放緩,一方面由于購(gòu)房者收入預(yù)期下降,入市信心不足;另一方面,5月8日出臺(tái)關(guān)于對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)范,鼓勵(lì)改革中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及鼓勵(lì)買賣雙方共同繳納中介費(fèi),加大了購(gòu)房者的觀望情緒。
庫(kù)存量大增
與疫情嚴(yán)重期間的冷淡不同,在與一眾業(yè)主或購(gòu)房者攀談后,何斌對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)給出了“想買不敢買,想賣賣不掉”的判斷。
唐亮是何斌的老業(yè)主,八年前為了孩子上學(xué)從何斌手里買了一套位于民旺園的小兩居。由于兒子中考打算留學(xué),唐亮準(zhǔn)備提前處理手里的“老破小”往外換換。但這個(gè)計(jì)劃在過(guò)去的半年里,由于手里的房子賣不到合適的價(jià)格一直擱淺。
“唐先生的報(bào)價(jià)屬于正常,成交不太順利,一個(gè)是小區(qū)同戶型的房源過(guò)多,且其他房源都因?yàn)橛羞@樣那樣的瑕疵降價(jià),另外一個(gè),唐先生本身孩子還在上學(xué),需要有一個(gè)比較長(zhǎng)的售后承租周期,兩方面因素影響了成交?!辟u不掉手中的房源,唐亮自然就沒(méi)辦法買新的。“現(xiàn)在跟過(guò)去不一樣,看不清市場(chǎng),手里這套賣不掉就不敢先預(yù)訂置換了?!?/p>
與唐亮不同,讓何斌和同行擔(dān)心的是小業(yè)主們“隨心所欲”的報(bào)價(jià)?!氨热绲貕崩镉幸粋€(gè)一層的雙南小兩居,裝修確實(shí)很好,之前這個(gè)戶型均價(jià)大概在750萬(wàn)-780萬(wàn)元,但業(yè)主最開(kāi)始掛牌的時(shí)候一定要掛到880萬(wàn)+?!痹诤伪罂磥?lái),不切實(shí)際的報(bào)價(jià)后再降價(jià)反而不利于成交,更容易引起購(gòu)房者的觀望?!艾F(xiàn)在這套房子一個(gè)月內(nèi)降了小90萬(wàn)元,依舊沒(méi)能成交?!?/p>
正是由于這種“想買不敢買,想賣賣不掉”的情況越來(lái)越多,何斌所在片區(qū)的庫(kù)存不斷攀升?!拔覀冾A(yù)估跟另外一家整體加一塊,在700套左右,這個(gè)數(shù)據(jù)在今年1月是400套不到,差不多翻倍了?!?/p>
這一說(shuō)法也得到金融街片區(qū)經(jīng)紀(jì)人閻崇的認(rèn)可。據(jù)閻崇說(shuō),其實(shí)掛牌量相較于往年同期并沒(méi)有增加多少,最主要的還是去化慢了,導(dǎo)致庫(kù)存量大幅增加?!白罱山环吭摧^2月掛牌降了5%-10%的價(jià)格,沒(méi)降價(jià)的則不好賣?!?/p>
目前北京最大的中介公司鏈家的臺(tái)前二手房可售房源不到12萬(wàn)套,但知情人士透露,實(shí)際后臺(tái)的庫(kù)存已經(jīng)突破14萬(wàn)套,從消化端與掛牌速度比率來(lái)看,市場(chǎng)的消化節(jié)奏比兩個(gè)月前的巔峰時(shí)期放緩了50%。
未達(dá)到踩踏程度
不只是成交量的銳減與庫(kù)存的高企,讓何斌和所在區(qū)域經(jīng)紀(jì)人最擔(dān)心的是所在片區(qū)部分小區(qū)的集中掛牌。
“我們是一個(gè)東城與朝陽(yáng)交接的區(qū),基本兩邊都賣,最早是從朝陽(yáng)賣了換東城上學(xué)的多,但最近就這小半年的時(shí)間,大量的東城業(yè)主開(kāi)始掛牌。”
以何斌門店2月成交了3套的地壇北里為例,這個(gè)小區(qū)在過(guò)去常態(tài)化掛牌量在10套左右,其中“誠(chéng)心賣”的大概占到40%,而現(xiàn)在掛牌數(shù)量在短短3個(gè)月內(nèi)超過(guò)20套。
同樣的情況也發(fā)生在其他和平里片區(qū)的“老破小”小區(qū)內(nèi)。鏈家App顯示,和平里熱搜小區(qū)榜前3位的小區(qū)分別是和平里七區(qū)、和平里五區(qū)和民旺園,掛牌量均超過(guò)20套,和平里七區(qū)和民旺園的掛牌量都達(dá)到了36套。
與地壇北里一街之隔的化工大院,雖同為典型的“老破小”小區(qū),但因物業(yè)管理好、停車位充足,是此前這個(gè)片區(qū)購(gòu)房者比較青睞的?!?5平方米三居室的局長(zhǎng)樓在這個(gè)小區(qū)過(guò)去一年都不出一套,今年一直在出,現(xiàn)在還同時(shí)掛了2套?!?/p>
對(duì)于如此大規(guī)模的集中掛牌以及片區(qū)庫(kù)存量的高企,是否意味著“老破小”踩踏式出貨的節(jié)點(diǎn)就到了,包括何斌在內(nèi)的一線經(jīng)紀(jì)人并不認(rèn)同。
“目前說(shuō)還過(guò)早,老破小有老破小的好。配套完善、交通便利,碰上物業(yè)好的小區(qū),對(duì)上班族和有小孩的還是有吸引力的?!钡伪笠渤姓J(rèn),從目前的趨勢(shì)看,下行趨勢(shì)持續(xù)到6月已經(jīng)是“板上釘釘”,未來(lái)如何要看政策怎么走。
一位行業(yè)資深分析師告訴北京商報(bào)記者,受去化因素影響,北京二手房供給量逐步增大,但目前市場(chǎng)狀況還不能說(shuō)是“供過(guò)于求”,買方市場(chǎng)下購(gòu)房者擁有更高的“篩選權(quán)”,比對(duì)時(shí)間也要更久。踩踏式出貨的前提還是要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)方面,整體加大供給,房?jī)r(jià)持續(xù)走低,目前還沒(méi)有達(dá)到踩踏的程度。
在王小嬙看來(lái),隨著退稅政策的出臺(tái)以及疫情防控的放開(kāi),今年掛牌房源量上升,又恰逢新的一年的升學(xué)期,部分家長(zhǎng)開(kāi)始為孩子上學(xué)做準(zhǔn)備,東西城由于其擁有獨(dú)特的教育資源,“老破小”不會(huì)出現(xiàn)踩踏式的出貨現(xiàn)象。但沒(méi)有學(xué)區(qū)加持的“老破小”會(huì)面臨成交周期長(zhǎng)的壓力。(記者 王寅浩)
轉(zhuǎn)自:北京商報(bào)
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