“認房不認貸”落地兩個月，廣深樓市怎么樣了？

　　在收到下調(diào)房貸利率的通知后，張亮立馬向銀行申請“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房利率調(diào)整。經(jīng)過計算，他月供減少了2580元。每月的現(xiàn)金流更為寬裕，他開始關(guān)注起各大樓盤的信息。

　　今年以來，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施不斷出臺。8月30日，廣州、深圳在一線城市中率先打響了“認房不認貸”，隨后降低存量首套房貸利率，廣州限購政策調(diào)整、二手房增值稅免征年限由5年改為2年等樓市新政密集落地。10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行，進一步強調(diào)要促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，更好支持剛性和改善性住房需求等。

　　9月和10月是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季，過去兩個月，密集出臺的樓市新政影響如何？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，政策效應正在逐步傳導至市場端。從近日金融主管部門公布的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，房貸在9月已扭轉(zhuǎn)了前兩個月的負增長態(tài)勢。其中，9月廣東個人房貸余額增加267億元，為2022年2月以來最大增量。

　　此外，記者在廣州各大樓盤實地走訪發(fā)現(xiàn)，伴隨著政策的落地，市場預期得到提振和修復。廣州樓市熱度逐漸攀升，尤其是解限后的番禺、黃埔成交上升顯著，市場信心得到進一步恢復。

　　房貸

　　利好釋放助力扭轉(zhuǎn)預期

　　10月中旬，經(jīng)國慶假期的密集踩盤，周偉在廣州天河購買了一套戶型較大的二手房。因曾買過老家的房子有過房貸記錄，受限于“認房又認貸”的周偉再次購房需要四成首付，他選擇了在廣州一直與家人租房居住?！罢J房不認貸”新政落地后，首付降低了一成，他果斷選擇了出手，如今工作和生活都更為方便。

　　周偉是典型的“認房不認貸”政策釋放的剛需。近一個多月，樓市新政密集發(fā)布。作為構(gòu)成房地產(chǎn)市場政策的一部分，住房金融政策接連發(fā)力。8月25日，多部門聯(lián)合發(fā)文推動落實首套房貸款“認房不認貸”。8月30日，廣州、深圳先后官宣落地打響了一線城市“認房不認貸”第一槍。8月31日，兩部門聯(lián)合發(fā)文，下調(diào)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。9月25日，存量房利率調(diào)整正式落地。

　　存量首套房貸利率調(diào)降力度之大、覆蓋人群之廣超過市場預期。據(jù)人民銀行廣東省分行最新披露的數(shù)據(jù)：目前，廣東存量首套房貸款利率調(diào)整工作已接近尾聲，絕大部分符合條件的借款人都已享受到政策優(yōu)惠，需逐筆審批的客戶，預計將在一個月內(nèi)完成。截至9月末，廣東省已有428萬筆、2.85萬億元存量個人住房貸款完成利率下調(diào)，平均下調(diào)幅度為71個基點。廣東居民家庭每年減少利息支出約200億元。當前，廣東存量個人房貸加權(quán)平均利率為4.28%，比8月末下降37個基點。

　　一系列政策的落地，房貸市場發(fā)生了哪些變化？相關(guān)數(shù)據(jù)給出了答案。

　　人民銀行廣東省分行數(shù)據(jù)顯示，9月份廣東個人房貸余額增加267億元，同比多增171億元，環(huán)比多增580億元，為2022年2月以來最大增量。國家金融監(jiān)督管理總局廣東監(jiān)管局黨委委員黃海暉表示，落實“認房不認貸”等最新房地產(chǎn)政策后，9月廣東全轄個人住房貸款扭轉(zhuǎn)了前兩個月的負增長態(tài)勢。

　　在廣東銀行業(yè)2023年三季度新聞通氣會上，建設(shè)銀行廣東省分行行長張偉煜表示，截至三季度，該行個人住房貸款余額新增超260億元，累計投放超1000億元。

　　在首套房貸利率調(diào)整的前一周，提出“提前還貸”申請的陳先生收到銀行的短信，告知該行正在全面開展降低存量首套房貸利率工作，并提醒他是否取消申請?！霸谧稍兞丝蛻艚?jīng)理后，我發(fā)現(xiàn)月供減少了不少?？紤]到留著流動資金心里更有底氣一些，于是在銀行APP上取消了提前還貸的預約?！标愊壬f。

　　農(nóng)業(yè)銀行個人信貸部總經(jīng)理查成偉在該行2023年三季度業(yè)績發(fā)布會上透露，存量首套房貸利率下調(diào)政策落地實施后，房貸客戶利息負擔減少，提前還款動力下降。今年三季度，農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款提前還款金額環(huán)比二季度下降20%以上。建設(shè)銀行首席財務官生柳榮表示，存量房貸利率下調(diào)對于提前還款趨勢有一定的緩和作用，9月當月建設(shè)銀行提前還款規(guī)模環(huán)比下降7.2%。

　　具體對于居民而言，“認房不認貸”釋放了新增貸款需求，存量房貸利率下調(diào)降低了居民的付息壓力，同時也在悄然改變著其預期。

　　廣州白領(lǐng)劉小姐屬于典型的“高位站崗”人群。她在2021年底貸款200多萬元購買首套房，彼時房貸利率達到6.4%。9月25日存量房貸利率下調(diào)落地后，她每月的應還金額從12600余元降到10300余元，月供減少了2000多元。

　　“降低存量首套房貸利率，能有效減輕購房人的利息負擔，特別是對2019年以后在房貸利率較高時購房的客戶來說，效果還是很明顯的?！比嗣胥y行廣東省分行貨幣信貸管理處副調(diào)研員王軍表示，“這個優(yōu)惠是持續(xù)整個剩余合同期限的，將持續(xù)改善居民資產(chǎn)負債情況。”

　　存量房貸利率下調(diào)影響深遠，改善了消費者預期，增強消費能力和消費信心。“特別是對前期在利率較高時購房的工薪階層和個體工商戶，效果尤為明顯?！痹?023年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾預計此項措施的效應將持續(xù)發(fā)揮，并逐漸惠及整個經(jīng)濟運行。

　　平安證券研報認為，從9月金融數(shù)據(jù)來看，隨著“認房不認貸”以及存量按揭貸款利率調(diào)降等政策的合力，居民中長期貸款投放出現(xiàn)了邊際回暖的趨勢，仍需關(guān)注未來政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，對于借款人來說，存量房貸利率調(diào)降實質(zhì)性地降低了還貸壓力，減輕了居民的資金負擔，是一大利好，可以使居民騰出更多的資金用于其他消費，提高資金流動性，也可以給居民提供更多的機會選擇購入其他房產(chǎn)等。

　　市場

　　系列政策提振樓市信心

　　經(jīng)過一段時間的踩點，10月初，許涵決定在番禺萬博附近買一套二居作為婚房?！拔以诶霞矣蟹孔?，本來在廣州買房的首付比例很高，‘認房不認貸’實施后，首付款一下子就降下來了?！彼x擇在解除限購的番禺購置房產(chǎn)。

　　9月20日，廣州將非限購區(qū)擴大至黃埔、番禺、花都、增城、從化及白云北部四鎮(zhèn)，同時非本市戶籍在限購區(qū)購房社保年限由5年降低為2年，二手房增值稅免征年限也由5年改為2年，由此打響了一線城市松綁限購的首槍。

　　許涵的選擇是剛需人群需求釋放、帶動樓市熱度提升的典型案例。記者實地走訪了廣州樓市后發(fā)現(xiàn)，“金九銀十”特別是“雙節(jié)”假期期間，廣州各大樓盤都很忙碌，晚上八九點時仍有多組看房客在咨詢，成為不少在售樓盤的常態(tài)。

　　多家樓盤營銷負責人均表示，政策優(yōu)化調(diào)整一方面釋放了購房需求，另一方面也傳遞出積極信號，這也是9月以來廣州樓市人氣較高的重要原因。

　　“我們結(jié)合實際情況進行了加推。”在番禺一處剛剛開售不久的全新盤，一名營銷負責人表示，由于開盤時間剛好踩準了新政出臺節(jié)點，再加上周邊樓盤多為十幾年以上樓齡的老盤，因而作為改善樓盤很具有吸引力。

　　房企緊抓政策調(diào)整優(yōu)化帶來的改善預期，拼起了營銷。記者走訪發(fā)現(xiàn)，廣州在售樓盤普遍開展了各式各樣的營銷活動，如成交送禮、趣味市集等，希望借此吸引一波看房客。

　　“一口價”“特價房”等降價促銷手段也成為多數(shù)樓盤營銷標配，部分項目則直接選擇整體調(diào)價?！拔覀?nèi)峦瞥龅慕M團，單價比老組團低了幾千元。”荔灣一處剛需型樓盤的營銷負責人告訴記者，全新的定價是基于拿地價格和市場預期的綜合計算得來的。

　　多個在售樓盤的營銷負責人向記者表示，隨著“認房不認貸”、放松區(qū)域限購以及增值稅年限“五改二”等系列政策出臺，近期掀起了兩波看房熱潮，行業(yè)都在緊抓機會提升成交量。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，今年10月1日至22日，廣州新建住宅成交48.9萬平方米，同比增長20.8%。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，盡管節(jié)后廣州單周成交量環(huán)比有所回落，但仍處在今年6月以來的較高水平，短期來看政策效果仍將持續(xù)一段時間。

　　二手房數(shù)據(jù)也顯示廣州樓市逐漸升溫。根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會的最新統(tǒng)計，9月26日至10月25日，廣州二手住宅整體網(wǎng)簽9361宗、95.22萬平方米，環(huán)比增長9.56%和11.23%。

　　值得注意的是，解除限購的黃埔、番禺兩地，成為當前廣州樓市的主力成交區(qū)域。克而瑞廣佛區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，進入10月后的三周內(nèi)（9月25日至10月22日），黃埔新房累計成交7.24萬平方米，番禺新房累計成交12.79萬平方米，兩區(qū)合計占全市成交總量的約41%。

　　“隨著廣州多項利好政策的持續(xù)落地，尤其是限購政策的松綁，明顯提振了樓市信心，釋放了大量的剛性及改善性需求，同時也促進了這部分人群加快入市的步伐，短期也帶動了市場成交的回升?！敝兄秆芯吭喝A南地產(chǎn)研究主管陳雪強表示，從整體表現(xiàn)來看，到訪量及市場成交活躍度較之前有明顯的回升。

　　預期

　　政策放松仍將繼續(xù)加碼

　　“金九銀十”是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場銷售旺季。在熱鬧的“雙節(jié)”促銷之后，當前部分樓盤仍保持著一定的人氣。多名樓盤營銷人員、房屋中介經(jīng)理均向記者表示，政策優(yōu)化調(diào)整的利好仍在，目前仍有不少還在看房和認購的購房者。

　　“上周我們接待了160多組來訪，尤其是周末人非常多，成交情況也不錯。總體情況好于預期?！崩鬄衬承卤P營銷經(jīng)理告訴記者，一方面是因為假期外出的客群在假期結(jié)束后有所回流，另一方面也是樓盤之間相互競爭的結(jié)果。

　　類似的現(xiàn)象不僅發(fā)生在廣州，深圳在售樓盤也保持了熱度?？硕鹕钲趨^(qū)域的統(tǒng)計顯示，節(jié)后深圳普通住宅成交量已連續(xù)兩周維持在9.4萬平方米、900余套的成交水平。而根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，深圳10月1日至22日新建住宅成交18.3萬平方米，日均成交相比9月日均增長了28.6%。

　　在政策優(yōu)化調(diào)整的積極作用下，開發(fā)商拿地時相對持積極態(tài)度。10月10日，廣州又有一宗住宅用地出讓因多輪報價觸發(fā)封頂價格，以搖號形式?jīng)Q定歸屬。這宗位于天河區(qū)牛利崗北街的梅花鋁廠地塊，最終由中鐵建中簽，地塊的競爭者包括了越秀、保利、中海、珠實等多家規(guī)模房企。

　　對此，分析認為，三季度以來支持性政策的效果正持續(xù)釋放。

　　“部分剛性及改善性需求有所釋放，政策效果初步顯現(xiàn)?！敝姓\信國際政府公共評級一部副總監(jiān)侯一甲認為，高能級城市市場活躍度提升，需求邊際改善，而低能級城市仍處于庫存去化過程中，政策刺激作用仍待釋放。

　　對于四季度的表現(xiàn)，國金證券房地產(chǎn)組分析師杜昊旻預測，隨著宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)恢復、前期政策效果逐漸釋放、后續(xù)政策加碼預期增強、房企年底業(yè)績沖刺，四季度銷售表現(xiàn)有望延續(xù)改善趨勢。

　　多名業(yè)內(nèi)人士向記者提出了期待，部分熱點城市的政策優(yōu)化調(diào)整促進了樓市的回暖，但政策“工具箱”的作用也應進一步發(fā)揮，從而促進提振信心，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“期待后續(xù)房地產(chǎn)政策進一步出臺和落實，并結(jié)合一攬子經(jīng)濟政策，在促進地方經(jīng)濟恢復的同時亦能提振地方投資信心，助力房地產(chǎn)投資和居民購房信心的恢復?！焙钜患妆硎?。

　　對于政策的方向，東吳證券分析師房誠琦認為，目前全國政策方向明確，預計供需兩端政策放松仍將繼續(xù)加碼，直至基本面明顯復蘇。在他看來，本輪銷售恢復及后續(xù)傳導將是一個溫和、持續(xù)時間較長的過程，“整體恢復周期會長于三個季度”。

　　值得注意的是，在《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》通過后，多個城市跟進落實，其中廣州市住建局在8月16日提出今年廣州全市至少推進127個城中村改造項目。

　　房誠琦認為，城中村改造有望成為拉動房地產(chǎn)投資、提振商品房銷售的有力抓手。四季度城中村改造相關(guān)政策將會有更多細則落地，加快推進節(jié)奏?！氨据喅侵写甯脑欤碇媪繒r代下中國房地產(chǎn)市場‘重保障、重民生’的新型發(fā)展道路，有望對房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售兩方面產(chǎn)生顯著提振作用?！?/p>

　　就在10月24日，《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021—2035年）》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2031—2035年）》審議通過，成為指導廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領(lǐng)性規(guī)劃，并明確提出探索房票安置政策機制、拓寬城中村改造資金支持渠道等策略。廣州成為一線城市中首個提出房票安置的城市。

　　房誠琦認為，廣州提出的房票安置制度，若能在全國范圍內(nèi)落地，在保持一定回遷比例的同時實施部分房票安置，將在保障民生的基礎(chǔ)上帶動房地產(chǎn)銷售市場企穩(wěn)回升。

　　開源證券分析師齊東表示，未來供求兩端的政策有望持續(xù)推進，更多逆周期調(diào)節(jié)舉措有望在四季度加快落地，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進城中村改造，行業(yè)估值將陸續(xù)修復，新房市場有望企穩(wěn)，二手房成交持續(xù)回暖。

　　轉(zhuǎn)自：南方+

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